Inconvénients et risques liés aux opérations de déficit foncier ?

Biens à usage locatif exclusivement

Le propriétaire d'un bien immobilier peut déduire de ses revenus globaux les dépenses liées aux travaux de rénovation si elles génèrent un déficit foncier, dans la limite de 10 700 € par an, et à condition que le bien soit loué durant au moins 3 ans.

La durée de 3 ans court à compter du 31 décembre suivant l'année d'imputation du déficit foncier.

Le non respect de cet engagement remet en cause cet avantage fiscal.

Le déficit ne s'applique qu'au régime réel

Le mécanisme du déficit foncier ne s'applique pas au régime du micro foncier : les revenus fonciers doivent être soumis au régime réel d’imposition.

Le régime du « micro foncier » réservé aux contribuables réalisant moins de 15 000 € de recettes de location nue par an, permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30% censé représenter l’ensemble des charges. Ce régime est simple mais implique de renoncer à bénéficier du régime du déficit foncier.

Exclusion des dépenses de construction ou d'agrandissement

Seules les dépenses relatives à des travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration et de rénovation sont déductibles.

Les dépenses de construction et d'agrandissement ne sont pas déductibles.

Non déductibilité des intérêts d'emprunts

Seule est imputable sur le revenu global, la fraction du déficit qui résulte des dépenses déductibles à l'exception des intérêts d'emprunts.

La fraction résultant des intérêts d'emprunts est imputable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

La fraction résultant des intérêts d'emprunts s'entend de l'ensemble des intérêts d'emprunts contractés par le propriétaire pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des immeubles mais également des intérêts d'emprunts contractés par les membres des sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés pour acquérir leurs titres ou faire leur apport à la société ainsi que des frais d'emprunts (cf. BOI-RFPI-BASE-20-80). En effet, les frais accessoires à un emprunt sont assimilés aux intérêts (frais de dossier, Assurance Vie ou chômage.) et suivent le même régime que les intérêts.

Effet limité sur les prélèvements sociaux

L'imputation du déficit foncier sur les revenus fonciers diminue à la fois l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Par contre, l'imputation du déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10 700 € n'agit pas sur les prélèvements sociaux qui restent dûs intégralement sur cette partie.

En effet, aucune compensation ne peut être effectuée entre le résultat négatif d'une catégorie de revenus, et le résultat positif d'une autre catégorie de revenus.

Non-cumul de l'imputation d'un déficit et de la réduction d'impôt pour investissement Outre-Mer

Pour un même logement ou une même souscription de titres, un contribuable ne peut pas pratiquer la réduction d'impôt relative aux investissements Outre-Mer prévue à l'article 199 undecies du Code Général des Impôts ou à l'article 199 undecies A du Code Général des Impôts et imputer un déficit foncier sur le revenu global (dernier alinéa du 3° du I de l'article 156 du Code Général des Impôts).

Quand un contribuable a pratiqué cette réduction d'impôt, il ne pourra pas imputer sur son revenu global un déficit foncier qui trouve son origine dans des dépenses payées pour ce bien.

La loi ne prévoit aucune durée à cette interdiction de cumul ; il est toutefois admis de limiter son application à la durée couverte par l'engagement de location ou de conservation prévu pour l'octroi de la réduction d'impôt déjà citée (c'est-à-dire les 5 années postérieures à l'octroi de la réduction d'impôt).

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