Inconvénients et risques liés à un investissement immobilier en loi Duflot ?

Les investissements réalisés dans le cadre de la loi Duflot sont soumis à des risques et supportent certaines contraintes.

Risque de retard dans la livraison

La période d'application de la réduction d'impôt court jusqu'à la fin de la 9^ème année suivant celle de l'acquisition ou de l'achèvement du logement.

Comme pour tout achat d'un immeuble en construction ou en rénovation, il existe des aléas liés aux travaux et en particulier un risque de retard dans la livraison, qui peut différer la perception des premiers loyers, et la mise en oeuvre de la défiscalisation.

Pour bénéficier de l'avantage fiscal prévu par la loi Duflot, il faut satisfaire en outre à plusieurs conditions :

L'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins 9 ans

L'opération nécessite par conséquent l'acceptation d'un investissement immobilisé sur une période longue de 9 ans minimum.

Au-delà de ce délai minimum de 9 ans, il est possible que le propriétaire rencontre des difficultés pour vendre son bien rapidement, en fonction de l'état du marché de l'immobilier au moment de la vente.
La présence d'un locataire en place peut également être un frein à la revente, surtout si ce locataire est indélicat et ne paie pas régulièrement son loyer.

Conditions liées à la location

La location doit être

• la résidence principale du locataire destinée à l'usage d'habitation principale du locataire ;
• la location doit être effective effective ;
• la location doit être continue et continue.

Cela exclut donc les logements dont le propriétaire se réserve occasionnellement la jouissance, ainsi que les locations meublées.

La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent à compter de

• la date de l'acquisition, en cas d'acquisition d'un logement neuf ;
• la date de l'achèvement, en cas d'acquisition en état futur d'achèvement ou inachevé ou en cas de construction d'un logement ;
• la date d'achèvement des travaux la date de l'achèvement des travaux de transformation, en cas d'acquisition d'un local suivie de sa transformation en logement.

S'il est toujours possible de s'assurer contre le risque de carence locative, le propriétaire ne pourra pas s'assurer contre la perte de la réduction d'impôt si son bien n'est pas loué dans les délais.

Il est donc essentiel de sélectionner un logement situé dans une zone où la demande locative est réelle et durable.

Plafonnement du loyer

Le loyer pratiqué ne doit pas dépasser le plafond de loyers fixé pour le dispositif Duflot et actualisé chaque année par l'administration fiscale.

Il est précisé que le plafond de loyer applicable en fonction du zonage s'apprécie, selon la nature de l'opération, soit à la date d'acquisition, soit à la date de dépôt de la demande de permis de construire.

Dans certaines régions, la règle de plafonnement peut pénaliser la rentabilité locative, au-delà de l'avantage fiscal octroyé. Il est donc important de bien vérifier au préalable que le plafond réglementaire se situe au-dessus ou au niveau du loyer envisagé.

Risque de vacance locative

En cas de départ du locataire pendant la période couverte par la location, le logement doit être remis aussitôt en location.

Une période de vacance est tolérée, mais celle-ci ne devrait pas excéder 12 mois.

Il est donc important de s'assurer de la qualité de l'emplacement de l'immeuble, et de l'existence d'une demande locative soutenue et pérenne, pour être en mesure de relouer facilement et rapidement le bien en cas de départ d'un locataire.

Cela implique de s'intéresser principalement aux centres villes des grandes villes, bénéficiant d'une activité économique importante et diversifiée.

On pourra aussi sélectionner certaines zones touristiques attractives (montagne, ou bord de mer par exemple) mais à condition de vérifier qu'il existe un marché locatif à l'année (gare aux zones touristiques trop saisonnières qui ne trouvent pas de locataire à la recherche d'une résidence principale à l'année).

Risque de loyers impayés

Quelles que soient les précautions prises par le propriétaire lors de la sélection de ses locataires, le risque d'impayés existe. S'il est conseillé de souscrire une assurance contre le risque de loyers impayés, l'assurance ne protège pas totalement et indéfiniment le propriétaire.

Risque de perte en capital

L'immobilier est un bien réel qui se valorise en fonction du marché de l'immobilier et de l'inflation.

L'emplacement et la qualité de l'immeuble peuvent générer une sur-performance ou une sous-performance par rapport au marché de l'immobilier dans son ensemble.

A court ou moyen terme, les prix peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse.

Sur longues périodes, l'immobilier génère habituellement des performances positives, mais si le prix payé lors de l'acquisition est trop élevé, et/ou si l'emplacement est de qualité médiocre ou mauvaise, la revente risque d'être difficile à terme, et les gains ne sont pas assurés.

Le logement peut également être plus ou moins dégradé par les locataires, et nécessiter une rénovation qui peut s'avérer couteuse à terme.

L'évolution des normes réglementaires peuvent également obliger le propriétaire à engager des dépenses d'entretien et de mise aux normes non prévues à l'origine. Ce risque est néanmoins atténué avec les constructions neuves qui respectent les dernières normes connues.