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Avertissements et risques concernant l'investissement en viager. Quels sont les inconvénients et les risques d'une acquisition ou d'une vente d'un bien immobilier en viager ? Chapitre dédié à l'investissement immobilier en viager. Investir en immobilier résidentiel, immobilier commercial, immobilier à l'étranger, ou en parkings et boxes. Investissements immobiliers : un large choix d'investissements immobiliers optimisés en déficit foncier, en loi Pinel, Pinel Outre-Mer, loi Malraux, MH (Monuments Historiques), nue-propriété, LMP ou LMNP (loueur en meublé). Nos spécialistes sont là pour vous aiguiller dans vos choix et vous conseiller, ainsi que pour assurer un suivi personnalisé tout en assurant indépendance et transparence.

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Quels sont les inconvénients et les risques du viager ?

Un aléa nécessaire

C'est à partir de la date du décès du crédirentier que le débirentier ne sera plus redevable du paiement de la rente, et qu'il bénéficiera de la jouissance du bien en cas de viager occupé.

La vente en viager est un contrat dit « aléatoire », car l’acquéreur fait un pari gagnant ou perdant sur la longévité du vendeur. En effet, l'acquéreur ne connaît pas le coût réel de l'opération. Si le vendeur vit plus que son espérance de vie ne le laissait présager, alors c'est lui qui est « gagnant ». Si le vendeur décède avant que son espérance de vie ne soit atteinte, alors c'est l'acquéreur qui est « gagnant ».

Ainsi, en matière de vente en viager, l’incertitude des deux parties sur leurs gains ou pertes est indispensable. La position des juges est ferme sur ce point, comme le rappelle un arrêt de la Cour d’appel de Douai.

Dans cet arrêt, les juges affirment que dès lors que le crédirentier doit vivre jusqu’à 110 ans pour obtenir la totalité du prix de vente, le débirentier est assuré d’être gagnant. Il y a donc une absence d’aléa, entraînant un déséquilibre entre les parties. Dans ce cas, la vente en viager doit être annulée. L’acheteur restitue la pleine propriété de l’immeuble au vendeur et ce dernier lui rembourse le bouquet et les rentes (CAA Douai, 21 nov. 2019, n°18/01068).

En cas de défaut de paiement, l'acheteur perd tout droit sans indemnités.

Des obligations déclaratives incombant au débirentier

Chaque année le débirentier doit déclarer les arrérages versés l’année précédente. C’est la déclaration n°2466 qu’il convient de remplir, au plus tard le 31 janvier de l’année suivant les versements.

Une source de litiges

Les litiges relatifs aux ventes en viager sont fréquents puisque ce type de transaction est de plus en plus utilisé par des personnes âgées qui souhaitent continuer à vivre dans leur logement tout en percevant un complément de retraite.

Souvent, l’absence d’aléa, élément indispensable au contrat, est invoquée pour obtenir la nullité du contrat de vente en viager.

Pour plus d'informations sur les points de vigilance du viager, vous pouvez consulter l'article de Mariem KAROUI paru en janvier 2021 dans notre magazine clients Parlons Finances (pages 30 à 33).

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