Groupement Foncier Viticole : Qu'est-ce qu'un GFV ?

Un Groupement Foncier Viticole (GFV) est une forme de groupement foncier agricole, non exploitant, dont l'objectif est de détenir collectivement la propriété d'un domaine viticole (vignes et propriétés immobilières).

Ces sociétés sont régies par la loi n° 701299 du 31 décembre 1970, modifiée par la loi n° 80502 du 4 juillet 1980. Ce sont des sociétés civiles, créées pour acquérir puis donner en location des vignobles (baux à long terme) à des viticulteurs professionnels. L'exploitant est généralement choisi pour son savoir-faire technique et commercial, car c'est lui qui est chargé de valoriser le vignoble sur le long terme.

Le capital d'un GFV est divisé en parts, qui sont généralement souscrites par un nombre limité de particuliers, attirés par le régime fiscal attractif du GFV.

Le nombre de parts et le montant minimum de souscription varient d'un GFV à un autre, mais le montant minimum est souvent de plusieurs dizaines de milliers d'euros.

• les Groupements Fonciers Viticoles à capital fixe : chacun des associés a la possibilité de céder tout ou partie de ses parts, à tout moment, à condition de trouver un acquéreur et de s'acquitter des droits d'enregistrement ;
• les Groupements Fonciers Viticoles à capital variable : en cas de retraits, les associés sont dispensés de tout droit d’enregistrement et peuvent donc réaliser une économie de 4,80% sur le produit de la cession de leurs parts.

Les revenus distribués par les GFV sont des revenus issus du fermage, fixés chaque année au mois de novembre par la Préfecture, en liaison avec l'interprofession viticole (négociants, courtiers, viticulteurs, propriétaires), et qui publie le cours officiel des fermages de la récolte de l'année précédente par arrêté préfectoral. C'est sur cette base officielle que sera calculé le fermage dû par l'exploitant au Groupement Foncier Viticole.

Ces revenus sont relativement faibles (entre 2 et 4 % le plus souvent) du fait du prix élevé auquel s'échangent les terres agricoles, surtout pour les vignobles recherchés.

Ils sont versés aux associés une fois par an seulement (après déduction des frais de gestion et des impôts acquittés par le GFV).

Ces revenus peuvent être versés en numéraire (espèces) aux associés, ou en nature (c'est-à-dire en bouteilles de vin de la propriété). En cas de versement des dividendes sous forme de bouteilles, le rendement est amélioré dans la mesure où l'associé reçoit ces bouteilles valorisées au prix de production, très en-dessous du tarif auquel il sera commercialisé. Si les revenus ne sont pas distribués en nature, l'associé a généralement la possibilité d’acquérir du vin de son propre groupement viticole, proportionnellement à sa participation dans le GFV. Cette acquisition s'exerce alors selon un « tarif propriétaire », avantageux pour l'investisseur.

La perception des revenus du GFV en nature est une réelle opportunité pour les amateurs de vins et les passionnés d'oenologie qui peuvent ainsi se constituer une cave à des conditions avantageuses financièrement. Ce capital détenu sous forme de bouteilles est par ailleurs facilement transmissible à ses proches.

Pour les GFV qui offrent la possibilité d’acquérir chaque année du vin du dernier millésime, l'associé du GFV cumule donc les avantages suivants :

• conditions d’acquisition privilégiées sur le plan financier, réservées aux seuls associés du groupement ;


• constitution d’une cave avec des vins de qualité, parfois rares ;


• capital facilement transmissible par l'associé.

Un rapport de gestion est adressé chaque année aux associés du GFV, comprenant le détail de l'évolution de l'investissement et le montant des revenus à déclarer.

La performance d'un GFV ne dépend pas que des revenus distribués en numéraire ou en nature. Le prix de l'actif, donc des parts du GFV, peut monter ou baisser. L'investisseur espère habituellement réaliser une plus-value à long terme.

Outre ces revenus, l'associé peut bénéficier de la revalorisation des parts du GFV. Celle-ci dépend de plusieurs paramètres dont l'évolution du prix des vignobles de la région et du prix du foncier des bâtisses du domaine.

Les transactions effectuées sur le marché secondaire (réalisées par l'intermédiaire du gérant) sont faites sur la base des prix indicatifs établis chaque année par le gérant.

Pour établir le prix des parts, la gérance tient compte de 2 paramètres :

• les prix moyens des terres libres, constatés annuellement par la SAFER (Société d’Aménagement Foncier Et Rural), connus en avril de chaque année ;
• une valeur actualisée de chaque propriété, estimée libre de location, et arrêtée individuellement par la SAFER régionale, en novembre de chaque année.