Quelle est la fiscalité du loueur en meublé ?

Cette page répond notamment aux questions suivantes :
Comment sont imposés les revenus de la location meublée ?
Comment est traitée la location meublée au regard de l'IFI ?
Quelles sont les règles relatives à la TVA pour la location meublée ?

Impôt sur le revenu

Sur le plan fiscal, la location meublée effectuée à titre habituel est considérée comme une activité commerciale qui relève, au titre de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas de celle des revenus fonciers comme la location nue.

Un loueur en meublé relève de droit du régime des micro-entreprises (dit « micro-BIC ») si ses recettes annuelles sont inférieures à 72 500 € pour 2021: il bénéficie alors d’un abattement forfaitaire sur ses recettes de 50% et ses obligations comptables et fiscales sont très réduites.

Remarque : Pour les activités de location de meublés de tourisme, la limite des recettes est de 176 200 € pour 2021 et l’abattement forfaitaire représentatif des charges s’élève à 71% des recettes.

Au-delà de ce plafond, ou sur option du contribuable si les charges sont plus élevées, c’est le régime réel d’imposition qui s’applique. Le loueur doit alors tenir une comptabilité selon les règles des BIC et peut notamment déduire de ses recettes :

  • les intérêts d’emprunt ;
  • les travaux d’entretien et de réparation courants ;
  • l’amortissement du bien et des frais d’acquisition s’ils sont immobilisés, du mobilier et des travaux non déductibles.

Si un déficit est constaté, il pourra être imputé sur les bénéfices tirés de locations meublées non professionnelles durant la même année ou les 10 années suivantes.

L’amortissement déductible fiscalement est limité mais les amortissements non retenus sont reportables sans limitation de durée.

Il est ainsi possible de percevoir des revenus locatifs faiblement fiscalisés pendant de nombreuses années.

Actualités : Les délais dont disposent les entrepreneurs pour exercer l’option pour le régime réel ou au contraire y renoncer ont été unifiés et allongés par la Loi de Finances pour 2022.

Pour mémoire, avant la Loi de Finances pour 2022, les entrepreneurs qui décidaient d’opter pour le régime réel devaient exercer l’option avant le 1er février de l’année N.

Désormais, ils peuvent exercer cette option en mai-juin de l’année N.

Exemple : Une entreprise relevant du micro-BIC en 2022 peut opter pour le régime réel au titre de 2022 dans le délai de dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus 2021, souscrite en mai-juin 2022 (auparavant, l'option aurait dû être exercée avant le 1er février 2022).

Par ailleurs, dans le cas d’une renonciation à l’option en année N+1, les entrepreneurs devront renoncer à l’option dans le délai de dépôt de la déclaration des résultats de l’année N (2031-SD) souscrite en mai-juin N+1.

Traitement des plus-values

Location meublée non professionnelle

Pour la cession de locaux d'habitation, le LMNP est taxé sur la plus-value selon les principes généraux des plus-values immobilières (PVI) des particuliers. Ce régime est relativement favorable dans la mesure où les amortissements déduits ne doivent pas être réintégrés.

Location meublée professionnelle

En cas de cession du bien loué sous le régime LMP, l’amortissement non déduit fiscalement est ajouté à la valeur nette comptable prise en compte pour le calcul de la plus ou moins-value de cession.

En cas de sortie d'actif du Bilan de l'entreprise, une plus-value professionnelle est déclenchée. Il convient alors de distinguer :

  • la plus-value court terme (actif détenu depuis moins de 2 ans et amortissement déduit) s'agrégeant au résultat BIC (impôt sur le revenu catégorie BIC et cotisations sociales RSSI),
  • et la plus-value long terme (actif détenu depuis au moins 2 ans hors amortissement déduit) soumis à un taux proportionnel de 12,8% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Impôt sur la fortune

IFI : à compter du 1er janvier 2018

Les biens affectés à de la location meublée peuvent bénéficier de l'exonération des biens professionnels (activité assimilée à une activité commerciale) sous conditions. La définition du loueur en meublé professionnel à l’IR étant différente de celle à l’IFI, un loueur peut être considéré comme professionnel à l’IR mais non professionnel à l’IFI et ainsi ne pas bénéficier de l’exonération IFI.

