Inconvénients et risques liés aux SCPI investies en immobilier d'entreprises

Le risque immobilier

Les variations du marché de l'immobilier sont susceptibles d’entraîner une hausse ou une baisse de la valeur de l'actif détenu par la SCPI.

Ces hausses et ces baisses de la valeur d'expertise se répercutent sur la valeur de la SCPI et donc sur le prix des parts.

L'investissement en parts de SCPI n'est pas soumis aux fluctuations des marchés boursiers mais le capital n'est pas garanti. La valeur des parts de SCPI peut fluctuer à court ou moyen terme sous l'influence de nombreux facteurs dont l'évolution du marché immobilier.

Les risques liés et contraintes spécifiques aux SCPI

Un investissement à long terme

La fiscalité et les frais de transaction applicables aux SCPI ne sont pas adaptés à un investissement à court terme ou moyen terme (même si rien n'interdit de remettre en vente ses parts peu après les avoir achetées).

Comme pour tout investissement immobilier, la durée d'investissement conseillée pour une SCPI est de plusieurs années. Chaque SCPI communique une durée d'investissement minimum conseillée en fonction de sa stratégie. Mais l'idéal est généralement d'envisager cet investissement dans une optique à moyen ou long terme (10 à 15 ans) voire à très long terme dans une optique de complément de retraite par exemple.

Le risque de perte en capital

Comme tout investissement, l’immobilier physique présente des risques qui peuvent affecter la rentabilité potentielle ou entraîner une perte de valeur.

L’investissement en part de SCPI est un placement dont la rentabilité est fonction notamment :

  • des dividendes potentiels qui seront versés aux porteurs après décision des associés en Assemblée Générale.

  • Ceux-ci dépendent des conditions de location des biens immobiliers (taux d’occupation, valeurs locatives). La rentabilité potentielle des biens immobiliers détenus par la SCPI dépend de la conjoncture économique et immobilière.
    A ce titre, elle peut évoluer de manière aléatoire sur la durée totale du placement.

  • du montant de capital qui sera perçu soit lors du retrait ou de la revente des parts ou, le cas échéant, du prix d’exécution sur le marché secondaire au moment de la revente des parts, ou de la valeur des actifs de la SCPI au moment de sa liquidation.

La valeur des parts de la SCPI est fonction de l’évolution des marchés immobiliers. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) comportent donc un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti.

Le risque de liquidité

Les SCPI sont investies en immobilier et l'immobilier est par définition un actif peu liquide.

N'étant pas cotées en bourse, la valeur fluctue généralement assez peu mais la liquidité des parts de SCPI n'est pas assurée à tout moment. La disponibilité des capitaux n'est jamais immédiate, sauf lorsque vous investissez au travers de contrats d'assurance vie ou de contrats de capitalisation. Dans ce cas c'est l'assureur qui détient les parts, et celui-ci est tenu de satisfaire une demande de rachat dans un délai maximum de 2 mois (obligation prévue dans le code des assurances).

La société de gestion organise le marché secondaire des parts et assure la confrontation des vendeurs et des acheteurs pour assurer une liquidité optimum sur le marché des parts. Mais la société de gestion ne garantit en aucun cas la revente ou le retrait des parts.

Dans les périodes favorables où les transactions font apparaître un courant acheteur, la vente peut être réalisée assez rapidement (15 jours à un mois environ), bien plus vite qu'un bien immobilier détenu en direct. Mais en cas de déséquilibre entre l'offre et la demande, les ordres de vente de parts de SCPI peuvent rester en attente plusieurs mois, voire plusieurs années en période de crise. Dans ce cas, le porteur peut accepter une décote pour récupérer son argent plus rapidement (comme pour le marché de l'immobilier en général).

Le risque lié à la gestion discrétionnaire

Risque lié au marché des SCPI

Risque de mauvaises gestion

Risque lié à l'endettement de la SCPI

Risque lié à la stratégie

Risque lié au changement de stratégie

Risque lié aux fusions

Le risque lié à la durabilité

Les SCPI qui ont choisi d'adopter une gestion durable et qui revendiquent le label ISR sont exposées à un risque de durabilité.

Le risque en matière de durabilité est un événement ou une situation dans le domaine environnemental, social ou de la gouvernance qui pourrait avoir une incidence négative importante, réelle ou potentielle, sur la valeur de l’investissement.

Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures

Cette règle qui concerne l'ensemble des solutions d'épargne et d'investissement s'applique aussi aux SCPI.

Ces performances passées permettent de comparer des SCPI entre elles sur différentes périodes, ce qui peut permettre d'en conclure que certains gestionnaires ont mieux géré leur SCPI que d'autres. Mais il est possible aussi que le choix d'investir sur certains secteurs, ou certaines régions, explique de meilleures ou de moins bonnes performances passées, et certains secteurs ou certaines régions peuvent tout à fait sur-performer ou sous-performer à l'avenir.

L'équipe de gestion peut également changer en cours de route, et la stratégie de gestion aussi. La gestion d'une SCPI peut également passer d'une société de gestion à une autre, sur décision des porteurs.

En conclusion, les performances passées donnent une indication sur les performances enregistrées par le passé, mais en aucun cas sur les résultats futurs.

En cas de recours à l'emprunt pour l'acquisition de parts de SCPI

L’investisseur ne doit pas tenir compte uniquement des revenus provenant de la SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire, pour faire face à ses obligations de remboursement.

Il doit prendre en compte le fait que les parts souscrites portent jouissance à l'issue d'un délai qui est généralement de plusieurs mois après la souscription accompagnée du versement du prix.

En cas de défaillance dans le cadre du remboursement du prêt consenti, les parts de la SCPI pourraient devoir être vendues à un prix inférieur à leur prix de souscription ou d’acquisition, ce qui pourrait entraîner une perte en capital.

En cas de cession des parts de la SCPI à un prix inférieur au prix de souscription ou d’acquisition, l’investisseur devra compenser la différence éventuelle existante entre le capital restant dû au titre de son emprunt et le montant issu de la cession de ses parts.

Le risque fiscal pour les SCPI

Fiscalité des revenus fonciers

La détention de parts de SCPI en direct est soumise à la fiscalité des revenus fonciers.

Ce qui peut être un avantage pour certains est aussi parfois un inconvénient pour d'autres : cela peut augmenter votre revenu imposable et vous faire perdre certains avantages fiscaux, ou vous faire passer dans une tranche d'imposition supérieure.

Dans certains cas, il est préférable d'envisager de souscrire les parts de SCPI dans le cadre fiscal de l'Assurance Vie, d'un contrat de capitalisation, d'un contrat Retraite Madelin, d'un PERP ou du nouveau PERin (Plan d'Epargne Retraite Individuel).

Toutes les compagnies d'assurance ne proposent pas ce type de support. Quand ils référencent des SCPI, leurs contrats prévoient généralement des contraintes spécifiques visant à limiter les mouvements et les montants investis en SCPI. Ces règles fixées de façon discrétionnaire par chaque assureur s'expliquent par le fait que le risque de liquidité est supporté par l'assureur pour l'ensemble des parts détenues pour le compte de ses assurés.

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Les SCPI doivent être déclarées à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) instauré par la loi de finances pour 2018.

Mêmes détenues au sein de contrats d'assurance vie, de capitalisation, de PERP ou de contrats retraite comme le PER, elles doivent être réintégrées dans l'actif imposable sur la Fortune Immobilière.

Fiscalité étrangère

Le rendement de la SCPI pourra être impacté par la fiscalité appliquée dans les pays dans lesquels elle détiendra des actifs et/ou l’existence ou pas de conventions fiscales que la France aurait pu conclure avec eux.

En présence de conventions fiscales, des mécanismes (principalement crédit d’impôt) sont mis en œuvre.

Pour les résidents et les non résidents, la fiscalité applicable aux actifs détenus dans des pays dont la fiscalité diffère peut avoir un impact plus ou moins favorable ou défavorable sur le rendement net après impôt.

Risque de changement de fiscalité

L'investissement en parts de SCPI doit s'envisager dans une optique à long terme, voire à très long terme.

Pendant la période de détention des parts, le rendement de la SCPI pourra être impacté par des changements de fiscalité qui pourraient être décidés par le gouvernement français.

Les pays dans lesquels sont situés les immeubles détenus par la SCPI peuvent aussi changer les règles fiscales liées à l'immobilier et aux revenus fonciers des SCPI.

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