Inconvénients et risques liés à un investissement immobilier dans le cadre de la loi Demessine ?

Cette page répond notamment aux questions suivantes :
Quels sont les risques de la loi Demessine ?
Quels sont les inconvénients de la loi Demessine ?
Quels sont les dangers de la loi Demessine ?

La réduction d'impôt est plafonnée

L’investissement ouvrant droit à réduction d'impôt est plafonné à 50 000 € pour une personne seule, et à 100 000 € pour un couple marié.

Au-delà de ces seuils, la réduction d'impôt de 25% ne s'applique plus.

La résidence doit être située dans une Zone de Revitalisation Rurale

Toutes les résidences de tourisme classées ne bénéficient pas de l'avantage fiscal mis en place par la loi dite « Demessine », également appelée dispositif « ZRR ». Seules les résidences situées dans certaines ZRR (Zones de Revitalisation Rurale) ouvrent droit à cette réduction d'impôt.

Comme leur nom l'indique, ces Zones de Revitalisation Rurale ont besoin d'une incitation fiscale pour convaincre les investisseurs de participer à leur développement touristique et économique. Le risque d'investir dans une zone moins recherchée par les touristes est donc plus important que dans des régions qui ne bénéficient pas de cette aide fiscale.

Le nom et le nombre de ces communes sont définies par décret. La liste des ZRR a été peu à peu étendue, et il est désormais possible de trouver des ZRR dont les emplacements sont de qualité et qui présentent un réel potentiel de développement touristique. Ces ZRR sont généralement fréquentées par des familles attirées par le tourisme vert ou par des budgets vacances réduits.

En cas de crise économique affectant le secteur du tourisme, le risque de désaffection des ZRR est néanmoins plus important que pour les grands pôles touristiques historiques, également fréquentés par une clientèle internationale et aisée.

Un engagement à long terme, voire à très long terme

Comme souvent en immobilier, surtout lorsque l'investissement est assorti d'avantages fiscaux, l'investisseur est soumis à une obligation de conservation sur une durée assez longue.

Dans le cadre de la loi Demessine, l'investisseur s'engage en outre à louer le logement nu à un exploitant, dans le mois qui suit la date de son acquisition ou de son achèvement. L'exploitant bénéficiera d'un bail commercial sur une durée minimum de 9 ans.

L'investisseur devra idéalement conserver son bien et le faire exploiter pendant 20 ans. En effet, en cas de revente avant le terme, l'investisseur serait tenu de reverser au Trésor Public 1/20^ème de la TVA récupérée, par année restant à courir.

Un risque locatif

Comme pour tout investissement immobilier, il existe un aléa locatif

S'agissant de résidences de tourisme, l'exploitation doit être assurée par un exploitant unique qui assure pour le compte du propriétaire la gestion de la résidence, la recherche des locataires et la perception des loyers.

Il s'engage en contrepartie, par bail commercial, à reverser un loyer aux différents propriétaires, à des conditions qui ont été fixées à l'avance, et qui ne sont pas individualisées : que votre lot soit loué ou non, vous avez droit à votre quote part de loyer accepté par l'exploitant, charge à lui de s'assurer une marge commerciale sur l'ensemble de la résidence.

Inconvénients du bail commercial et de l'exploitant unique

Si l'exploitant s'avère être une société fragile financièrement, mal gérée ou peu scrupuleuse, l'investisseur risque de se trouver face à un locataire insolvable, et difficile à remplacer. Le changement d'exploitant est une procédure qui peut être longue et complexe, car cela nécessite une décision commune de l'ensemble des copropriétaires. Par ailleurs, le nombre d'exploitants capables ou désireux de reprendre la gestion de la résidence peut être limité, surtout si l'emplacement ou la qualité de la résidence ne sont pas d'excellent niveau.

L'exploitant qui accepte de reprendre la gestion d'une résidence de tourisme peut le faire sous conditions, et notamment revoir les termes du bail commercial et le taux du loyer qui risque d'être révisé à la baisse, surtout si la promesse du précédent exploitant s'est avérée trop généreuse et économiquement intenable.

La prudence s'impose lorsque les rentabilités annoncées sont trop attractives, et que l'exploitant n'offre pas de sérieuses garanties de pérennité et de solvabilité.

La revente d'une résidence mal gérée ou dont la rentabilité s'est dégradée peut s'avérer également difficile, car ce type de bien immobilier ne peut être revendu qu'à des investisseurs qui recherchent une rentabilité avec un bon ratio risque/rendement.

La revente à un accédant à la propriété par exemple, ou à une personne à la recherche d'une résidence secondaire, ne sera pas possible dans la mesure où l'immeuble est considéré comme un immeuble de nature commerciale, et non comme un immeuble d'habitation (sauf si les copropriétaires obtiennent les autorisations administratives pour changer l'affectation de la résidence en la transformant en logements d'habitation).