SCPI Principal Inside
au 31/12/2025
Informations clés
Présentation de la SCPI Principal Inside
• Première SCPI diversifiée offrant un accès privilégié à la fois à l’Europe (hors France) et aux États-Unis.
• La SCPI comporte un risque de change sur la partie investie aux Etats-Unis (en dollars US)
La SCPI Principal Inside en bref
La SCPI Principal Inside est une SCPI de rendement à capital variable classée dans la catégorie « diversifiée ».
Elle se distingue par sa stratégie unique : investir à la fois en Europe (hors France) et aux États-Unis.
Elle vise une allocation équilibrée de 50 % sur chacun de ces deux continents.
La SCPI est gérée par Principal Real Estate SAS, filiale française du groupe Principal ® agissant sous la marque « Principal Asset Management ».
Son objectif : offrir aux épargnants une diversification géographique et sectorielle performante, avec une approche internationale.
Elle cible un taux de distribution brut de 6 % sur 10 ans (non garanti), et un TRI de 6,5 % sur la même durée.
Les revenus locatifs sont distribués trimestriellement, issus d’immeubles situés hors de France.
L’investissement en SCPI reste un placement long terme comportant des risques : perte en capital, marché, liquidité, change, etc.
La durée de placement recommandée est de 10 ans et plus.
La genèse de la SCPI Principal Inside
La SCPI Principal Inside est née d’une volonté de proposer une exposition directe aux deux plus grands marchés immobiliers mondiaux.
Le marché américain, plus dynamique, représente à lui seul près de 489 milliards € d’investissements annuels.
L’Europe, avec 285 milliards € par an, reste également une zone d’investissement stratégique.
Ensemble, ces deux zones couvrent 52 % du parc immobilier mondial.
La SCPI a été conçue pour capter les opportunités immobilières liées à la complémentarité économique de ces zones.
Elle répond au besoin croissant des investisseurs français de diversifier leur épargne à l’international.
Cette double exposition permet de profiter d’une décorrélation des cycles immobiliers entre l’Europe et les États-Unis.
La stratégie d’investissement repose sur une vision globale et une exécution locale précise.
Présentation de Principal Real Estate
Principal Real Estate est un acteur mondial de la gestion d’actifs, fondé en 1879 aux États-Unis.
Il gère environ 600 milliards de $ d’actifs, dont plus de 100 milliards $ en immobilier.
Le groupe est présent sur quatre continents, avec une trentaine de bureaux dans le monde.
Sa division immobilière compte plus de 475 collaborateurs dédiés à l’investissement et à la gestion d’actifs.
En Europe, les équipes sont implantées dans 8 pays, combinant expertise sectorielle et géographique.
Cette présence locale assure une parfaite compréhension des spécificités de chaque marché immobilier.
La société française Principal Real Estate SAS, agréée par l’AMF, assure la gestion de la SCPI Principal Inside.
Sa mission : représenter les intérêts des épargnants français et garantir le respect de la stratégie définie.
Orientation de gestion de la SCPI Principal Inside
La SCPI Principal Inside adopte une stratégie d’investissement équilibrée entre l’Europe (hors France) et les États-Unis.
L’objectif est d’allier diversification géographique et rendement locatif stable à long terme.
Les actifs ciblés couvrent divers secteurs : bureaux, commerces, hôtellerie, santé, logistique et résidentiel géré.
Cette approche multisectorielle maximise la résilience du portefeuille face aux cycles économiques.
La sélection des actifs repose sur une double analyse : macroéconomique et locale.
Les équipes locales de Principal identifient les opportunités d’acquisition selon des critères rigoureux.
La société de gestion en France valide chaque investissement en lien avec la stratégie globale et les enjeux ESG.
L’allocation cible est de 50 % aux États-Unis et 50 % en Europe, mais elle peut varier selon les marchés.
La SCPI peut recourir à l’endettement dans la limite de 40 % de la valeur du portefeuille.
Les revenus sont distribués trimestriellement, avec un objectif de stabilité sur le long terme.
La fiscalité applicable est optimisée via les conventions bilatérales permettant d’éviter la double imposition.
