Qu'est-ce que la loi Duflot ?

Les fondements juridiques de la loi Duflot

Votée le 27 décembre 2012 et jugée conforme par le Conseil Constitutionnel le 18 janvier 2013, la loi dite " Duflot " était un dispositif d'aide à l'investissement locatif qui succédait à la loi " Scellier " (du nom du précédent ministre qui avait elle-même remplacé la loi dite « Robien »).

Cette nouvelle loi Duflot a permis entre le 1^er janvier 2013 et jusqu'au 31 décembre 2016 d'investir dans l'immobilier d'habitation tout en réalisant des économies d'impôt (article 199 novovicies du Code Général des Impôts).

Elle était censée permettre la construction de 40 000 logements par an (contre 30 000 pour le Scellier).

Une réduction d'impôt sur le revenu de 18% du prix du bien

La réduction d'impôt offerte par la loi Duflot était de 18% de la valeur du bien s'il était situé en Métropole (et de 29% s'il était situé dans les DOM), prise en compte dans la limite de 300 000 € investis par foyer fiscal et par an.

Il était possible d’acquérir au maximum 2 biens immobiliers dans le cadre du dispositif Duflot au cours d'une même année, dans la limite 300 000 € pour l'ensemble des investissements.

Ce qui a changé en 2017 suite au vote de la loi de finances :
La loi Duflot a été supprimée au profit de la nouvelle loi Pinel qui donne droit à une réduction d'impôt de 12%, 18% ou 21% (au lieu du taux unique de 18% pour la loi Duflot) selon que le propriétaire s'engage à louer sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. La loi Pinel introduit également quelques assouplissements par rapport à la loi Duflot.

Ce qui a changé en 2013 suite au vote de la loi de finances :
La loi Scellier a été supprimée au profit de cette nouvelle loi Duflot qui donne droit à une réduction d'impôt au taux unique de 18% (au lieu de 13% pour la loi Scellier classique sur 9 ans, et de 21% pour la loi Scellier intermédiaire sur 15 ans).

Au maximum, la réduction d'impôt sur le revenu offerte par la loi Duflot pouvait représenter 54 000 € pour un bien d'une valeur de 300 000 €.

Cette économie d'impôt était étalée sur 9 ans, soit 6 000 € d'économie d'impôt par an.

Ce qui a changé en 2013 suite au vote de la loi de finances :
Pour les investissements réalisés à compter de 2013 dans le cadre de la loi Duflot, le montant de la réduction d'impôt est passé de 66 000 € maximum par opération à 54 000 € (soit 7 333 € maximum par an dans l'ancien régime, et 6 000 € maximum par an dans le nouveau régime).

Par ailleurs, le plafonnement des "niches fiscales" est passé de 18 000 € + 4% du revenu net imposable à 10 000 € seulement par foyer fiscal.

Les investisseurs concernés par la loi Duflot

La loi Duflot s'adressait à toutes personnes physiques domiciliées fiscalement en France, souhaitant investir dans l'immobilier d'habitation à usage locatif, directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'Impôt sur les Sociétés (IS) telles que les SCI soumises à l'Impôt sur le Revenu et les SCPI résidentielles.

Règle générale : l'article 4 A du Code Général des Impôts définissait ces personnes comme étant des contribuables soumis à l'Impôt sur le Revenu en France, sur l'ensemble de leur revenus (revenus de source française ou étrangère). Il s'agissait le plus souvent de personnes résidant en France métropolitaine ou dans un département d'Outre-Mer.

Cas particulier : les agents de l'Etat qui exerçaient leurs fonctions ou étaient chargés de mission dans un pays étranger et qui n'étaient pas soumis dans ce pays à un impôt personnel sur l'ensemble des revenus étaient considérées comme fiscalement domiciliées en France (au sens du 2 de l'article 4 B du Code Général des Impôts) et pouvaient bénéficier de la réduction d'impôt Duflot.

