Inconvénients et risques liés à un investissement immobilier en loi Denormandie ?

Les investissements réalisés dans le cadre de la loi Denormandie sont soumis à des risques et supportent certaines contraintes.

Risques liés à une opération immobilière en général

S'agissant d'une opération d'investissement immobilier dans l'ancien avec travaux, il existe un risque de retard dans la réalisation des travaux, ce qui peut impacter la mise en location du bien.

Par ailleurs, des risques de vacance locative et d'impayés existent. Dans le cadre de la loi Denormandie, le logement doit être loué de manière continue pendant toute la durée de l'engagement locatif. Une période de vacance locative est tolérée entre deux locataires, mais elle ne doit pas excéder 12 mois.

Contraintes spécifiques à un investissement immobilier en loi Denormandie

L'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant 6 à 12 ans

L'opération implique un investissement immobilisé sur une période longue, avec un engagement locatif d'au moins 6 ans, pouvant être prolongé à 9 ou 12 ans selon le taux de réduction d'impôt visé par l'investisseur.

Au-delà de cette durée minimale de 6 ans, le propriétaire peut rencontrer des difficultés pour vendre son bien rapidement, en fonction de l'état du marché immobilier et de l'attractivité du bien après rénovation.

La présence d'un locataire en place peut également compliquer la revente, notamment si ce dernier ne respecte pas ses obligations, en particulier le paiement régulier du loyer.

Plafonnement du loyer

Le loyer pratiqué ne doit pas dépasser le plafond de loyers fixé pour le dispositif Denormandie et actualisé chaque année par l'administration fiscale.

Le plafond de loyer applicable dépend de la zone géographique du bien et s'apprécie à la date de l'acquisition du logement.

Dans certaines communes éligibles, la règle de plafonnement peut limiter la rentabilité locative, au-delà de l'avantage fiscal accordé. Il est donc essentiel de vérifier en amont que le loyer réglementaire est cohérent avec le marché locatif local.

Réduction d'impôt encadrée

Le solde de la réduction d'impôt qui, au titre d'une année, excède l'impôt dû par le contribuable n'est ni reportable, ni remboursable sur l'impôt sur le revenu des années suivantes.

La base de calcul de la réduction d'impôt correspond au prix de revient du bien, incluant le coût des travaux, et est plafonnée à 300 000 €. Ce plafond s'applique **par année civile** pour un maximum de **deux acquisitions** réalisées par un même foyer fiscal.

La réduction d'impôt Denormandie est prise en compte dans le plafonnement global des niches fiscales, fixé à 18 000 € par an.

Risque de perte en capital

L'investissement immobilier repose sur un bien tangible dont la valeur évolue en fonction du marché immobilier et de l'inflation.

Deux critères essentiels influencent la valorisation d'un bien : l'emplacement et la qualité de l'immeuble. Un bien bien situé et bien entretenu peut surperformer le marché, tandis qu'un bien mal placé ou en mauvais état peut sous-performer.

À court et moyen terme, les prix de l'immobilier peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse en fonction de l'offre et de la demande.

Sur le long terme, l'immobilier a historiquement offert des rendements positifs. Toutefois, un prix d'achat trop élevé ou un emplacement peu attractif peut rendre la revente difficile et limiter les gains potentiels.

Un autre risque à anticiper est l'usure du logement. Un bien loué peut subir des dégradations nécessitant une rénovation coûteuse.

Enfin, l'évolution des normes réglementaires peut obliger le propriétaire à engager des dépenses de mise aux normes et d'entretien non prévues. Ce risque est plus limité pour les constructions neuves, qui respectent les dernières réglementations.

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