Loi Pinel : qu'est-ce que la loi Pinel ?

L'article 5 de la loi de finances 2015 a mis en place un nouveau dispositif d'aide à l'investissement locatif, dit « Pinel », et qui a succédé à la « loi Duflot » (du nom du précédent ministre qui avait elle-même remplacé la « loi Scellier »).

Cette loi permet, pour les investissements réalisés depuis le 1^er septembre 2014, d'investir dans l'immobilier d'habitation tout en réalisant des économies d'impôt (article 199 novovicies du Code Général des Impôts).

Son objectif est de favoriser le secteur de la construction mais aussi de créer des offres de logements à la location où la demande est forte.

• un choix pour l'investisseur entre 3 périodes d'étalement de la réduction d'impôt ;
• la possibilité de louer l'immeuble au sein du cercle familial mais ne faisant pas partie du même foyer fiscal (depuis le 1^er janvier 2015).

La loi Denormandie s'adresse à toute personne physique domiciliée fiscalement en France, souhaitant investir dans l'immobilier ancien avec travaux à usage locatif, directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'Impôt sur les Sociétés (exemples : SCI soumises à l'Impôt sur le Revenu ou certaines SCPI résidentielles éligibles au dispositif).

La loi Denormandie s'applique aux biens immobiliers anciens avec travaux, destinés à la location.

Ce dispositif concerne les logements à usage d’habitation situés dans des communes éligibles, identifiées comme ayant un besoin de réhabilitation du parc immobilier.

Conditions d’éligibilité des logements :

• Le bien doit être un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation, d'amélioration ou de transformation.
• Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (prix d’achat + travaux).
• Les rénovations doivent permettre d'améliorer la performance énergétique du logement ou concerner des travaux définis par décret (modernisation, assainissement, aménagement pour plus de confort ou transformation d’un local en habitation).
• Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition.

Le logement ne doit pas être utilisé ou occupé entre l’achat et la mise en location après travaux.

Enfin, il doit atteindre un certain niveau de performance énergétique, conforme aux exigences du dispositif.

Pour bénéficier du dispositif, le logement doit être situé dans une commune éligible.

Depuis le 1^er janvier 2018, les zones géographiques éligibles au dispositif sont :

• celles qui se caractérisent par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements : zones A, A bis et B1 ;
• celles qui sont couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense (départ de casernes, sites militaires abandonnés, etc.). Cette dernière zone s'applique dès l'imposition des revenus 2017.

Depuis le 1^er janvier 2019, les zones qui ont été couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense au cours des 8 années précédant l’investissement sont également éligibles.

Pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel Outre-Mer, les logements peuvent se trouver dans les départements d'Outre-Mer, à Mayotte et dans les collectivité d'Outre-Mer (Saint-Barthélémy, Saint-Martin, Polynésie française, Nouvelle-Calédone, Saint-Pierre-et-Miquelon, et les îles Wallis-et-Futuna).

Actualité : A titre d'expérimentation (à compter d'une date fixée par arrêté, qui ne pourra être postérieure au 1^er juillet 2020, et jusqu'au 31 décembre 2021 et dans la région Bretagne uniquement), la réduction d'impôt Pinel s'appliquera uniquement aux logements situés dans des communes ou parties de communes caractérisées par une tension élevée du marché locatif et des besoins en logements intermédiaires importants, déterminées par arrêté du préfet de région, après avis du comité régional de l'habitat et de l'hébergement et du président du Conseil régional.

En outre, le préfet de région déterminera, au niveau communal ou infra-communal, les plafonds de loyers et de ressources des locataires et les contribuables seront soumis à l'obligation de souscrire, selon des modalités fixées par décret, une déclaration annuelle comportant les éléments permettant d’identifier le logement donné en location, le niveau de ressources du locataire à la conclusion ou au renouvellement du bail, ainsi que le montant des loyers perçus au cours de l’année.

Ces dispositions s'appliqueront aux acquisitions et dépôts de permis de construire postérieurs à la date fixée par l'arrêté.

Des règles ont été édictées concernant les locataires qui ne doivent pas être des membres du foyer fiscal du propriétaire bailleur.

Pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel, le logement devra être loué à des locataires dont le niveau de ressources maximum a été fixé par la loi, en fonction de la localisation du bien et de la composition du ménage. Le plafond de ressources reste néanmoins à un niveau relativement élevé. Par exemple, pour un couple vivant à Paris (zone A bis) ayant un enfant à charge, le plafond des ressources est de 75 188 € en 2021.

Pour bénéficier de l'avantage Pinel, le logement doit être loué nu à usage d'habitation principale du locataire et être mis en location dans un certain délai qui dépend de la nature du bien. Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit être loué de manière effective et continue.

Pour bénéficier de l'avantage Pinel, le propriétaire du logement doit s'engager à conserver le logement pendant une durée minimum de 6 ou 9 ans sur option du contribuable.

Aussi, l’engagement pourra être prorogé dans les conditions suivantes :

• de 3 ans renouvelable une fois si l'engagement initial était de 6 ans ;
• de 3 ans non renouvelable si l'engagement initial était de 9 ans.

La durée maximum est donc de 12 ans dans tous les cas.