Loi Denormandie : qu'est-ce que la loi Denormandie ?
Qu'est-ce que la loi Denormandie ?
La loi Denormandie comment ça marche ?
Comment fonctionne la loi Denormandie ?
Principe du dispositif de la loi Denormandie
Les bases juridiques de la loi Denorrmandie
L'article 226 de la loi de finances 2019 a instauré un dispositif d'aide à l'investissement locatif, dit « Denormandie », destiné à encourager la rénovation des logements anciens situés dans certaines zones éligibles.
Cette loi permet, pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2019, d'acheter un bien ancien avec travaux tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt (article 199 novovicies du Code Général des Impôts).
Son objectif est de favoriser la réhabilitation du parc immobilier ancien et de développer une offre de logements rénovés à la location dans des zones où la demande locative est forte.
La loi Denormandie a introduit deux nouveautés majeures par rapport aux dispositifs précédents d'investissement locatif dans l'ancien :
- Un choix pour l'investisseur entre trois périodes d'étalement de la
réduction d'impôt , identique à celui prévu par la loi Pinel ; - La possibilité de louer le bien à un ascendant ou un descendant ne faisant pas partie du même foyer fiscal.
Une réduction d'impôt sur le revenu jusqu'à 21 % avec la loi Denormandie
Pour les acquisitions réalisées avant le 31 décembre 2024, le cumul des
Des loyers qui financent une partie de l'opération
Comme pour tout investissement immobilier locatif, une partie de votre investissement est aussi financée par votre locataire, et sa contribution est plus ou moins équivalente à celle que l'Etat vous accorde sous forme de
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Un plafond d'investissement annuel
L'investissement est pris en compte dans la limite de 300 000 € investis (travaux inclus) par foyer fiscal et par an. Cela n'interdit pas pour autant d'investir dans un bien dont la valeur dépasse 300 000 €. Mais si le budget d'investissement dépasse 300 000 €, l'excédent ne donnera pas droit à la
Pour un bien d'une valeur de 300 000 €, la réduction d'impôt maximum se décompose de la manière suivante :
- 2 % par an pendant les 6 premières années, soit 6 000 € par an de réduction ;
- 2 % par an pendant la 1ère prolongation de 3 ans, soit 6 000 € par an de réduction ;
- 1 % par an pendant la 2nde prolongation de 3 ans, soit 3 000 € par an de réduction.
Au maximum, la
Un contribuable ne pourrait, pour un même logement, bénéficier à la fois de cette
Les conditions pour bénéficier de la réduction d'impôt Denormandie
Pour pouvoir prétendre à la réduction d’impôt Denormandie, les conditions à respecter sont nombreuses. Si l’une des conditions n’est pas respectée alors la réduction peut être remise en cause.
Des plafonds d'investissement
L'investissement en loi Denormandie est pris en compte dans la limite de 300 000 € par foyer fiscal et par an, **travaux inclus**. Ce plafond s'applique quel que soit le nombre de biens acquis. Il est donc possible d’investir dans plusieurs logements, tant que le total ne dépasse pas 300 000 €.
Ce plafond n'interdit pas d'acquérir un bien dont la valeur dépasse 300 000 €. Toutefois, l'excédent ne sera pas pris en compte pour le calcul de la
Par ailleurs, un **plafond de 5 500 €/m²** s'applique, comme en loi Pinel.
Pour un investissement de 300 000 €, la réduction d'impôt maximale se décompose de la manière suivante :
- 2 % par an pendant les 6 premières années, soit 6 000 € par an de réduction ;
- 2 % par an pendant la première prolongation de 3 ans, soit 6 000 € par an de réduction ;
- 1 % par an pendant la seconde prolongation de 3 ans, soit 3 000 € par an de réduction.
Ainsi, la
Un contribuable ne peut, pour un même logement, cumuler cette
Contribuables concernés et territorialité
La loi Denormandie s'adresse à toute personne physique domiciliée fiscalement en France, souhaitant investir dans l'immobilier ancien avec travaux à usage locatif, directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'Impôt sur les Sociétés (exemples : SCI soumises à l'Impôt sur le Revenu ou certaines SCPI résidentielles éligibles au dispositif).