Les biens immobiliers pouvant bénéficier de la loi Duflot

La loi Duflot ne s'appliquait qu'aux biens immobiliers :

A usage d'habitation.

Cas particulier des locaux à usage mixte : ces locaux pouvaient bénéficier de la loi Duflot à condition que l'habitation représente au moins les 3/4 de la superficie, et l'avantage fiscal ne porte que sur la partie affectée à l'habitation.

Pour bénéficier de cette réduction d’impôt il fallait en outre respecter les conditions suivantes :

• la location devait être vide (bail non meublé) ;
• constituer la résidence principale du locataire ;
• pendant une durée de 9 ans minimum ;
• les loyers devaient respecter le plafond fixé par la loi (plafond censé se situer à un niveau inférieur au prix du marché d'environ 20%).

Le bien devait se trouver dans l'un des cas énumérés ci-dessous :

• logement acquis neuf ou en état futur d’achèvement entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2016;
• logement que le contribuable faisait construire et dont le permis de construire était déposé entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 ;
• logement acquis entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 et qui faisait ou avait fait l'objet, entre ces dates, de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf (la notion d’immeuble neuf étant celle retenue dans le régime de la TVA immobilière) ;
• logements acquis entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 ne satisfaisant pas aux conditions de décence et faisant l'objet de travaux de réhabilitation entre ces mêmes dates (réalisés par l'acquéreur ou par le vendeur) définis par le décret du 30 janvier 2002 permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs (arrêté du 19 décembre 2003) ;
• locaux acquis entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 affectés à un usage autre que l'habitation mais qui font l'objet, entre ces dates, de travaux de transformation en logement (réalisés par l'acquéreur ou par le vendeur) ;
• logements éligibles détenus par l'intermédiaire de parts de SCPI Duflot (souscriptions réalisées entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2016).

Le logement devait être achevé dans les 30 mois suivant :

• la date de la déclaration d’ouverture de chantier dans le cas d’un logement acquis en l'état futur d’achèvement (VEFA) ;
• la date de l'obtention du permis de construire dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire lui-même.

L’achèvement des travaux conduisant à la livraison d’un immeuble neuf, des travaux de réhabilitation ou des travaux de transformation, devait intervenir au plus tard le 31 décembre de la 2^ème année suivant l'année de d’acquisition du logement ou du local concerné.

Par ailleurs, le logement ne devait pas être utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit entre l'achèvement des travaux et l'acquisition par le contribuable.

Le logement devait atteindre un certain niveau de performance énergétique :

Pour être éligibles à la réduction d’impôt Duflot, les logements devaient atteindre un certain niveau de performance énergétique : en métropole, pour les logements neufs, le respect de la réglementation thermique dite RT2012 si le permis de construire avait été déposé après le 1^er janvier 2013, et dans le cas contraire, l'octroi d’un label « bâtiment basse consommation, BBC 2005 », ou le respect de la RT2012 par anticipation.

Les zones géographiques

Pour pouvoir bénéficier de la loi Duflot, les biens devaient être situés en France métropolitaine, ou dans les départements ou collectivités d'Outre-Mer.

Les biens situés en France métropolitaine :

Ces logements devaient se situer dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (zones A ou B).

Les communes étaient classées par zones, définies par l'arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des communes par zone applicables à certaines aides au logement. Pour l'application du dispositif Duflot, le logement devait être situé dans les zones A ou B1, voire en zone B2 sous conditions. Les logements situés en zone C n'ouvraient pas droit à la réduction d'impôt.

