Inconvénients et les risques d'un investissement en immobilier à l'étranger ?

Investir en immobilier à l'étranger peut présenter des inconvénients et des risques spécifiques. Les règles de l'immobilier ne sont pas les mêmes partout, et dans de nombreux pays, l'administration fiscale, les notaires, les banques et les agents immobiliers ne jouent pas exactement le même rôle qu’en France.

Risques inhérents à un investissement immobilier en général

L'immobilier est un bien réel qui se valorise en fonction du marché de l'immobilier et de l'inflation.

L'emplacement et la qualité de l'immeuble peuvent générer une sur-performance ou une sous-performance par rapport au marché de l'immobilier dans son ensemble.

A court ou moyen terme, les prix peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse.

Sur longues périodes, l'immobilier génère habituellement des performances positives, mais si le prix payé lors de l'acquisition est trop élevé, et/ou si l'emplacement est de qualité médiocre ou mauvaise, la revente risque d'être difficile à terme, et les gains ne sont pas assurés.

L'évolution des normes réglementaires peut également obliger le propriétaire à engager des dépenses d'entretien et de mise aux normes non prévues à l'origine. Ce risque est néanmoins atténué avec les constructions neuves qui respectent les dernières normes connues.

Risques liés à l'extranéité

Difficulté de gestion

L'éloignement et/ou une méconnaissance des lois et pratiques locales peuvent présenter des difficultés de gestion et générer des coûts plus importants.

Risque de change

Pour les biens situés en-dehors de la zone Euro, surtout pour les pays dont la monnaie n'est pas librement convertible ou qui présentent un risque de dévaluation élevé.

Le risque de change peut jouer dans l'autre sens également au moment de l'achat : si vous prévoyez un apport en euros et que le bien est situé dans un pays dont la devise s'apprécie par rapport à l'euro entre le moment où vous avez réservé le bien et le moment où vous devez le payer, vous risquez de ne plus disposer de la somme suffisante pour tenir vos engagements.

Risques liés au droit de propriété

Le droit de propriété bénéficie d'une protection particulière en droit français. Il est en effet visé dans la déclaration des droits de l'homme (article 17) qui a valeur constitutionnelle : « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité. ».

Ce droit n'est pas toujours reconnu de la même manière partout dans le monde. Certains pays donnent la possibilité d'acheter un bien pour une durée limitée.

Et tous les pays ne disposent pas de notaires (ou équivalents) et la traçabilité des transactions n'est pas toujours assurée. Dans ce cas, il n'est pas toujours aisé de s'assurer que le vendeur est bien le propriétaire et qu'il dispose effectivement du droit d'aliéner le bien que vous voulez acheter.

Certains pays ne reconnaissent pas le droit de propriété individuel, ou n'y accorde pas la même importance. Parfois l'accession à la propriété est interdite aux investisseurs étrangers (lois protectionnistes en vigueur dans certains pays).

Risque de double imposition

Si le pays dans lequel se trouve le bien n'a pas signé de convention de non double imposition avec la France.

Risque de blocage des capitaux

Certains pays appelés « pays de l'article 14 » appliquent un contrôle des changes aux frontières pour lutter contre la fuite des capitaux et acceptent que les investisseurs étrangers investissent dans leur pays, mais n'autorisent pas les retraits de capitaux. Dans ce cas, il n'est plus possible de sortir l'argent du pays même après avoir revenu le bien.

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