A titre d’exemple, les conditions d’exonération à l’IFI en cas d’exercice en direct (entreprise individuelle) à remplir cumulativement sont les suivantes :

  • Recettes annuelles brutes sont supérieures à 23 000 € réalisées par le foyer fiscal IFI
  • Revenus nets tirés de la location meublée représentent plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal IFI
  • L’activité de location meublée est exercée à titre professionnel et principal par le redevable ou un membre de son foyer fiscal IFI (conjoint, partenaire de PACS, concubin ou parent d'un enfant mineur).

ISF : jusqu’au 31 décembre 2017

La location meublée constitue un régime dérogatoire au sens de l’ISF, l'exonération au titre des « biens professionnels » ne pouvant s'appliquer que lorsque certaines conditions spécifiques sont remplies.

Le loueur en meublé peut bénéficier d’une exonération totale d’ISF s’il remplit cumulativement les 3 conditions suivantes dans le cadre d’un exercice en entreprise individuelle :

  • le propriétaire des locaux loués est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel,
  • les recettes locatives annuelles brutes représentent plus de 23 000 €
  • les revenus nets tirés de l'activité de location meublée représentent plus de 50% des revenus relevant des catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices agricoles (BA), bénéfices non commerciaux (BNC), revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62, du foyer fiscal ISF.

Régime de TVA

Les loueurs en meublé sont, en principe, exonérés de TVA.

Donc, par exception, les loueurs en meublé sont soumis à TVA dans les cas suivants :

  • les locations de locaux meublés consenties par bail ou convention de toute nature à l'exploitant d'un établissement d'hébergement entrant dans l'une des catégories suivantes, à l’exception des exploitants de foyer-logement (CCH. art. L 633-1) :
    ◽︎ dans les hôtels de tourisme classés,
    ◽︎ dans les villages de vacances classés ou agréés,
    ◽︎ dans les résidences de tourisme classées lorsque celles-ci sont destinées à l'hébergement des touristes et sont louées par un contrat d'une durée d'au moins 9 ans à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique à l'étranger dans les conditions fixées précisément (Code Général des Impôts. art. annexe 2 art. 178).
    ◽︎ dans des conditions proches de l'hôtellerie (para hôtellerie) notamment, les maisons de retraite, les résidences pour étudiants, les gîtes ruraux, les chambres d'hôtes, les maisons ou appartements meublés c’est-à-dire que l'exploitant offre, outre l'hébergement, au moins 3 des prestations proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier (le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison, la réception, même non personnalisée, de la clientèle.)

  • les prestations d'hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme lorsque ceux-ci sont destinés à l'hébergement des touristes et qu'ils sont loués par un contrat d'une durée d'au moins 9 ans à un exploitant, dans les conditions fixées par le décret 19 avr. 2001, n°2001-343. Ces villages résidentiels de tourisme doivent s'inscrire dans une opération de réhabilitation de l'immobilier de loisirs (C. urb. L 318-5) et les locaux d'habitation de ces villages doivent avoir été achevés depuis plus de 9 ans.

Lorsque des professionnels distincts assurent, chacun sous leur propre responsabilité, la fourniture du logement meublé et les prestations à caractère hôtelier (le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison, la réception, même non personnalisée de la clientèle), la location meublée sera exonérée de TVA.

Avertissement concernant les informations à caractère fiscal

Les informations fiscales présentes sur cette page sont génériques et concernent les investisseurs qui ont leur résidence fiscale en France.

Elles n'ont pas un caractère exhaustif et ne traitent pas tous les cas particuliers. Ces informations n'ont pas la valeur d'un conseil personnalisé. Avant toute décision, nous vous recommandons de procéder à un bilan patrimonial global.

La fiscalité peut évoluer dans le temps et si les avantages fiscaux accordés lors d'un investissement ont un caractère définitif, le régime fiscal applicable au dénouement de l'investissement peut toujours évoluer, favorablement ou défavorablement à l'investisseur.

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