Les investisseurs perçoivent ainsi un revenu net de fiscalité étrangère, crédit d’impôt à l’appui.
L’accès à l’espace digital « associé » permet un suivi complet : dividendes, documents fiscaux, informations sur le portefeuille.
La souscription est possible en pleine propriété, en démembrement, ou via des contrats d’assurance vie (si référencée).
Le prix de la part est de 250 € TTC pour les associés subséquents, et de 238 € TTC pour les associés sponsors (jusqu’au 31/01/2026).
Le délai de jouissance varie selon le statut de l’associé : 3 mois pour les sponsors, 6 mois pour les autres.
La SCPI Principal Inside s’adresse à des investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine à l’échelle internationale.
Cours & Performance
Prix des parts à l'achat
Avertissements et risques
de la SCPI Principal Inside
La SCPI est un produit qui n’est pas simple et qui peut être difficile à comprendre. Toutes les SCPI présentent certains risques ou inconvénients et ne répondent pas aux besoins de tous les investisseurs.
La stratégie de gestion peut être considérée comme plus ou moins risquée selon les SCPI qui communiquent leur niveau de risque estimé dans leur
Le niveau de risque déclaré par la SCPI Principal Inside est de « 4 / 7 » sur une échelle qui va de 1 à 7 (1 étant le niveau le moins risqué et 7 le niveau le plus risqué).
Le niveau de risque déclaré dans le DIC n'est ni garanti ni constant : il peut évoluer dans le temps.
Les risques d'un investissement dans la SCPI Principal Inside sont les risques inhérents aux SCPI en général et notamment :
Risques immobiliers
Les risques immobiliers sont les risques liés à l’évolution des prix du marché immobilier en général et/ou des contrats de promotion lorsque la SCPI achète en
L'obsolescence de certains actifs peut conduire la SCPI Principal Inside à effectuer des arbitrages (revente d'actifs) ou des travaux de rénovation, de mise aux normes ou de transformation qui peuvent être couteux et pendant lesquels elle ne perçoit plus de loyer.
La SCPI Principal Inside devra également assurer son patrimoine contre les différents risques de destruction partielle ou totale. La négociation des contrats d'assurance en terme de coût et de garanties peut impacter la valeur de l'actif et dépend en partie de la qualité du travail du gestionnaire de la SCPI.
Risques financiers
Comme pour toutes les SCPI, les performances passées de la SCPI Principal Inside ne préjugent en rien de ses performances futures. Les performances des SCPI ne sont pas constantes dans le temps.
Les risques financiers sont notamment les risques liés aux taux (taux d'inflation, taux d'intérêt, taux de change) et à l'endettement de la SCPI Principal Inside.
Même si l'immobilier est une classe d'actifs qui suit plutôt bien l'inflation sur le long terme et le très long terme, la performance de la SCPI Principal Inside n'est pas indexée à l'inflation, notamment à court terme. Par conséquent, le rendement de la SCPI Principal Inside corrigé de l'inflation pourrait être négatif si l'inflation était supérieure au rendement attendu de la SCPI.
Risque de perte en capital
Le capital investi dans la SCPI Principal Inside n’est pas garanti : la valeur de revente des parts peut être inférieure à sa valeur d’acquisition.
La valeur des parts de la SCPI Principal Inside peut fluctuer à la hausse comme à la baisse.
Et le prix de la part peut ne pas refléter la valeur exacte des actifs en temps réel. La société de gestion Principal Real Estate peut en effet décider de revaloriser, ou de déprécier, la valeur de la part dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de la
Le valorisateur indépendant choisi par Principal Real Estate pour évaluer cette valeur de reconstitution du patrimoine de la SCPI Principal Inside réévalue la valeur de l'actif chaque semestre. Même si la méthodologie d'évaluation est sérieuse, la valeur communiquée reste approximative et indicative. La valeur exacte d'un actif est le prix auquel il est vendu. Il arrive que des biens soient vendus en-dessous ou au-dessus du prix estimé par le valorisateur.
Risques de revenus irréguliers
Le rendement exprimé en pourcentage et le montant des revenus distribués peuvent varier dans le temps, en fonction de l'état du marché locatif et de la gestion du parc immobilier détenu par la SCPI Principal Inside.
