Neuf opérations d’achat de terrains et de revente de maisons en douze ans participent d'une activité de marchand de biens

La juridiction administrative vient de rendre une nouvelle décision concernant la qualification fiscale de neuf opérations d'achat de terrains et de revente de maisons opérées par un couple de particuliers sur une période de douze ans.

Aux termes de l'article 35-I-1° du Code Général des Impôts présentent le caractère de bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés.

Il résulte de ces dispositions qu'un contribuable est réputé exercer une activité de marchand de biens lorsqu'il réalise de manière habituelle des opérations immobilières procédant d'une intention spéculative.

La notion d'habitude résulte alors soit de la pluralité des ventes réalisées dans le cadre d'une même opération, soit de l'activité passée ou présente du commerçant. Pour l'application de ce régime, il n'est pas nécessaire que l'activité de marchands de biens soit exercée à titre professionnel ni même à titre principal.

L'intention spéculative - l'intention de revendre - s'apprécie au moment de l'achat ou de la souscription et non à celui de la revente.

Rappel des faits :

M et Mme C ont procédé entre 1999 et 2012 à neuf opérations d'achat de terrains et de revente de maisons.

L'administration les considérant du fait de ces opérations comme des marchands de biens, ils ont fait l'objet de 2 vérifications de comptabilité à l'issue de laquelle le service les a informés de son intention de mettre à leur charge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, au titre des années 2011 et 2012 et au titre des années 2013 et 2014, et des rappels de taxe sur la valeur ajoutée au titre de la même période.

Le tribunal administratif de Bordeaux ayant rejeté leur demande en décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de la TVA les époux C ont fait appel de la décision.

La Cour vient de rejeter la requête des époux C.

Au regard des faits la décision nous parait totalement fondée en matière de BIC

En effet , la chronologie des opérations était la suivante :

• Acquisition d'un terrain à Marmande le 16 octobre 2006 sur lequel ils ont fait édifier une maison achevée le 14 janvier 2008 et vendue le 1^er juillet 2008 ( - de 7 mois après l'achèvement des travaux)
• Acquisition d'un premier terrain à Beaupuy le 25 avril 2008 puis d'un second le 29 juillet 2008. Trois mois se sont écoulés entre les dates d'ouverture des 2 chantiers de construction de maison sur ces terrains. La première maison a été achevée le 8 janvier 2009 et vendue 2 mois plus tard, le 16 mars 2009. Le second chantier a été achevé le 7 janvier 2010, et, M. et Mme C… ayant acquis le 13 août 2009 un terrain voisin, ce terrain et la maison achevée en janvier 2010 ont été vendus le 1^er octobre 2010.
• Au 1^er octobre 2010, les époux C avaient déjà procédé à l'acquisition de 3 nouveaux terrains, tous situés sur la commune de Beaupuy, les 31 mars 2010 et 28 juillet 2010, sur lesquels ils ont fait édifier 3 maisons : La première, achevée le 14 mars 2011, a été mise en agence en vue de sa vente le 1^er octobre 2010, soit antérieurement à son achèvement, et vendue le 18 mars 2011, quelques jours après son achèvement ; La seconde, achevée le 2 mai 2011 et mise en agence avant son achèvement, a été revendue 3 mois après son achèvement, le 11 août 2011 ; La troisième a été achevée le 23 août 2011 et revendue le 27 juin 2012.
• Dans le même temps, M. et Mme C avaient fait l'acquisition, le 6 août 2011, d'un terrain sur lequel ils ont édifié une maison achevée le 24 mai 2012 et vendue le 3 octobre 2012, moins de cinq mois après son achèvement.
• Trois mois avant cette cession, les époux C ont acquis un terrain le 13 juillet 2012 à Beaupuy, et la maison qu'ils y ont fait édifier a été achevée le 22 octobre 2012 et vendue le 27 août 2013, alors qu'ils avaient fait l'acquisition à Castelnau-sur-Gupie de 3 parcelles sur lesquelles ils ont fait édifier 3 maisons achevées entre le 26 juin 2014 et le 6 février 2015 et revendues entre le 18 décembre 2014 et le 25 avril 2015.

Pour la Cour, il résulte du nombre d'opérations réalisées sur la période, ainsi que du court délai qui a séparé l'achèvement des travaux de construction des maisons de leur vente, et de la circonstance qu'avant même d'avoir réalisé les ventes, les époux vendeurs avaient déjà acquis de nouveaux terrains, que ces opérations immobilières ont procédé d'une intention spéculative.

La Cour a également considéré, au cas particulier, que ces ventes devaient être assujetties à TVA

Il est à noter que l'arrêt ne nous précise pas si les époux sont des professionnels de l'immobilier.

Rappellons également que seules les opérations immobilières réalisées dans le cadre d'une activité économique ont vocation à entrer dans le champ d'application de la TVA. Autrement dit, seules les opérations réalisées par des assujettis agissant en tant que tels sont soumises à TVA, laquelle est désormais acquittée par la personne qui réalise l'opération imposable (soit, en cas de vente, le vendeur). Il ressort de la doctrine BOFIP que lorsque le cédant entre dans une démarche active de commercialisation foncière, acquérant les biens en dehors d'une pure démarche patrimoniale ou mobilisant des moyens qui le placent en concurrence avec les professionnels…​l'opération entre dans le champ d'application de la TVA.

En l'espèce, pour la Cour,les opérations menées par une personne physique, et portant sur l'acquisition de terrains nus afin d'y édifier des immeubles avant de procéder à leur revente, procèdent, non de la simple gestion d'un patrimoine privé comme le soutiennent M. et Mme C…, mais de démarches actives de commercialisation foncière, similaires à celles déployées par un producteur, un commerçant ou un prestataire de services, et permettent ainsi de regarder cette personne comme ayant exercé une activité économique.

Même si cette décision est plutôt conforme à l'orthodoxie juridique elle permettra aux praticiens d'aiguiller au mieux leurs clients confrontés à ce type de situation. On peut, en effet, s'interroger sur le fait, au cas particulier, que toutes les ventes aient été déclarées en plus-value immobilière !

Source : Arrêt de la CAA de Bordeaux du 13 janvier 2022, n°20BX01454.