Quelle fiscalité pour les Groupements Fonciers Viticoles (GFV) ?
Cette page répond notamment aux questions suivantes :
Quelle est la fiscalité des GFV ?
Comment est imposée une plus-value réalisée sur un GFV ?
Quels sont les avantages fiscaux des GFV ?
Réduction d'impôt sur le revenu
Certains GFV permettent de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu au taux de 18% du montant net investi, dans la limite de 50 000 € pour une personne seule et de 100 000 € pour un couple soumis à imposition commune pour le régime « IR Madelin ». En contrepartie de cet avantage fiscal, des obligations doivent être respectées.
Imposition des revenus
Les revenus perçus par l'associé d'un GFV sont considérés comme des revenus fonciers, soumis à l'impôt sur le revenu.
Les GFV sont des sociétés civiles transparentes fiscalement. Les associés sont donc imposés sur les revenus encaissés par leur GFV.
2 régimes d'imposition cohabitent sur la partie de revenus fonciers
Le régime du micro-foncier
Ce régime fiscal de droit commun concerne les contribuables dont les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € bruts par an.
Il s'applique sous certaines conditions aux revenus provenant de parts de GFV.
Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30% sur ces revenus.
Ce régime n'est réellement avantageux que si les charges déductibles de l'investisseur représentent moins de 30% des revenus des parts. Cela concerne principalement un achat de parts au comptant, où l'investisseur n'a aucune charge d'intérêt à déduire.
Le régime réel
L'associé du GFV peut déduire des revenus de ses GFV certaines charges : impôts fonciers, assurances, frais de gestion....
Ces charges déductibles sont calculées chaque année par la société qui assure la gérance du GFV.
Si l'achat du GFV a été financé par un emprunt, l'associé du GFV peut également déduire les charges d'intérêt du crédit des revenus de ses GFV, et diminuer son assiette d'imposition.
Ce régime n'est pas un régime de plein-droit. L'associé du GFV doit en faire la demande auprès de l'administration fiscale. Une fois choisie, cette option est irrévocable pendant 3 années.
Une imposition distincte sur la partie des revenus financiers
Les revenus issus des placements financiers de la trésorerie effectués par la gérance sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% (actuellement) retenus directement « à la source ».
Par ailleurs le GFV étant soumis à l'Impôt sur le Revenu (IR), une retenue de 12,8% (prélèvement obligatoire non libératoire) est effectuée à titre d'acompte sur le paiement de l'impôt dû relatif aux revenus de l'année en cours, et payable l'année suivante. Toutefois les contribuables dont le revenu imposable est inférieur à 25 000 € pour un célibataire et 50 000 € pour un couple, peuvent être exonérés de ce paiement anticipé en avisant la société de gestion avant le 30 novembre de l'année antérieure.
Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Les associés de parts de GFV bénéficient d'une exonération d'IFI : la valeur des parts retraitées des liquidités du GFV est exonérée à hauteur de 75% dans la limite de 101 897 € et à hauteur de 50% au-delà de ce seuil. Est prise en compte la fraction de la valeur nette des parts correspondant aux biens donnés à bail à long terme. Le bénéfice de cette exonération d'IFI est accordé aux parts détenues depuis plus de 2 ans.
Successions et donations
Toute mutation à titre gratuit (succession ou donation) est exonérée de droits à hauteur de 75 % du montant transmis dans la limite de 300 000 € par successible ou donataire, puis à hauteur de 50 % au-delà sans limite.
Est prise en compte la fraction de la valeur nette des parts correspondant aux biens donnés à bail à long terme (le foncier seul hors autres postes inscrits au bilan du GFV).
Pour bénéficier de cette exonération, le groupement doit remplir 3 conditions :
- le groupement foncier viticole doit être une société civile dont les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leurs parts dans le capital social,
- les statuts du groupement doivent lui interdire l'exploitation en direct,
- les immeubles à destination viticole qui composent le patrimoine doivent avoir été donnés à bail à long terme ou à bail cessible hors du cadre familial. Le bail doit être en cours au moment de la mutation. Il doit avoir été consenti depuis au moins 2 ans lorsque le preneur est le donataire ou un membre de sa famille. Ce délai de 2 ans n'est pas exigé en cas de transmission par décès.
Imposition sur les plus-values
Le principe : pour les ventes supérieures à 15 000 €, la plus-value imposable est taxée au taux de 19 % (prélèvement libératoire) auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2% (actuellement). Le taux d'imposition global est donc de 36,2%, sauf à bénéficier d'une exonération partielle ou totale d'imposition.
Impôt sur la plus-value
Pour les particuliers, le régime d'imposition applicable aux plus-values réalisées en cas de cession de parts de GFV est le régime des plus-values immobilières. La plus-value de cession fiscalement imposable bénéficie donc d'un abattement par année de détention sur la base de :
- 6% par an de la 6ème à la 21ème année de détention ;
- 4% pour la 22ème année.
Les associés de GFV qui réalisent une plus-value lors de la cession de parts peuvent donc bénéficier d'une exonération d'impôt sur la plus-value dans l'un des 2 cas suivants :
- si le montant de la cession est inférieur à 15 000 € (articles 150A bis à 150VH du Code Général des Impôts) ;
ou - au-delà de 22 ans de détention (à partir de la 23ème année)
Prélèvements sociaux sur la plus-value
La plus-value de cession soumise aux prélèvements sociaux bénéficie d'un abattement par année de détention sur la base de :
- 1,65% par an de la 6ème à la 21ème année de détention ;
- 1,60% pour la 22ème année de détention ;
- 9% par an à partir de la 23ème année.
La plus-value est donc entièrement exonérée de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Les informations fiscales présentes sur cette page sont génériques et concernent les investisseurs qui ont leur résidence fiscale en France.
Elles n'ont pas un caractère exhaustif et ne traitent pas tous les cas particuliers. Ces informations n'ont pas la valeur d'un conseil personnalisé. Avant toute décision, nous vous recommandons de procéder à un bilan patrimonial global.
La fiscalité peut évoluer dans le temps et si les avantages fiscaux accordés lors d'un investissement ont un caractère définitif, le régime fiscal applicable au dénouement de l'investissement peut toujours évoluer, favorablement ou défavorablement à l'investisseur.
Groupements Fonciers Viticoles