Logements éligibles
La loi Denormandie s'applique aux biens immobiliers anciens avec travaux, destinés à la location.
Ce dispositif concerne les logements à usage d’habitation situés dans des communes éligibles, identifiées comme ayant un besoin de réhabilitation du parc immobilier.
Conditions d’éligibilité des logements :
- Le bien doit être un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation, d'amélioration ou de transformation.
- Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (prix d’achat + travaux).
- Les rénovations doivent permettre d'améliorer la performance énergétique du logement ou concerner des travaux définis par décret (modernisation, assainissement, aménagement pour plus de confort ou transformation d’un local en habitation).
- Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition.
Le logement ne doit pas être utilisé ou occupé entre l’achat et la mise en location après travaux.
Enfin, il doit atteindre un certain niveau de performance énergétique, conforme aux exigences du dispositif.
Exigences en matière de performance énergétique :
Le dispositif impose un niveau minimal d’amélioration énergétique pour être éligible. Les travaux doivent permettre :
- Une réduction de la consommation énergétique d’au moins 20 % pour les logements en copropriété.
- Une réduction d’au moins 30 % pour les maisons individuelles.
- Ou la réalisation d’au moins deux types de travaux parmi la liste définie par l’État (changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, remplacement des fenêtres, etc.).
Enfin, le logement rénové doit respecter les normes de énergétique minimale en vigueur afin d’assurer un gain significatif en confort et en efficacité énergétique.
Zones géographiques
Pour bénéficier du dispositif, le logement doit être situé dans une commune éligible.
Depuis le 1er janvier 2019, les zones géographiques éligibles au dispositif Denormandie sont :
- Les communes du programme "Action Cœur de Ville", qui vise à revitaliser les centres-villes de 222 villes moyennes en France ;
- Les communes ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT), afin de lutter contre l’habitat dégradé et l’offre locative insuffisante.
Contrairement à la loi Pinel, la loi Denormandie ne s'applique pas aux zones tendues (A, A bis et B1), mais exclusivement aux communes où la réhabilitation du parc immobilier ancien est nécessaire.
Les investissements en loi Denormandie ne concernent que la métropole. Le dispositif ne s’applique pas aux territoires d’Outre-Mer, qui bénéficient d’autres dispositifs spécifiques comme la loi Girardin ou le Pinel Outre-Mer.
Actualité : Pour renforcer l’impact du dispositif, un élargissement du nombre de communes éligibles pourrait être envisagé à l’avenir. Il est donc conseillé de vérifier la liste des communes concernées auprès des autorités compétentes ou sur le site du ministère du Logement.
Conditions locatives
Des règles ont été établies concernant les locataires, qui ne doivent pas être des membres du foyer fiscal du propriétaire bailleur.
Pour pouvoir bénéficier de la loi Denormandie, le logement doit être loué à des locataires dont le niveau de ressources maximum est fixé par la loi. Ces plafonds varient en fonction de la zone géographique du bien et de la composition du ménage. Toutefois, ces seuils restent relativement élevés. Par exemple, pour un couple avec un enfant vivant en zone B1, le plafond de ressources était de 60 420 € en 2023.
Pour bénéficier de la réduction d'impôt Denormandie, le logement doit être loué nu, à usage d’habitation principale du locataire. Il doit être mis en location dans un délai maximum de 12 mois suivant l'achèvement des travaux. De plus, la location doit être effective et continue pendant toute la durée d'engagement prévue (6, 9 ou 12 ans).
Engagement de location
Pour bénéficier de l'avantage fiscal Denormandie, le propriétaire du logement doit s'engager à le conserver et à le louer pendant une durée minimale de 6 ou 9 ans, selon l'option choisie par le contribuable.
Cet engagement peut être prolongé dans les conditions suivantes :
- 3 ans renouvelables une fois si l'engagement initial était de 6 ans ;
- 3 ans non renouvelables si l'engagement initial était de 9 ans.
La durée maximale d'engagement est donc de 12 ans dans tous les cas.
Immobilier Loi Denormandie
