Avertissements et risques concernant la loi Borloo

Remarque préalable : la loi de Finances 2008 a abrogé ce dispositif fiscal. Il n'y a donc plus aucun nouvel investissement immobilier possible dans ce cadre fiscal depuis le 1er janvier 2008. Le dispositif de la loi Pinel est l’équivalent actuel du dispositif Borloo.

Nous continuons de publier ces pages sur notre site dans le seul but d'informer les visiteurs à la recherche d'information sur ce dispositif ancien mais qui peut encore s'appliquer à des investissements réalisés à l'époque.

Les investissements réalisés dans le cadre de la loi « Borloo neuf » sont soumis à des risques et supportent certaines contraintes.

Risque de retard dans la livraison

Comme pour tout achat d'un immeuble en construction ou en rénovation, il existe un risque de retard dans la livraison, qui peut différer la perception des premiers loyers, et la mise en oeuvre de la défiscalisation.

Pour bénéficier de l'avantage fiscal prévu par la loi « Borloo neuf », il faut satisfaire en outre à plusieurs conditions :

Engagement de location

L'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant une période pouvant aller jusqu'à 15 ans

Le dispositif « Borloo neuf » reprend l'obligation prévue dans la loi « Robien recentrée » de louer le bien durant 9 ans, avec une possibilité de proroger 2 fois cet engagement sur une période de 3 ans, soit 15 ans en tout.

L'opération nécessite par conséquent l'acceptation d'un investissement immobilisé sur une période longue.

Conditions liées à la location

Comme pour le dispositif « Robien recentré » la location doit être :

  • destinée à l'usage d'habitation principale du locataire,
  • effective
  • et continue.

Cela exclut donc les logements dont le propriétaire se réserve occasionnellement la jouissance, ainsi que les locations meublées.

Exclusion des ascendants et descendants

Contrairement au dispositif « Robien recentré », les ascendants et les descendants sont exclus

Le locataire ne peut être ni un ascendant ni un descendant du propriétaire qui a opté pour le dispositif « Borloo neuf ».

Délai à respecter

Comme pour le dispositif « Robien recentré » la location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent :

  • la date de l'acquisition, en cas d'acquisition d'un logement neuf ;
  • la date de l'achèvement, en cas d'acquisition en état futur d'achèvement ou inachevé ou en cas de construction d'un logement ;
  • la date de l'achèvement des travaux de transformation, en cas d'acquisition d'un local suivie de sa transformation en logement.

L'instruction fiscale du 6 octobre 2009 (BOI 5 D-3-09) a admis que le contribuable puisse bénéficier d'une partie de l'avantage fiscal lié à l'amortissement du logement lorsque la mise en location intervient après l'expiration du délai de 12 mois.

L'application de cette mesure est subordonnée aux conditions cumulatives suivantes :

  • le contribuable doit justifier qu'il a accompli les diligences concrètes (insertion d'annonces, recours à une agence immobilière) en vue de mettre le bien en location, et qu'il n'a pas proposé des conditions de mise à la location dissuasives ;
  • le logement n'a, depuis son achèvement, jamais été habité, ni utilisé jusqu'à sa mise en location effective.

Pour autant, dans cette situation, le point de départ de la période d'amortissement n'est pas modifié : il reste fixé au premier jour du mois de l'acquisition ou de l'achèvement du logement, mais le propriétaire ne peut bénéficier de la déduction au titre de cet amortissement qu'à compter de la date de mise en location effective du bien.

L'avantage fiscal est donc limité à la période d'amortissement restant à courir jusqu'à la fin de la 9ème année suivant celle de l'acquisition ou de l'achèvement du logement. La période pendant laquelle le contribuable pourra bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement, et donc le montant cumulé de celle-ci, seront donc d'autant plus réduits que la mise en location sera tardive.

Lorsqu'il est fait application de cette mesure de tempérament, le bailleur ne peut en outre commencer à bénéficier de l'avantage fiscal qu'à compter du premier jour du mois de la mise en location effective (un prorata doit être déterminé le cas échéant).

Cette mesure s'applique aux investissements réalisés à compter du 14 octobre 2009 ainsi que pour le règlement des litiges en cours à cette date.

Risque de vacance locative

Comme pour le dispositif « Robien recentré », il existe une risque de vacance locative.

En cas de départ du locataire pendant la période la période couverte par la location, le logement doit être remis aussitôt en location.

Une période de vacance est tolérée, mais celle-ci ne devrait pas excéder 12 mois.

Il est donc important de s'assurer de la qualité de l'emplacement de l'immeuble, et de l'existence d'une demande locative soutenue et pérenne, pour être en mesure de relouer facilement et rapidement le bien en cas de départ d'un locataire.

Risque de perte en capital

Comme pour le dispositif « Robien recentré », il existe une risque de perte en capital

L'immobilier est un bien réel qui se valorise en fonction du marché de l'immobilier et de l'inflation.

L'emplacement et la qualité de l'immeuble peuvent générer une sur-performance ou une sous-performance par rapport au marché de l'immobilier dans son ensemble.

A court ou moyen terme, les prix peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse.

Sur longues périodes, l'immobilier génère habituellement des performances positives, mais si le prix payé lors de l'acquisition est trop élevé, et/ou si l'emplacement est de qualité médiocre, la revente risque d'être difficile à terme, et les gains ne sont pas assurés.

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