SCPI Vitality
Informations clés
Présentation de la SCPI Vitality
La SCPI Vitality est une SCPI thématique spécialisée dans l'immobilier dédié au sport.
Orientation de gestion de la SCPI Vitality
La SCPI Vitality est une SCPI à capital variable orientée vers l’immobilier lié au sport, au bien-être et à la santé. Sa stratégie d’investissement repose sur une typologie d’actifs ciblée. Elle vise des biens immobiliers exploités par des acteurs dont l’activité répond à des usages liés à la qualité de vie, à la prévention, à la remise en forme et aux services de santé.
L’univers d’investissement de la SCPI Vitality comprend notamment les salles de sport, les instituts de yoga, les gymnases, les centres de spa, les espaces de massage, les centres de remise en forme et les établissements de soins spécialisés. La SCPI peut également s’intéresser aux enseignes de nutrition et de bien-être, aux commerces spécialisés dans le sport, aux cabinets médicaux, aux pharmacies et aux laboratoires d’analyses. Son périmètre peut aussi inclure des hôtels intégrant des services de fitness ou de bien-être, ainsi que des bureaux et espaces de coworking associés à ces usages.
Cette orientation de gestion traduit une exposition à des actifs immobiliers dont l’usage est directement lié aux pratiques de sport, de santé et de bien-être. La SCPI Vitality peut ainsi constituer un portefeuille composé d’actifs diversifiés par leur nature, leur localisation et le profil de leurs locataires. La diversification géographique peut s’effectuer à l’échelle européenne, selon les opportunités identifiées par la société de gestion.
Une sélection d’actifs centrée sur les usages de santé et de bien-être
La politique d’investissement de la SCPI Vitality s’appuie sur une analyse des besoins immobiliers des exploitants spécialisés. Les actifs recherchés sont principalement des locaux permettant l’accueil du public, l’exercice d’une activité sportive, la réalisation de soins ou la fourniture de services liés au bien-être. Cette approche peut conduire à examiner des biens de tailles et de configurations différentes.
La sélection des actifs tient compte de leur adéquation avec l’activité exercée par les locataires. Les critères peuvent inclure l’emplacement, l’accessibilité, la visibilité, la qualité technique du bâtiment, la durée des engagements locatifs et la solidité économique de l’exploitant. L’objectif est de construire un portefeuille cohérent avec la thématique de la SCPI, tout en tenant compte des risques propres à chaque immeuble.
La SCPI Vitality peut également rechercher une diversification entre plusieurs catégories d’actifs. Cette diversification vise à limiter la concentration sur un seul type d’exploitation. Elle peut concerner des locaux commerciaux, des établissements de services, des espaces médicaux, des bâtiments dédiés au sport ou des actifs mixtes intégrant plusieurs usages.
Une gestion intégrant des critères extra-financiers
La SCPI Vitality indique répondre aux objectifs poursuivis par l’article 8 du règlement européen SFDR, relatif à la publication d’informations en matière de finance durable. Dans ce cadre, la société de gestion intègre des critères ESG dans son processus de sélection et d’analyse des actifs immobiliers.
Ces critères ESG portent sur les dimensions environnementales, sociales et de gouvernance. Ils peuvent contribuer à l’évaluation de la performance extra-financière des immeubles et des exploitants. Cette analyse vient compléter les critères immobiliers, locatifs et financiers utilisés dans la gestion du portefeuille.
L’intégration de ces critères ne supprime pas les risques liés à l’investissement immobilier. Elle permet toutefois d’inscrire la gestion de la SCPI dans une démarche structurée d’analyse des enjeux environnementaux et sociaux. Cette orientation est cohérente avec la thématique du sport, du bien-être et de la santé, qui occupe une place centrale dans la stratégie du fonds.
Caractéristiques générales de la SCPI
La SCPI Vitality présente une forme juridique de SCPI à capital variable. Elle affiche un objectif de taux de distribution de 6,00 %, sans garantie de rendement. La distribution de revenus potentiels est indiquée comme trimestrielle. La durée de placement recommandée est de 8 ans.