La loi Scellier permettait d'investir dans les logements en zones A, B1 et B2.
La zone C demeure exclue du dispositif d'aide à l'investissement locatif, mais la zone B2 ne sera désormais éligible que pour les logements acquis avant le 30 juin 2013 et ayant fait l'objet d’une demande de permis de construire avant cette date.
Les logements situés en zone B2 ayant fait l'objet d’un contrat de réservation avant le 30 juin 2013 et dont l'acte authentique d’achat sera signé avant le 30 septembre 2013, pourront aussi bénéficier de la réduction d’impôt Duflot.
Pour les contrats de réservation signés à compter du 30 juin 2013, et pour les actes définitifs signés à compter du 30 septembre, les logements en zone B2 devront être situés dans des communes ayant fait l'objet d'un agrément par le préfet de région.

Les biens situés Outre-Mer :

Les logements pouvaient se trouver dans les départements d'Outre-Mer (DOM), à Mayotte et dans les collectivité d'Outre-Mer (Saint-Barthélémy, Saint-Martin, Polynésie française, Nouvelle-Calédone, Saint-Pierre-et-Miquelon, et les îles Wallis-et-Futuna).

Le montant du loyer

Le logement devait être loué dans le respect d’un plafond de loyer déterminé en fonction de la surface et de la zone où se situe le logement.

Plafonds applicables en métropole pour 2013 :

Zone A bis	Reste de la zone A	Zone B1	Zone B2
16,52 € / m2	12,27 € / m2	9,88 € / m2	8,59 € / m2

Il était prévu que ces plafonds puissent être modulés à la baisse localement par arrêté du préfet de région, afin d’être adaptés au marché locatif local et être inférieurs d’environ 20% aux loyers de marché.

En pratique, ces plafonds de loyers étaient susceptibles de s'appliquer essentiellement aux logements neufs sur Paris ou en région parisienne. En pratique, il était possible de louer des logements bien situés dans des grandes villes de province à des niveaux de loyers conformes au marché locatif local, sans être limité par la règle du plafonnement des loyers.

Les conditions liées aux locataires

Le niveau de ressources : pour pouvoir bénéficier de la loi Duflot, le logement devait être loué à des locataires dont le niveau de ressources maximum a été fixé par la loi, en fonction de la localisation du bien et de la composition du ménage. Ces plafonds devaient être révisés au 1^er janvier de chaque année.

Ces plafonds de ressources des locataires étaient inférieurs à ceux de l'ancien dispositif « Scellier intermédiaire » pour recentrer le nouveau dispositif Duflot sur les classes qualifiées de modestes et moyennes, notamment pour ceux ayant des revenus situés juste au-dessus des plafonds donnant accès au logement social.

Le plafond de ressources restait néanmoins à un niveau relativement élevé. Par exemple, pour un couple vivant à Paris (zone A bis) ayant un enfant à charge, le plafond des ressources était de 71.515 euros.

Les ressources du locataire s'entendaient du revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'imposition sur le revenu établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

Exemple : pour un locataire entrant dans les lieux en 2014, ce sont ses revenus de 2012 qui étaient pris en compte.

En-dehors du cercle familial : les locataires ne pouvaient être ni des ascendants (parents, grand-parents.), ni des descendants (enfants, petits-enfants), ni des membres du foyer fiscal de l'investisseur.

La loi Scellier classique permettait d'investir dans les logements loués à des ascendants ou des descendants, mais elle interdisait déjà la location à un membre du foyer fiscal.
La loi Pinel a assoupli les conditions en autorisant la location aux ascendants et aux descendants du contribuable investisseur.

Une condition de mixité des logements

Au sein d’un même immeuble de plus de 5 logements, seule une part limitée des logements pouvait ouvrir droit au bénéfice du dispositif.

Le législateur souhaitait favoriser une mixité d’occupation dans les opérations immobilières, en complétant par exemple avec de l'accession sociale à la propriété. La fraction de logements éligibles au dispositif Duflot devait être fixée par décret, dans la limite de 80%.

La condition de mixité était une nouveauté de la loi Duflot. Heureusement pour les contribuables, la mise en oeuvre de cette mixité était du ressort des promoteurs qui seuls pouvaient être sanctionnés dans l'hypothèse de son non respect.