Quelle fiscalité pour les SCI en 2026 ?
Quelles sont les règles fiscales d'une SCI ?
Comment sont imposés les revenus issus d'une SCI ?
Les Sociétés Civiles Immobilières (dites « SCI ») envisagées sous la forme d’unités de compte sont soumises, d’un point de vue fiscal, au régime inhérent à l’enveloppe d’investissement dans laquelle ces supports sont investis. Classiquement, les SCI sont éligibles uniquement sur les contrats d’assurance vie (voire plus rarement sur les contrats de capitalisation), c’est pourquoi nous présenterons ci-après le régime fiscal auquel la SCI investie au sein d’un contrat d’assurance vie est soumise.
Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux au sein de l’assurance vie
C’est lorsqu’un rachat est réalisé sur le contrat d’assurance vie que les produits (intérêts et plus-values) matérialisés sur le contrat seront soumis à une fiscalité. Il convient alors de distinguer les rachats réalisés sur les contrats ayant une antériorité fiscale inférieure et supérieure à 8 ans.
Rachat avant la fin de la 8ème année
Si vous retirez tout ou partie de votre épargne sur un contrat de moins de 8 ans, la fiscalité dépend de la date à laquelle vous avez versé les primes et de la date à laquelle ce rachat est opéré.
Primes versées depuis le 1er janvier 1998 et jusqu'au 26 septembre 2017
- si votre retrait intervient entre 0 et 4 ans : vous choisissez la fiscalité la plus favorable entre la déclaration au barème progressif de l'impôt sur le revenu des produits (intérêts et plus-values) du contrat, et le prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) au taux de 35%.
- si votre retrait intervient entre 4 et 8 ans : vous choisissez entre la déclaration au barème progressif de l'impôt sur le revenu des produits (intérêts et plus-values) du contrat, et le prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) au taux de 15%.
Primes versées à compter du 27 septembre 2017
Le régime est désormais harmonisé, vous choisissez la fiscalité la plus favorables entre une imposition au prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux de 12,8 %, et sur option, la déclaration au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Dans tous les cas, vous supporterez également les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % pour les retraits effectués à compter du 1er janvier 2018.
Rachat après la fin de la 8ème année
Si vous retirez tout ou partie de votre épargne sur un contrat de plus de 8 ans, plusieurs cas peuvent se présenter :
Primes versées depuis le 1er janvier 1998 et jusqu'au 26 septembre 2017
Seuls sont exonérés d'impôt les rares contrats dits « DSK » (ouverts entre 1998 et 2004). Les autres sont soumis au régime suivant :
- abattement annuel de 4 600 € pour les célibataires et de 9 200 € pour les couples mariés ou pacsés
- au-delà de l'abattement : application du barème progressif à l’impôt sur le revenu, ou, sur option, prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) de 7,5%
Primes versées à compter du 27 septembre 2017
Pour les primes versées à compter du 27 septembre 2017, le régime est le suivant :
- ◽︎ abattement annuel de 4 600 € pour les célibataires et de 9 200 € pour les couples mariés ou pacsés
◽︎ au-delà de l'abattement : - prélèvement non libératoire de 7,5 % pour la fraction de produits (intérêts et plus-values) attachés aux primes nettes versées jusqu'à 150 000 €
- prélèvement non libératoire de 12,8 % pour la fraction de produits (intérêts et plus-values) attachés aux primes nettes versées au-delà de 150 000 €.
Sur option, le barème progressif à l’impôt sur le revenu s’applique.
Dans tous les cas, vous supporterez également les prélèvements sociaux au nouveau taux de 17,2 %.
Société Civile Immobilière et Impôt sur la Fortune Immobilière
Depuis 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière a pris la suite de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune. L’IFI se distingue de l’ISF par l’assiette d’imposition qui ne vise que des actifs immobiliers, détenus par une personne physique au 1er janvier.
Ainsi, sont imposables à l’IFI, les unités de compte investies en actifs immobiliers, tels que les SCI, détenues à travers un contrat d’assurance vie ou de capitalisation pour la fraction représentative des biens et droits réels immobiliers.
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