Comme toute SCPI, la SCPI Vitality comporte un risque de perte en capital. Le capital investi n’est pas garanti. Il peut ne pas être restitué intégralement. La performance du fonds dépend de la performance des sociétés présentes dans le portefeuille, ainsi que de nombreux paramètres sectoriels, concurrentiels, juridiques, géographiques ou propres aux locataires.
L’orientation de gestion de la SCPI Vitality peut donc être résumée comme une stratégie immobilière thématique, centrée sur les actifs liés au sport, au bien-être et à la santé. Elle combine une sélection d’actifs spécialisés, une diversification géographique potentiellement européenne et l’intégration de critères ESG dans l’analyse des investissements.
Cours & Performance
Prix des parts à l'achat
Avertissements et risques
de la SCPI Vitality
La SCPI est un produit qui n’est pas simple et qui peut être difficile à comprendre. Toutes les SCPI présentent certains risques ou inconvénients et ne répondent pas aux besoins de tous les investisseurs.
La stratégie de gestion peut être considérée comme plus ou moins risquée selon les SCPI qui communiquent leur niveau de risque estimé dans leur DIC (Document d'Information Clé).
Le niveau de risque déclaré par la SCPI Vitality est de « 3 / 7 » sur une échelle qui va de 1 à 7 (1 étant le niveau le moins risqué et 7 le niveau le plus risqué).
Le niveau de risque déclaré dans le DIC n'est ni garanti ni constant : il peut évoluer dans le temps.
Les risques d'un investissement dans la SCPI Vitality sont les risques inhérents aux SCPI en général et notamment :
Risques immobiliers
Les risques immobiliers sont les risques liés à l’évolution des prix du marché immobilier en général et/ou des contrats de promotion lorsque la SCPI achète en VEFA (rare).
L'obsolescence de certains actifs peut conduire la SCPI Vitality à effectuer des arbitrages (revente d'actifs) ou des travaux de rénovation, de mise aux normes ou de transformation qui peuvent être couteux et pendant lesquels elle ne perçoit plus de loyer.
La SCPI Vitality devra également assurer son patrimoine contre les différents risques de destruction partielle ou totale. La négociation des contrats d'assurance en terme de coût et de garanties peut impacter la valeur de l'actif et dépend en partie de la qualité du travail du gestionnaire de la SCPI.
Risques financiers
Comme pour toutes les SCPI, les performances passées de la SCPI Vitality ne préjugent en rien de ses performances futures. Les performances des SCPI ne sont pas constantes dans le temps.
Les risques financiers sont notamment les risques liés aux taux (taux d'inflation, taux d'intérêt, taux de change) et à l'endettement de la SCPI Vitality.
Même si l'immobilier est une classe d'actifs qui suit plutôt bien l'inflation sur le long terme et le très long terme, la performance de la SCPI Vitality n'est pas indexée à l'inflation, notamment à court terme. Par conséquent, le rendement de la SCPI Vitality corrigé de l'inflation pourrait être négatif si l'inflation était supérieure au rendement attendu de la SCPI.
Risque de perte en capital
Le capital investi dans la SCPI Vitality n’est pas garanti : la valeur de revente des parts peut être inférieure à sa valeur d’acquisition.
La valeur des parts de la SCPI Vitality peut fluctuer à la hausse comme à la baisse.
Et le prix de la part peut ne pas refléter la valeur exacte des actifs en temps réel. La société de gestion ClubFunding AM peut en effet décider de revaloriser, ou de déprécier, la valeur de la part dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution estimée par des experts indépendants.
Le valorisateur indépendant choisi par ClubFunding AM pour évaluer cette valeur de reconstitution du patrimoine de la SCPI Vitality réévalue la valeur de l'actif chaque semestre. Même si la méthodologie d'évaluation est sérieuse, la valeur communiquée reste approximative et indicative. La valeur exacte d'un actif est le prix auquel il est vendu. Il arrive que des biens soient vendus en-dessous ou au-dessus du prix estimé par le valorisateur.
Risques de revenus irréguliers
Le rendement exprimé en pourcentage et le montant des revenus distribués peuvent varier dans le temps, en fonction de l'état du marché locatif et de la gestion du parc immobilier détenu par la SCPI Vitality.
