Qu’est-ce que le viager?

Cette page répond notamment aux questions suivantes :
Qu'est-ce que le viager ?
Un investissement en viager, comment ça marche ?
Comment fonctionne le viager ?

Principe d’un investissement en viager

Le viager est une technique de vente consistant à céder un bien immobilier nu ou occupé en échange, le plus souvent, d’un capital initial (le « bouquet ») et du versement mensuel d'une rente jusqu'au décès imprévisible du vendeur.

• Pour l'acheteur (le « débirentier »), acquérir un bien en viager permet d’accéder à de l’immobilier physique dont la valeur est décotée. L’acquéreur se constitue un patrimoine immobilier, qui généralement ne génère pas de revenus immédiats, ni de fiscalité supplémentaire.
• Pour le vendeur (le « crédirentier »), vendre un bien en viager permet d'obtenir un capital immédiat et des revenus réguliers tout en ayant la possibilité de conserver la jouissance de son logement.

Viager libre ou occupé

Dans le cadre du viager libre, le crédirentier ne conserve pas l'usage du bien acquis, le débirentier en ayant immédiatement la libre disposition. Ce dernier peut soit l'occuper personnellement, soit le louer, toutes les charges de copropriété lui incombant. Cette formule est destinée à des personnes à la recherche d'une habitation immédiate.

Le financement d'une telle opération s'effectue avec le versement au comptant d'une somme, puis d'une rente viagère mensuelle calculée sur la valeur totale du bien et l'espérance de vie du crédirentier.

Dans le cadre du viager occupé, le crédirentier se réserve le droit d'habitation jusqu’à son décès. Le débirentier n’a la jouissance du bien qu'à partir du décès du crédirentier. Il résulte de l’occupation que le bouquet et la rente sont moins élevés qu'en viager libre, de même pour les frais d'acte notarié.

Fonctionnement du viager

Personnes concernées

Toute personne physique, propriétaire d'un bien immobilier peut le vendre en viager quel que soit son âge. Cependant, ce système s'adresse plus particulièrement aux personnes âgées (une personne de 18 ans aura du mal à trouver un acquéreur et la rente qu'il touchera risque d'être très faible).

Plusieurs conditions doivent être remplies :

• le vendeur ne doit pas être atteint d'une maladie pouvant entraîner la mort.
• la rente peut être assise sur une personne physique, ou bien réversible sur une seconde personne (conjoint, généralement). Dans ce cas, au décès du premier époux, l'acheteur continuera à payer la rente au conjoint survivant.
• l'acheteur peut, quant à lui, être une personne physique ou morale. Des garanties financières lui seront généralement demandées (caution, hypothèque) afin de s'assurer qu'il est à même de payer régulièrement la rente.

Les modalités d’acquisition

Au lieu de payer la totalité du prix en une seule fois au moment de l'acquisition immobilière, l'acquéreur verse une somme « bouquet » et en complément, il verse périodiquement au vendeur jusqu'à son décès, une rente.

Pour plus d'informations sur le fonctionnement du viager, vous pouvez consulter l'article de Mariem KAROUI paru en janvier 2021 dans notre magazine clients Parlons Finances (pages 30 à 33)..

Mise en place du viager

Comme toutes les ventes de biens immobiliers, la vente en viager exige l'intervention de votre notaire pour rédiger et signer l'acte de vente.

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