Quels sont les inconvénients et les risques des OPCI SPPICAV ?

Avant tout investissement en OPCI SPPICAV, nous tenons à vous avertir des risques suivants :

Les risques du marché immobilier et des marchés financiers

Pour la partie immobilière du portefeuille, les OPCI SPPICAV sont exposés aux risques classiques de l'immobilier géré :

défauts locatifs ou difficultés avec les locataires (vacances locatives, difficultés à recouvrer les loyers, renégociation de loyer à la baisse, négociation de franchises de loyers ) ;
baisse de valeur des actifs immobiliers (liée au marché de l'immobilier et/ou à la localisation et à l'entretien des immeubles) ;
mauvaise gestion.

Pour la partie du portefeuille investie dans des foncières cotées en bourse et/ou des OPCVM spécialisés dans le secteur de l'immobilier, les OPCI SPPICAV sont exposées à des risques financiers :

fluctuations dues à l'évolution des cours de bourse ;
perte en capital (le capital n'est pas garanti).

Les risques du financement bancaire

L'OPCI SPPICAV ayant la possibilité de recourir au financement bancaire pour financer ses acquisitions et ses dépenses d'entretien de son parc immobilier, elle s'expose naturellement à une volatilité accrue et à un certain risque de crédit.

Les risques des fonds d'investissement collectif immobilier

L'OPCI SPPICAV peut avoir à faire face à un risque d'illiquidité dû à des retraits massifs et au délai de réalisation des actifs immobiliers.

Le délai de réalisation commence par la mise en vente et court jusqu'à la date perception du produit de la vente. Dans l'hypothèse la plus favorable où le vendeur trouve un acheteur au comptant, la vente passe par des étapes juridiques obligatoires (fourniture de justificatifs, diagnostics, purge de recours, actes notariés) qui crée des délais incompressibles de plusieurs mois. La liquidité d'un actif immobilier ne peut donc jamais être immédiate.

Assujettissement aux prélèvements sociaux

Les plus-values éventuelles réalisées lors des ventes de parts d'OPCI SPPICAV sont assujetties aux prélèvements sociaux de 17,2%.

9,90% CSG (Contribution Sociale Généralisée)
0,50% CRDS (Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale)
5,40% Prélèvement social
1,10% Contribution additionnelle
0,30% Contribution de solidarité pour l'économie

Ce qui a changé le 1^er janvier 2018 :
La loi de finances 2018 a augmenté le taux de la CSG faisant passer le total des prélèvements sociaux de 15,5% à 17,2%.

Ce taux global de 17,2% qui a été augmenté à 9 reprises depuis la création des prélèvements sociaux en 1997 peut encore augmenter à l'avenir, et s'appliquer rétroactivement aux gains réalisés lors de la cession de parts d'OPCI SPPICAV, comme à la plupart des produits d'épargne.

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