Les revenus perçus et distribués par la SCPI Vitality peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction du taux d’occupation des immeubles, de leurs valeurs locatives et du bon paiement des loyers.
Si la diversité des locataires et la mutualisation des risques doivent en principe éviter les fortes variations de revenus d'une année sur l'autre, les revenus ne sont pas garantis. Ils peuvent monter ou baisser, voire être momentanément suspendus si les circonstances l'exigent.
A titre indicatif, la SCPI Vitality comptait locataires au .
Des questions sur les autres SCPI gérées par ClubFunding AM ou sur les SCPI en général ?
Si oui, combien investir ? Au comptant ou à crédit ?
En pleine propriété, en démembrement de propriété, en direct ou au travers d'une société civile ?
Risques liés à la gestion discrétionnaire
L'attention des souscripteurs est attirée sur le fait que la qualité de la gestion est inégale d'un gestionnaire à un autre et qu'elle n'est pas nécessairement constante dans le temps.
La gestion de la SCPI Vitality est actuellement confiée à ClubFunding AM mais deux types de changements peuvent intervenir durant la vie de la SCPI Vitality :
- les personnes qui composent l'équipe de gestion peuvent changer sans que vous en soyez informé
- la SCPI Vitality peut choisir de changer de société de gestion en cours de vie de la SCPI (ce type de décision étant prise en AG, les souscripteurs de la SCPI Vitality en seraient informés et seraient même appelés à voter pour ou contre en assemblée générale)
La performance de la SCPI Vitality peut être inférieure à l'objectif de gestion fixé par ClubFunding AM en raison d’investissements non performants. La sélection d'une typologie d'actifs, les choix de localisation, et une mauvaise gestion du parc immobilier et des locataires pourraient générer une sous-performance par rapport au marché de l'immobilier en général.
Risques de contrepartie
Les risques de contrepartie sont les risques liés à la défaillance des locataires ou des prestataires de travaux.
Concernant les locataires :
Le choix et la diversité des locataires est un facteur de diminution du risque de contrepartie.
Plus la qualité des immeubles et des emplacements sont élevés, plus la SCPI peut être exigeante sur la qualité de ses locataires.
Plus le nombre de locataires est élevé, plus la gestion de la SCPI est complexe. Mais la multiplication des locataires diminue aussi le risque de défaut.
Au , la SCPI Vitality comptait locataires répartis sur immeubles.
Concernant les prestataires de travaux :
Un patrimoine immobilier nécessite des travaux d'entretien, de mise aux normes, voire de transformation, pour rester compétitif et attirer des locataires de qualité et stables dans un environnement concurrentiel exigeant.
L'expérience du gestionnaire dans la sélection des prestataires et le suivi des travaux est un facteur de diminution du risque. Ce savoir-faire est rémunéré au titre du suivi de travaux (pourcentage calculé sur le montant des travaux).
ClubFunding AM pourra percevoir jusqu'à 6 % TTC du montant des travaux supervisés pour le compte de la SCPI Vitality.
Risques de liquidité
La liquidité de la SCPI Vitality n'est pas assurée par ClubFunding AM.
Le délai de revente des parts dépend des marchés immobiliers. Il dépend aussi du marché de l'offre et de la demande sur les parts de chaque SCPI.
Pour les SCPI à capital fixe, le vendeur inscrit son ordre sur le carnet d’ordres de la société de gestion en indiquant le prix minimum par part qu’il souhaite obtenir de sa vente. L’échange de parts se fait au prix d’exécution dont le montant est au moins égal à la demande du cédant.
Pour les SCPI à capital variable, le remboursement des parts est réalisé́ sur demande du vendeur à la valeur de retrait qui est déterminée à partir du prix de souscription publié à la date de la demande.
La SCPI ne garantit pas la revente des parts, ni le retrait. La sortie n’est possible que dans le cas de l’existence d’une contrepartie.
Lorsque les acheteurs sont plus nombreux que les vendeurs, le marché est fluide. La revente peut se faire alors rapidement (1 à 3 mois par exemple).
