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Plus-values immobilières


Fiscalité de droit commun

Hormis la résidence principale qui jouit d'une fiscalité très favorable (exonération d'impôt sur la plus-value), les ventes d'actifs immobiliers sont soumises à un régime spécifique de taxation des plus-values.

La plus-value immobilière est taxée à l'Impôt sur le Revenu (IR) au taux de 19%, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2%, soit en tout 36,2%.

Repères : ce taux de 36,2% est :

  • plus favorable que l'impôt sur le revenu à partir de 27 519 € de revenus annuels (3ème tranche d'Impôt sur le Revenu à 47,2%). C'est 11% de taxes en moins.
  • moins favorable que l'impôt sur le revenu en-dessous de 27 519 € de revenus annuels (1ère et 2ème tranche d'Impôt sur le Revenu) sans compter bien sûr le cas des contribuables non imposables.
  • moins favorable que la « flat tax » à 30% (prélèvements sociaux inclus) sur les revenus et plus-values de placements financiers.

A noter toutefois que l'assiette de la plus-value imposable diminue avec le temps sous le jeu d'abattements.


Fiscalité réduite par le jeu des abattements pour durée de détention

Comme pour l'immobilier détenu en direct, les plus-values enregistrées lors de la vente de vos parts de SCPI sont imposées après application d'un abattement pour durée de détention :

Après la ... Taux d'abattement annuel
pour l'IR
Abattement total applicable
pour l'IR
Taux d'abattement annuel
pour les PS
Abattement total applicable
pour les PS
1ère année de détention 0% 0% 0% 0%
2ème année de détention 0% 0% 0% 0%
3ème année de détention 0% 0% 0% 0%
4ème année de détention 0% 0% 0% 0%
5ème année de détention 0% 0% 0% 0%
6ème année de détention 6% 6% 1,65% 1,65%
7ème année de détention 6% 12% 1,65% 3,30%
8ème année de détention 6% 18% 1,65% 4,95%
9ème année de détention 6% 24% 1,65% 6,60%
10ème année de détention 6% 30% 1,65% 8,25%
11ème année de détention 6% 36% 1,65% 9,90%
12ème année de détention 6% 42% 1,65% 11,55%
13ème année de détention 6% 48% 1,65% 13,20%
14ème année de détention 6% 54% 1,65% 14,85%
15ème année de détention 6% 60% 1,65% 16,50%
16ème année de détention 6% 66% 1,65% 18,15%
17ème année de détention 6% 72% 1,65% 19,80%
18ème année de détention 6% 78% 1,65% 21,45%
19ème année de détention 6% 84% 1,65% 23,10%
20ème année de détention 6% 90% 1,65% 24,75%
21ème année de détention 6% 96% 1,65% 26,40%
22ème année de détention 4% exonération 1,60% 28%
23ème année de détention 0% exonération 9% 37%
24ème année de détention 0% exonération 9% 46%
25ème année de détention 0% exonération 9% 55%
26ème année de détention 0% exonération 9% 64%
27ème année de détention 0% exonération 9% 73%
28ème année de détention 0% exonération 9% 82%
29ème année de détention 0% exonération 9% 91%
30ème année de détention 0% exonération 9% exonération

* Légende : IR = Impôt sur le Revenu ; PS = Prélèvements Sociaux.


Exonérations

En matière de plus-value immobilière des particuliers, le législateur a prévu plusieurs cas d'exonérations, outre la durée de détention.

Il s'agit de :

  • la cession de la résidence principale,
  • la première cession d'un logement autre que la résidence principale en vue de l'acquisition de sa résidence principale,
  • le montant des cessions (15 000 euros),
  • les personnes résidant dans un établissement social, médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés,
  • la qualité du cédant (titulaire d'une pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité, revenus faibles, non passibles de l'IFI),
  • la nature des opérations réalisées (expropriations, remembrement, immeubles soumis à un risque naturel majeur, droit de délaissement)
  • certains partages,
  • les non résidents,
  • la cession d'un droit de surélévation.

Création d'un nouvel abattement exceptionnel par la loi de Finances pour 2021

Un abattement exceptionnel de 70% (voire 85%) entre en jeu concernant les plus-values immobilières résultant de la cession de biens immobiliers bâtis, ou de droits relatifs à ces mêmes biens, situés dans une zone spécifique (opérations de revitalisation du territoire (ORT) ou grandes opérations d’urbanisme (GOU)).

Ce dispositif est applicable sous certaines conditions, dont notamment l'engagement du cessionnaire de démolir les constructions pour réaliser un bâtiment collectif dans un délai de 4 ans, à compter de la date d'acquisition.


Surtaxe pour les plus-values supérieures à 50 000 €

Depuis le 1er janvier 2013 pour les plus-values supérieures à 50 000 €, une surtaxe est appliquée et peut atteindre 6% sur les plus-values supérieures à 260 000 € :

Montant de la plus-value imposable (PV)* Montant de la surtaxe
de 50 001 € à 60 000 € 2% PV - (60 000 € - PV) x 1/20
de 60 001 € à 100 000 € 2% PV
de 100 001 € à 110 000 € 3% PV – (110 000 € - PV) × 1/10
de 110 001 € à 150 000 € 3% PV
de 150 001 € à 160 000 € 4% PV – (160 000 € - PV) × 15/100
de 160 001 € à 200 000 € 4% PV
de 200 001 € à 210 000 € 5% PV – (210 000 € - PV) × 20/100
de 210 001 € à 250 000 € 5% PV
de 250 001 € à 260 000 € 6% PV – (260 000 € - PV) × 25/100
supérieure à 260 000 € 6% PV

* Légende : PV = montant de la Plus-Value imposable.

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