Logistique : le « prime » à 4,5%
Le secteur de l'immobilier logistique a attiré moins d'investisseurs en 2023. Mais le segment des petites transactions reste dynamique, souligne Arthur Loyd Logistique dans son dernier point de marché.
Depuis le début de l'année, la demande locative en immobilier logistique français a baissé de 16%. Avec 2,2 millions de mètres carrés placés, ce segment de marché se maintient néanmoins « dans la ligne de sa moyenne décennale », souligne Arthur Loyd Logistique dans sa dernière étude.
Trou d'air sur les grandes transactions en logistique
C'est en outre, tant côté utilisateurs qu'investisseurs, le recul des grosses transactions qui explique le trou d'air du secteur. La baisse de la demande placée sur les opérations XXL est de fait en net recul (-27%, vs 9M 2022). En revanche, les transactions inférieures à 20 000 m² enregistrent une « performance quasi record », constate le conseil en immobilier. Qui rappelle que les baisses des demandes placées sont surtout localisées, géographiquement cette fois, sur les grandes zones traditionnelles de la logistique XXL, régions parisienne et lyonnaise. Côté investissements, on retrouve cette même dichotomie entre grandes transactions -portefeuilles, notamment- et opérations de plus faible montant unitaire.
Les transactions inférieures à 50 M€ animent le marché
Le recul global du marché de l'investissement est toutefois plus cinglant. Sur les neuf premiers mois de l'année, « seuls un milliard d'euros ont été investis en immobilier logistique », chiffre Arthur Loyd Logistique. C'est 74% de moins que sur la même période en 2022. Et 62% en deçà de la moyenne quinquennale. Cette baisse résulte donc de celle constatée sur les « transactions de portefeuilles de très grand volume. De même qu'aux VEFA en blanc d'envergure », précise le conseil. Des segments qui avaient « fortement contribué au dynamisme du secteur logistique au cours des dernières années ». En 2023, c'est le segment des transactions inférieures à 50
Capacité à faire passer des hausses de loyer
Ce sont en revanche les pôles secondaires qui sont les plus atteints par le recul des investissements. Conséquence, estime le conseil, du recentrage des investisseurs internationaux sur la « Dorsale ». Mais, globalement, ce qui attire aujourd'hui les investisseurs, c'est la capacité à réviser à la hausse les loyers des bâtiments acquis. Depuis le début de l'année, les loyers ont en moyenne progressé -sur les « gros » actifs- d'environ 3% (à 52 € par m² et par an). Soit beaucoup moins qu'en 2022 (+8%). Mais ces hausses sont suffisamment significatives pour que les utilisateurs hésitent à changer de locaux. D'où l'importance de bénéficier d'un pricing power sur la fixation des loyers. Et le recentrage d'une partie du marché sur les actifs « Core+ ».
Logistique : taux prime stable à 4,5%
Dans ce contexte, constate Arthur Loyd Logistique, « le taux prime logistique reste stable ». Il avoisine 4,5% « pour les bâtiments dont les loyers pourraient être revus à la hausse ». Mais se positionne autour de 5% pour les actifs « ne présentant pas ce type d'opportunités ».
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