Impôt sur la Fortune Immobilière : comment réduire mon IFI en 2026 ?
Payer moins d'IFI ?
Vous souhaitez aménager votre patrimoine en vue d'éviter l'
Nous vous aidons à déterminer les investissements et les montages juridiques adaptés à votre situation, notamment par le biais d'études patrimoniales telles que l'Etude Impôt sur la Fortune Immobilière.
Nous vous accompagnons ensuite dans la mise en oeuvre et le suivi de vos opérations.
Suis-je assujetti à l'IFI au titre de l'année 2025 ? Et en 2026 ?
En tant que personne physique, vous êtes redevable de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) si votre patrimoine net taxable est supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier 2024.
Il s'agit du patrimoine valorisé au 1er janvier, pour une personne vivant seule, un couple marié ou pacsé, ou même tout simplement vivant en concubinage.
Le taux d'imposition varie de 0,50% à 1,50% en fonction des tranches dans lesquelles se situe votre patrimoine (cliquer ici pour consulter le barème IFI).
Pour évaluer le montant de votre
Les actifs inclus dans l’assiette de l’IFI
Les biens immobiliers concernés sont ceux :
- détenus en direct,
- détenus via une société (patrimoniale ou opérationnelle) à proportion de la valeur des biens immobiliers non affectés à une exploitation opérationnelle,
- détenus via un contrat d’assurance vie rachetable au prorata de la fraction représentative des actifs immobiliers,
- détenus via un
trust ou unefiducie .
Un abattement légal de 30% est applicable sur la valeur vénale de la résidence principale du redevable.
Actualité : Une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) confirme la conformité à la Constitution de la non application de l'abattement de 30% sur la résidence principale détenue par une SCI (QPC du 17 janv. 2020, n°2020-820 - Cass. com.17 oct. 2019, n°19-14256).
Les passifs minorant l’assiette de l’IFI
Les dettes admises en déduction sont celles qui par nature ET par leur objet sont déductibles.
Les dettes admises en déduction sont celles qui par nature ET par leur objet sont déductibles.
Seules sont déductibles les dettes :
- contractées par le redevable ou son foyer fiscal
IFI , - certaines et existantes au 1er janvier de l'année d'imposition (factures et dettes non acquittées au 1er janvier, intérêts échus et non payés au 1er janvier),
- d'acquisition, pour réaliser des travaux ou relatives aux impositions incombant normalement au propriétaire,
- afférentes aux biens imposables (c'est-à-dire effectivement utilisées pour réaliser des dépenses déductibles, quelles que soient les mentions du contrat de prêt),
- à proportion de la fraction imposable chez le redevable (quel que soit le fondement sur lequel l'actif n'est pas imposable : exclusion, exonération, démembrement). L'application d'une décote ou de l'abattement de 30% sur la résidence principale ne sont pas concernés.
IFI : le remplaçant de l'ISF
Le 1er janvier 2018, le nouveau gouvernement a annoncé une mesure fiscale symbolique du candidat Macron : la suppression de l'ISF. Mais en réalité, l'Impôt Sur la Fortune existe toujours puisque l’
Cette transformation a eu des conséquences favorables et parfois défavorables pour le contribuable comme, par exemple :
- point positif : la liste des actifs exonérés d'Impôt sur la Fortune s'est considérablement allongée par rapport à l'
ISF . - point négatif : les dispositifs instaurés par la loi Tepa de 2007 jusqu'au 31 décembre 2017 qui permettaient de réduire le montant de l’
ISF ont été supprimés. Désormais, seuls les dons à certains organismes permettent d'obtenir une réduction d'IFI. Les anciennes solutions de défiscalisation (investissement dans les PME) n’ont plus d’impacts sur le montant de l’IFI à payer.
Si votre patrimoine taxable dépasse 1,3 million d'euros net, le seul moyen de réduire votre IFI 2026 est donc de réduire l'assiette imposable.
Il existe plusieurs possibilités :
- investir dans des actifs autres que immobiliers
- investir en immobilier à crédit pour pouvoir déduire le passif (amortissable ou in fine)
- investir en immobilier en respectant certaines conditions pour être exonéré.
Parmi les solutions qui permettent d'investir en immobilier sans être assujetti à l'IFI :
- acheter ou conserver la nue propriété d'un bien immobilier
- investir dans des fonds immobiliers qui exercent une activité de marchand de biens
- acheter son immobilier professionnel (sous certaines conditions)
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