Acheter l'usufruit de parts de SCPI

Pourquoi acheter l'usufruit de parts de SCPI ?

L'acheteur de parts de SCPI en usufruit achète un flux de revenus futurs, et laisse la propriété à terme à l'acquéreur de la nue propriété des parts.

Les avantages pour l'acquéreur d'usufruit de parts de SCPI :

• il achète l'usufruit dont la valeur économique dépend du rendement espéré sur la durée convenue ;
• il perçoit des revenus fonciers importants durant toute la période de détention de la nue propriété, sans avoir à immobiliser la trésorerie nécessaire à l'acquisition des parts en pleine propriété ;
• l'intérêt fiscal de l'usufruitier personne physique ou d'une SCI transparente fiscalement à l'IR (Impôt sur le Revenu) : l'usufruit peut permettre d'utiliser un déficit foncier reportable qui serait perdu au bout de 10 ans ;
• l'intérêt fiscal de l'usufruitier personne morale soumise à l'IS (Impôt sur les Sociétés) : l'achat d'usufruit peut être amorti comptablement et donc venir diminuer le résultat net imposable, et générer un flux de revenus élevé ;

Les principaux atouts de la souscription de parts de SCPI en usufruit sont donc financiers et fiscaux.

Pour les personnes physiques

En percevant tous les revenus des parts de SCPI durant la période de détention des parts en usufruit, l'usufruitier augmente temporairement son niveau de revenus.

Cela peut correspondre à plusieurs types de besoins :

• augmenter les revenus durant le temps de réalisation d'un projet (études à financer, période de fin d'activité en attendant de pouvoir percevoir une retraite...)
• augmenter ses revenus jusqu'à la fin de ses jours en cas d'usufruit viager ou temporaire sur longue durée
• utiliser un déficit foncier reportable qui serait perdu après 10 ans
• placer la trésorerie à moyen ou long terme d'une entreprise

Attention : l'usufruitier personne physique devra déclarer la valeur de l'usufruit acquis, à l'IFI s'il est assujetti à cet impôt.

Pour les personnes morales

Les SCI soumises à l'IR (Impôt sur le Revenu) sont traitées fiscalement comme les personnes physiques.

Les SCI soumises à l'IS (Impôt sur les Sociétés) et les sociétés commerciales ont un intérêt financier fiscal à souscrire de l'usufruit :

• la société achète l'usufruit dont la valeur économique dépend du rendement espéré sur la durée convenue ;
• elle perçoit des revenus fonciers importants durant toute la période de détention de la nue propriété, sans avoir à immobiliser la trésorerie nécessaire à l'acquisition des parts en pleine propriété ;
• l'intérêt fiscal de l'usufruitier personne morale soumise à l'IS (Impôt sur les Sociétés) : l'achat d'usufruit peut être amorti comptablement et donc venir diminuer le résultat net imposable, et générer un flux de revenus élevé.

Comment acheter de l'usufruit de parts de SCPI ?

Si vous avez un intérêt à acquérir l'usufruit de parts de SCPI, il faut trouver un acquéreur pour la nue propriété de ces parts. La souscription doit porter sur un nombre entier de parts, ce qui implique de trouver simultanément un acheteur de la nue propriété pour chaque part achetée en usufruit.

Cette souscription conjointe doit porter évidemment sur la même SCPI, et il convient aussi d'être d'accord sur la durée du démembrement temporaire et sur le partage du prix d'achat entre l'usufruitier et le nu propriétaire.

En famille ou avec ses sociétés

Vous pouvez souscrire à des parts de SCPI en démembrement de propriété avec des personnes de votre entourage (membres de la famille ou société par exemple).

1er exemple : les parents achètent l'usufruit des parts de SCPI et leurs enfants en acquièrent la nue propriété.

2ème exemple : le gérant d'une société achète la nue propriété des parts et sa société commerciale à l'IS (Impôt sur les Sociétés) achète l'usufruit temporaire.

3ème exemple : vous achetez en démembrement avec l'une de vos SCI (Société Civile Immobilière).

En fonction des stratégies patrimoniales et familiales, vous pouvez choisir d'acquérir la nue propriété via une SCI et l'usufruit en nom propre, ou inversement d'acquérir la nue propriété en nom propre et l'usufruit via une SCI.

Attention : dès lors que l'usufruitier et le nu propriétaire font partie du même cercle familial, ou du même cercle d'intérêts économiques pour les sociétés, il faut veiller à appliquer un partage de la valeur qui soit équitable et non contestable par l'administration fiscale. La sur-évaluation ou la sous-évaluation d'une des deux valeurs présenterait un risque de requalification fiscale.

La situation fiscale de chacun et la stratégie de transmission guideront votre choix d'acquisition en démembrement de propriété.

Avec des tiers

Vous pouvez n'être intéressé que par l'acquisition de parts en nue propriété et il vous faut dans ce cas trouver un acheteur pour l'usufruit de vos parts. Cette recherche de contrepartie peut être effectué par la société de gestion de SCPI ou par votre gestionnaire de patrimoine.

Certaines sociétés de gestion de SCPI (pas toutes) facilitent la rencontre entre l'offre et la demande en démembrement de propriété.

Haussmann Patrimoine peut également rapprocher ses clients acheteurs de nue propriété et ses clients acheteurs d'usufruit, pour permettre à chacun d'eux de réaliser une opération de souscription de parts démembrées.

Sans acheteur pour la nue propriété, il n'y a pas de souscription possible en usufruit.

Plus d'informations ?

 Voir comment souscrire des parts de SCPI en nue propriété

Pour en savoir plus sur l'achat d'usufruit de parts de SCPI, vous pouvez nous transmettre vos coordonnées à l'aide du formulaire ci-dessous. Nous vous contacterons dans les plus brefs délais.