Les revenus perçus et distribués par la SCPI Principal Inside peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction du taux d’occupation des immeubles, de leurs valeurs locatives et du bon paiement des loyers.
Si la diversité des locataires et la mutualisation des risques doivent en principe éviter les fortes variations de revenus d'une année sur l'autre, les revenus ne sont pas garantis. Ils peuvent monter ou baisser, voire être momentanément suspendus si les circonstances l'exigent.
A titre indicatif, la SCPI Principal Inside comptait 1 locataires au 31/12/2025.
Des questions sur les autres SCPI gérées par Principal Real Estate ou sur les SCPI en général ?
Si oui, combien investir ? Au comptant ou à crédit ?
En pleine propriété, en démembrement de propriété, en direct ou au travers d'une société civile ?
Risques liés à la gestion discrétionnaire
L'attention des souscripteurs est attirée sur le fait que la qualité de la gestion est inégale d'un gestionnaire à un autre et qu'elle n'est pas nécessairement constante dans le temps.
La gestion de la SCPI Principal Inside est actuellement confiée à Principal Real Estate mais deux types de changements peuvent intervenir durant la vie de la SCPI Principal Inside :
- les personnes qui composent l'équipe de gestion peuvent changer sans que vous en soyez informé
- la SCPI Principal Inside peut choisir de changer de société de gestion en cours de vie de la SCPI (ce type de décision étant prise en
AG , les souscripteurs de la SCPI Principal Inside en seraient informés et seraient même appelés à voter pour ou contre en assemblée générale)
La performance de la SCPI Principal Inside peut être inférieure à l'objectif de gestion fixé par Principal Real Estate en raison d’investissements non performants. La sélection d'une typologie d'actifs, les choix de localisation, et une mauvaise gestion du parc immobilier et des locataires pourraient générer une sous-performance par rapport au marché de l'immobilier en général.
Risques de contrepartie
Les risques de contrepartie sont les risques liés à la défaillance des locataires ou des prestataires de travaux.
Concernant les locataires :
Le choix et la diversité des locataires est un facteur de diminution du risque de contrepartie.
Plus la qualité des immeubles et des emplacements sont élevés, plus la SCPI peut être exigeante sur la qualité de ses locataires.
Plus le nombre de locataires est élevé, plus la gestion de la SCPI est complexe. Mais la multiplication des locataires diminue aussi le risque de défaut.
Au 31/12/2025, la SCPI Principal Inside comptait 1 locataires répartis sur 1 immeubles.
Concernant les prestataires de travaux :
Un patrimoine immobilier nécessite des travaux d'entretien, de mise aux normes, voire de transformation, pour rester compétitif et attirer des locataires de qualité et stables dans un environnement concurrentiel exigeant.
L'expérience du gestionnaire dans la sélection des prestataires et le suivi des travaux est un facteur de diminution du risque. Ce savoir-faire est rémunéré au titre du suivi de travaux (pourcentage calculé sur le montant des travaux).
Principal Real Estate pourra percevoir jusqu'à 1,2 % TTC du montant des travaux supervisés pour le compte de la SCPI Principal Inside.
Risques de liquidité
La liquidité de la SCPI Principal Inside n'est pas assurée par Principal Real Estate.
Le délai de revente des parts dépend des marchés immobiliers. Il dépend aussi du marché de l'offre et de la demande sur les parts de chaque SCPI.
Pour les SCPI à capital fixe, le vendeur inscrit son ordre sur le carnet d’ordres de la société de gestion en indiquant le prix minimum par part qu’il souhaite obtenir de sa vente. L’échange de parts se fait au prix d’exécution dont le montant est au moins égal à la demande du cédant.
Pour les SCPI à capital variable, le remboursement des parts est réalisé́ sur demande du vendeur à la valeur de retrait qui est déterminée à partir du prix de souscription publié à la date de la demande.
La SCPI ne garantit pas la revente des parts, ni le retrait. La sortie n’est possible que dans le cas de l’existence d’une contrepartie.
