Défiscalisation immobilière : le propriétaire doit s'assurer de l’affectation du logement à l’habitation principale

La juridiction administrative vient de rappeler que la réduction d'impôt Scellier-intermédiaire peut être remise en cause au motif que le bien loué n'aurait pas constitué la résidence principale du locataire.
Rappelons que le dispositif Scellier a pris fin le 31 décembre 2012. Conformément à l'article 81 de la loi de finances pour 2013, il s'est appliqué aux logements acquis jusqu'au 31 mars 2013 pour tout engagement pris en 2012.
La réduction d'impôt Scellier est, en principe, réservée aux locations non meublées à usage d'habitation principale du locataire.
L'administration précise dans ses commentaires BOFIP que « l'habitation principale s'entend, d'une manière générale, du logement où résident habituellement et effectivement les membres du foyer fiscal. »
« Les logements qui ne constituent pas l'habitation principale du locataire ne peuvent ouvrir droit à l'avantage fiscal, sans qu'il y ait lieu de rechercher les raisons, d'ordre matériel, moral ou familial, qui motivent l'affectation du logement concerné à un objet autre que l'habitation principale. » (BOI-IR-RICI-230-20-20, n°60).
La notion de logement abritant le foyer constitue une question de fait que l'administration apprécie strictement, sous le contrôle du juge de l'impôt.
Rappel des faits
M B et Mme G sont propriétaires d'une maison d'habitation à Pessac en Gironde, qu'ils ont fait construire en 2012 et qu'ils ont donnée en location à compter du 1er avril 2013 en optant pour le dispositif fiscal «?Scellier intermédiaire?» prévu à l'article 199 septvicies du Code Général des Impôts.
À l'issue d'un contrôle sur pièces, des rectifications leur ont été proposées par lettre du 25 avril 2017, remettant notamment en cause, pour l'impôt sur le revenu des années 2014 et 2015, les avantages fiscaux résultant de ce dispositif au motif que le bien loué n'était pas affecté à usage de résidence principale du locataire.
M B et Mme G font appel du jugement du TA de Bordeaux du 20 février 2020, qui a rejeté leur demande tendant à la décharge des suppléments d'impôt sur le revenu.
La Cour vient de rejeter l'appel de M. B et Mme G
La Cour souligne que la condition de location du logement à usage d'habitation principale doit être respectée non seulement au moment de la signature du bail, mais également pendant toute la période de l'engagement de location.
Le non-respect de la condition relative à l'affectation des locaux du fait du locataire entraîne la reprise de la réduction d'impôt obtenue au titre de l'année au cours de laquelle intervient le changement d'affectation.
« La condition en question s'apprécie de façon objective, si bien que la circonstance que les propriétaires auraient accompli des diligences auprès des locataires serait sans incidence, dès lors que le bien n'était pas effectivement occupé par le locataire au titre de sa résidence principale. »
Au cas particulier pour remettre en cause la réduction d'impôt l'administration a fait valoir que :

la locataire n'a mentionné dans aucune de ses déclarations de revenus au titre de la période en litige avoir pour résidence principale l'immeuble en question, mais s'est déclarée domiciliée dans une commune voisine.
le père de la locataire, a indiqué à l'administration, à partir de l'année 2015, avoir pour résidence principale le bien donné en location à sa fille. Il a d'ailleurs été assujetti à ce titre de la taxe d'habitation depuis cette date.
Pour la Cour eu égard « à la teneur contraire de ces déclarations fiscales et en l'absence de tout élément de nature à justifier que Mme F… avait pour résidence habituelle et effective l'immeuble donné en location par les requérants, l'administration doit être regardée comme établissant que le logement en cause n'était pas effectivement occupé à titre d'habitation principale par cette dernière au titre des années en litige. »
Pour la Cour, M et mme B ne peuvent se prévaloir du fait qu'ils ne disposaient d'aucun moyen légal pour s'assurer de l'affectation du logement en cause à l'habitation principale et qu'aucune négligence ne pourrait leur être reprochée.
Soulignons que cette solution vaut également pour le dispositif Pinel (Prorogé par la LF pour 2021 (Art. 168) avec une réduction progressive en 2023 et 2024, afin d'organiser la transition vers un dispositif plus efficient) puisque dans les commentaires BOFIP (BOI-IR-RICI-360-20-20, n°20) l'administration, s'agissant de l'affectation des logements, renvoie aux commentaires BOFIP sur le Scellier (BOI-IR-RICI-230-20-20 n°20).
Source : Arrêt de la CAA de Bordeaux du 13 janvier 2022, n°20BX01465