Inconvénients et risques liés à un investissement immobilier en loi Robien Recentrée ?

Remarque préalable : la loi Robien a été instaurée le 3 avril 2003 (avec effet rétroactif au 1^er janvier). Elle a été réformée le 1^er septembre 2006 pour devenir la loi « Robien Recentrée ». Ce dispositif fiscal s'est arrêté le 31 décembre 2008. Il n'y a donc plus aucun nouvel investissement immobilier possible dans ce cadre fiscal depuis le 1^er janvier 2009. Le dispositif de la loi Pinel est l’équivalent actuel des dispositifs Robien et Robien recentré.

Nous continuons de publier ces pages sur notre site dans le seul but d'informer les visiteurs à la recherche d'information sur ce dispositif ancien mais qui peut encore s'appliquer à des investissements réalisés à l'époque.

Les investissements réalisés dans le cadre de la loi Robien sont soumis à des risques et supportent certaines contraintes.

Risque de retard dans la livraison

La période d'amortissement court jusqu'à la fin de la 9^ème année suivant celle de l'acquisition ou de l'achèvement du logement.

Comme pour tout achat d'un immeuble en construction ou en rénovation, il existe un risque de retard dans la livraison, qui peut différer la perception des premiers loyers, et la mise en oeuvre de la défiscalisation.

Pour bénéficier de l'avantage fiscal prévu par la loi Robien, il faut satisfaire en outre à plusieurs conditions :

La location doit cumuler plusieurs conditions

louer le logement nu
destinée à l'usage d'habitation principale du locataire,
pendant 9 ans de manière effective et continue

Cela exclut donc notamment les logements dont le propriétaire se réserve occasionnellement la jouissance, ainsi que les locations meublées.

Par ailleurs, l'opération nécessite l'acceptation d'un investissement immobilisé sur une période longue.

La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent

la date de l'acquisition, en cas d'acquisition d'un logement neuf ;
la date de l'achèvement, en cas d'acquisition en état futur d'achèvement ou inachevé ou en cas de construction d'un logement ;
la date de l'achèvement des travaux de transformation, en cas d'acquisition d'un local suivie de sa transformation en logement.

L'instruction fiscale du 6 octobre 2009 (BOI 5 D-3-09) a admis que le contribuable puisse bénéficier d'une partie de l'avantage fiscal lié à l'amortissement du logement lorsque la mise en location intervient après l'expiration du délai de 12 mois.

L'application de cette mesure est subordonnée aux conditions cumulatives suivantes :

le contribuable doit justifier qu'il a accompli les diligences concrètes (insertion d'annonces, recours à une agence immobilière) en vue de mettre le bien en location, et qu'il n'a pas proposé des conditions de mise à la location dissuasives ;
le logement n'a, depuis son achèvement, jamais été habité, ni utilisé jusqu'à sa mise en location effective.Pour autant, dans cette situation, le point de départ de la période d'amortissement n'est pas modifié : il reste fixé au premier jour du mois de l'acquisition ou de l'achèvement du logement, mais le propriétaire ne peut bénéficier de la déduction au titre de cet amortissement qu'à compter de la date de mise en location effective du bien.

L'avantage fiscal est donc limité à la période d'amortissement restant à courir jusqu'à la fin de la 9^ème année suivant celle de l'acquisition ou de l'achèvement du logement. La période pendant laquelle le contribuable pourra bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement, et donc le montant cumulé de celle-ci, seront donc d'autant plus réduits que la mise en location sera tardive. Lorsqu'il est fait application de cette mesure de tempérament, le bailleur ne peut en outre commencer à bénéficier de l'avantage fiscal qu'à compter du premier jour du mois de la mise en location effective (un prorata doit être déterminé le cas échéant).

Cette mesure s'applique aux investissements réalisés à compter du 14 octobre 2009 ainsi que pour le règlement des litiges en cours à cette date.

Risque de vacance locative.

En cas de départ du locataire pendant la période la période couverte par la location, le logement doit être remis aussitôt en location.

Une période de vacance est tolérée, mais celle-ci ne devrait pas excéder 12 mois.

Il est donc important de s'assurer de la qualité de l'emplacement de l'immeuble, et de l'existence d'une demande locative soutenue et pérenne, pour être en mesure de relouer facilement et rapidement le bien en cas de départ d'un locataire.

Risque de perte en capital.

L'immobilier est un bien réel qui se valorise en fonction du marché de l'immobilier et de l'inflation.

L'emplacement et la qualité de l'immeuble peuvent générer une sur-performance ou une sous-performance par rapport au marché de l'immobilier dans son ensemble.

A court ou moyen terme, les prix peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse. Sur longues périodes, l'immobilier génère habituellement des performances positives, mais si le prix payé lors de l'acquisition est trop élevé, et/ou si l'emplacement est de qualité médiocre, la revente risque d'être difficile à terme et les gains ne sont pas assurés.