Lorsque les acheteurs sont plus nombreux que les vendeurs, le marché est fluide. La revente peut se faire alors rapidement (1 à 3 mois par exemple).
Lorsque le marché compte plus de vendeurs que d'acheteurs, les délais de revente s'allongent. Ils peuvent durer plusieurs mois voire quelques années.
Quand les demandes de retraits dépassent durablement les souscriptions, la société de gestion peut être conduite à vendre des actifs pour constituer un fonds de remboursement destiné à satisfaire les vendeurs pressés, moyennant une décote. Cette décote est généralement de 10 à 15% par rapport à la valeur de retrait des parts. Les associés en attente de retrait de leurs parts se voient alors proposer le bénéfice du fonds de remboursement par ordre chronologique de transmission de leur ordre de vente. Ils ne sont pas tenus d'accepter l'offre du fonds de remboursement. En cas de refus, l'offre est faite aux vendeurs suivants, et chaque associé peut choisir de maintenir son ordre de retrait en attendant qu'il soit exécutable plus tard au prix normal, sans décote.
Risques liés à la durée de détention
Les frais d'acquisition (inclus dans le prix de la part) et la nature des actifs (immobiliers) font de ces véhicules d'investissement un placement à envisager dans une optique à long terme (durée minimum conseillée variable selon les SCPI mais généralement supérieure à 10 ans).
Principal Real Estate recommande une durée de détention minimum de 10 ans pour la SCPI Principal Inside.
Une revente anticipée serait de nature à dégrader la performance de votre investissement. C'est pourquoi il est important de ne consacrer à cet investissement que des capitaux que vous pouvez immobiliser à long terme (10 ans ou plus pour la SCPI Principal Inside).
Risques de durabilité
Les risques en matière de durabilité sont des événements/situations dans le domaine
Risques d'instabilité fiscale
La fiscalité applicable à un investissement en SCPI peut évoluer dans le temps. Les règles rappelées ci-après peuvent changer et s'appliquer rétroactivement à votre investissement en SCPI.
Fiscalité sur les revenus
Actuellement, les revenus de la SCPI sont imposables sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les taux de l'impôt et des prélèvements sociaux peuvent changer.
Fiscalité sur les plus-values
La fiscalité applicable aux plus-values immobilières bénéficie d'un barème dégressif qui diminue la base taxable avec le temps. Ce barème permet de viser une totale exonération d'impôt après 22 ans de détention, et une totale exonération de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
La règle qui détermine la plus-value imposable peut changer.
Fiscalité sur la fortune
Actuellement, les SCPI font partie des actifs à déclarer au titre de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pour les contribuables qui y sont assujettis. Cette déclaration concerne toutes les SCPI, y compris celles détenues au travers de contrats d'assurance vie, de capitalisation, ou de contrats retraite de type PER (sauf cas particuliers au sein du PER).
A noter : la valeur à déclarer au titre de l'IFI peut être un peu inférieure à la valeur de retrait de la part (la quote part d'actifs financiers détenus par la SCPI n'étant pas taxable à l'IFI). Pour les non-résidents ou assimilés, la valeur IFI peut être différente. La valeur à déclarer au 31 décembre est communiquée dans le bulletin d'information du 4ème trimestre de la SCPI Principal Inside.
Les règles applicables à l'Impôt sur la Fortune peuvent changer.
Avertissements
Le présent site a pour objet de vous fournir des informations et documentations relatives aux SCPI en général et à la SCPI Principal Inside en particulier. Ces informations ne constituent ni une incitation à investir ni une recommandation d'investissement personnalisée.
Avant toute souscription, vous devez prendre connaissance des facteurs de risques en consultant la Note d’Information et le Document d'Information Clé (DIC) de la SCPI Principal Inside disponibles sur notre site Internet plus bas sur cette page ou auprès de nos Gestionnaires de Patrimoine, ou de la société de gestion Principal Real Estate.
Vous devez également prendre conseil auprès de nos Gestionnaires de Patrimoine au 01 53 43 02 10 pour vérifier que ce type d'investissement correspond bien à votre profil d'investisseur et qu'il répond à vos objectifs.
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