Marchand de biens un jour...marchand de biens toujours
II n'y a pas de statut juridique propre au marchand de biens. Le caractère commercial de l'activité de marchand de biens découle des articles L. 110-1 et L. 121-1 du code de commerce. Acquiert cette qualité la personne physique ou morale qui effectue des actes de commerce portant sur des opérations d'achat en vue de la revente d'immeubles, de manière habituelle, répétitive, dans le cadre de sa profession principale mais toute personne qui, à titre privé, procède à plusieurs opérations d'achat revente peut être considérée comme ayant une activité de marchand de biens.
Au plan fiscal, l'article 35-1-1 du Code Général des Impôts répute commerciaux pour l'application de l'impôt sur le revenu les bénéfices réalisés par des personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou des parts de sociétés immobilières, ou qui habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par ces sociétés.
La notion d'habitude résulte alors soit de la pluralité des ventes réalisées dans le cadre d'une même opération, soit de l'activité passée ou présente du commerçant. Pour l'application de ce régime, il n'est pas nécessaire que l'activité de marchands de biens soit exercée à titre professionnel ni même à titre principal.
L'administration précise que l'intention spéculative - l'intention de revendre - s'apprécie au moment de l'achat ou de la souscription et non à celui de la revente intégrant un arrêt du Conseil d'Etat (CE, arrêt du 2 juin 2006, n° 266507).
Rappel des faits :
M B qui avait déjà fait l'objet de plusieurs contrôles ayant, en particulier révélé une activité occulte de marchand de biens exercée au cours des années 2004 à 2007, a fait l'objet en 2013 et 2014 d'une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2011, à l'issue de laquelle l'administration a estimé que l'intéressé, en vendant une maison d'habitation en 2010 et une autre en 2011, exerçait de manière occulte une activité de marchand de biens et que les profits issus de ces ventes ainsi que la perception de loyers se rapportant à des biens inclus dans le stock de son activité devaient être imposés dans la catégorie des BIC.
Après avoir formulé une réclamation préalable qui n'a abouti qu'à une admission partielle, M. B a demandé au TA la décharge des cotisations supplémentaires d'impôts mises à sa charge.
Par un jugement du 2 septembre 2020, le tribunal a rejeté sa demande.
M B a fait appel de la décision.
CAA de Nantes vient de rejeter l'appel de M.B
La Cour souligne:
Il est constant que M. B a exercé une activité de marchand de biens de 2004 à 2007 selon les conclusions de la précédente vérification de comptabilité dont il a fait l'objet en 2008. Après avoir déclaré la cessation de son activité en 2008, il s'est inscrit sur le registre du commerce et des sociétés le 6 mars 2008 et s'est fait radier le 8 avril 2009. Il n'est pas contesté que les revenus résultant des ventes en 2010 et 2011 de 2 maisons bâties sur un terrain acquis en 2003 doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Source : Arrêt de la CAA de Nantes du 15 février 2022, n°20NT03411
Avertissements communs à tous les articles et aux placements en général :
• • les textes et documents n'ont pas de valeur contractuelle, sauf mention contraire expresse. Les informations communiquées sont génériques et ne constituent ni un conseil personnalisé ni une recommandation d'investir ou de vendre ;
• Elles ne constituent pas une offre, une sollicitation ou une recommandation d'adopter une stratégie d'investissement. La valeur des investissements et les revenus qu'ils génèrent peuvent varier à la baisse comme à la hausse et les investisseurs peuvent ne pas récupérer les montants initialement investis.
• les communications des sociétés de gestion, assureurs, banquiers ou promoteurs immobiliers peuvent avoir un caractère commercial : vous êtes invité à en prendre connaissance avec un oeil critique ;
• les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures ;
• tous les placements présentent des risques spécifiques tels que le risque lié à une gestion discrétionnaire, le risque de perte en capital, le risque de liquidité, le risque de change : vous devez prendre connaissance des facteurs de risques spécifiques à chaque solution avant toute décision d'investissement ;
• tous les placements sont soumis à une fiscalité qui dépend du placement lui-même et/ou de la situation personnelle de l'investisseur : vous devez vous informer de la fiscalité applicable à votre situation avant toute décision d'investissement (étant entendu que la fiscalité peut toujours évoluer durant la vie de votre investissement en cas de réforme fiscale) ;
• tout investisseur potentiel doit se rapprocher de son prestataire ou de son conseiller pour se forger sa propre opinion sur les risques inhérents à chaque investissement indépendamment des opinions et avis communiqués par les gestionnaires, et sur leur adéquation avec sa situation patrimoniale et personnelle.