Lorsque le marché compte plus de vendeurs que d'acheteurs, les délais de revente s'allongent. Ils peuvent durer plusieurs mois voire quelques années.
Quand les demandes de retraits dépassent durablement les souscriptions, la société de gestion peut être conduite à vendre des actifs pour constituer un fonds de remboursement destiné à satisfaire les vendeurs pressés, moyennant une décote. Cette décote est généralement de 10 à 15% par rapport à la valeur de retrait des parts. Les associés en attente de retrait de leurs parts se voient alors proposer le bénéfice du fonds de remboursement par ordre chronologique de transmission de leur ordre de vente. Ils ne sont pas tenus d'accepter l'offre du fonds de remboursement. En cas de refus, l'offre est faite aux vendeurs suivants, et chaque associé peut choisir de maintenir son ordre de retrait en attendant qu'il soit exécutable plus tard au prix normal, sans décote.
Risques liés à la durée de détention
Les frais d'acquisition (inclus dans le prix de la part) et la nature des actifs (immobiliers) font de ces véhicules d'investissement un placement à envisager dans une optique à long terme (durée minimum conseillée variable selon les SCPI mais généralement supérieure à 10 ans).
ClubFunding AM recommande une durée de détention minimum de 8 ans pour la SCPI Vitality.
Une revente anticipée serait de nature à dégrader la performance de votre investissement. C'est pourquoi il est important de ne consacrer à cet investissement que des capitaux que vous pouvez immobiliser à long terme (8 ans ou plus pour la SCPI Vitality).
Risques de durabilité
Les risques en matière de durabilité sont des événements/situations dans le domaine ESG qui, s'ils surviennent, pourraient avoir une incidence négative importante, réelle ou potentielle, sur la valeur de l'investissement.
Risques d'instabilité fiscale
La fiscalité applicable à un investissement en SCPI peut évoluer dans le temps. Les règles rappelées ci-après peuvent changer et s'appliquer rétroactivement à votre investissement en SCPI.
Fiscalité sur les revenus
Actuellement, les revenus de la SCPI sont imposables sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les taux de l'impôt et des prélèvements sociaux peuvent changer.
Fiscalité sur les plus-values
La fiscalité applicable aux plus-values immobilières bénéficie d'un barème dégressif qui diminue la base taxable avec le temps. Ce barème permet de viser une totale exonération d'impôt après 22 ans de détention, et une totale exonération de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
La règle qui détermine la plus-value imposable peut changer.
Fiscalité sur la fortune
Actuellement, les SCPI font partie des actifs à déclarer au titre de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pour les contribuables qui y sont assujettis. Cette déclaration concerne toutes les SCPI, y compris celles détenues au travers de contrats d'assurance vie, de capitalisation, ou de contrats retraite de type PER (sauf cas particuliers au sein du PER).
A noter : la valeur à déclarer au titre de l'IFI peut être un peu inférieure à la valeur de retrait de la part (la quote part d'actifs financiers détenus par la SCPI n'étant pas taxable à l'IFI). Pour les non-résidents ou assimilés, la valeur IFI peut être différente. La valeur à déclarer au 31 décembre est communiquée dans le bulletin d'information du 4ème trimestre de la SCPI Vitality.
Les règles applicables à l'Impôt sur la Fortune peuvent changer.
Avertissements
Le présent site a pour objet de vous fournir des informations et documentations relatives aux SCPI en général et à la SCPI Vitality en particulier. Ces informations ne constituent ni une incitation à investir ni une recommandation d'investissement personnalisée.
Avant toute souscription, vous devez prendre connaissance des facteurs de risques en consultant la Note d’Information et le Document d'Information Clé (DIC) de la SCPI Vitality disponibles sur notre site Internet plus bas sur cette page ou auprès de nos Gestionnaires de Patrimoine, ou de la société de gestion ClubFunding AM.
Vous devez également prendre conseil auprès de nos Gestionnaires de Patrimoine au 01 53 43 02 10 pour vérifier que ce type d'investissement correspond bien à votre profil d'investisseur et qu'il répond à vos objectifs.
Bulletin trimestriel - 4ème trimestre 2024
Rapport annuel - 2024
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