Quels sont les principaux avantages de la loi Malraux ?

Les principaux avantages liés à un investissement immobilier en général :

• l'acquisition peut se faire à crédit, moyennant des taux d'intérêt historiquement bas ;
• la déduction de vos revenus fonciers des charges et des intérêts pendant la durée du financement ;
• l'immobilier génère des revenus locatifs qui financent en partie l'opération durant la phase de remboursement d'emprunt, et qui viennent par la suite compléter vos revenus ou votre retraite ;
• la possibilité de protéger ses proches en finançant le bien par un emprunt immobilier couvert par une assurance qui prendra en charge les échéances dues en cas de décès ou d'invalidité ;
• l'immobilier est un bien réel qui tend à suivre l'inflation à moyen et long terme, et donc à protéger votre patrimoine sur de longues périodes.

La réduction d'impôt s'élève à 30 % pour les immeubles situés dans un SPR couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé et à 22 % pour les immeubles situés dans un SPR couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ou déclaration d'utilité publique.

Cet avantage fiscal n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales.

L’un des atouts du dispositif Malraux est que les dépenses ouvrant droit à réduction d’impôt peuvent être de plusieurs natures.

D’une part, ces dépenses peuvent être de droit commun. Dans ce cas, les charges ouvrant droit à la réduction d'impôt sont limitativement énumérées par l'article 199 tervicies du CGI (précisé au BOFIP) :

• les dépenses de réparation et d'entretien,
• les primes d'assurance,
• les dépenses d'amélioration afférentes à des locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement,
• les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des handicapés, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement,
• les impositions autres que celles incombant normalement à l'occupant perçues au profit des collectivités locales,
• frais de gestion,
• frais d'adhésion à des associations foncières urbaines.

A noter donc que les dépenses non énumérées ne peuvent pas ouvrir droit à la réduction d’impôt tels que les intérêts d’emprunt ou encore, les dépenses locatives supportées par le propriétaire et non remboursées au départ du locataire.

D’autre part, les dépenses peuvent être spécifiquement liées à la loi Malraux. Certains travaux spécifiques peuvent être pris en compte pour le calcul de la réduction :

• travaux de reconstruction de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées,
• travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble avec des travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire.

Remarque : Ces travaux peuvent s'accompagner d'une restructuration du volume intérieur des locaux, notamment par la création de mezzanines.

Dans ce cas, les travaux doivent respecter certaines conditions :

• la conservation du volume bâti existant de l'immeuble doit être conforme au plan de sauvegarde et de mise en valeur,
• les travaux doivent être effectués dans le volume bâti existant de cet immeuble (travaux qui augmentent la surface habitable mais n'augmentent pas le volume bâti et n'en modifient pas les contours),
• les travaux concernés doivent être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), par le plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) ou dans la déclaration d'utilité publique.

Les dépenses faites au cours d'une année par le contribuable sont déductibles de son revenu de la même année, même si l'association entre les mains desquelles elles ont été versées n'a réglé les travaux aux entreprises que l'année suivante.

Tous les travaux réalisés contribuent à la revalorisation du bien et du capital investi.

Enfin, le dispositif de la loi Malraux n’impose aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire.

Remarque : le dispositif de la loi Malraux est applicable avec le régime du micro-foncier, à condition que le contribuable soit propriétaire d’un immeuble donné en location nue.