Guide des SCPI #1 : Il était une fois…. Les SCPI !

Se plonger dans l'histoire des SCPI, c'est comprendre la logique de ces produits d'épargne immobilière, leur mécanisme et ce qui fait leur robustesse aujourd'hui

Créées au début des années 60, les SCPI ont traversé les cycles économiques et immobilier et ont su adapter leur mode de fonctionnement, de logistique, et évoluer. Le marché des SCPI est aujourd'hui mature et structuré par une réglementation exigeante pour ses acteurs, au bénéfice des Associés.

Années 60 : un développement spontané

L'histoire de la SCPI commence dans les années 60. Devant l'impossibilité d'acheter seuls un immeuble de bureaux en raison de prix trop élevé, quelques particuliers se regroupent spontanément pour investir ensemble en SCPI. A l'époque, ce nouveau concept est simplement appelé société civile.

Décembre 1970 : l'acte de naissance officiel

Fin 1970, les pouvoirs publics officialisent l'existence de ce placement et fixent un cadre juridique. Nom de baptême : SCPI, Société Civile de Placement Immobilier.

Années 80 : les « années folles » des SCPI immobilier

Dopées par l'envolée des prix de l'immobilier qui démarre au milieu des années 80, les SCPI, présentées comme « les sicav de l'immobilier », connaissent un fort succès. Elles collectent beaucoup auprès des épargnants des réseaux bancaires.

C'est aussi la période où les SCPI commencent à se diversifier. A côté des immeubles de bureaux, certaines se spécialisent dans l'immobilier d'habitation associé à un régime fiscal particulier.

Années 90 : crise et reprise

A l'aube des années 90, trop de bureaux ont été construits et l'offre de locaux à louer excède la demande. C'est une période de crise économique et immobilière. Les loyers baissent sensiblement et beaucoup d'immeubles locatifs restent vides. Résultat : le rendement des SCPI chute. En 1993, PERIAL Asset Management est la première société à mettre en place un marché de gré à gré, ou « marché secondaire » pour désengorger l'offre et débloquer les parts en attente de cession de ses associés.

La même année, la société de gestion imagine le démembrement de propriété des parts pour offrir aux acquéreurs de la valeur ajoutée potentielle malgré le marché atone. C'est la première fois qu'une société de gestion met en place une bourse pour marier les usufruitiers et les nus-propriétaires. La fin des années 90 marque un retour à la normale avec un marché stabilisé.

2001- 2003 : transparence et maturité

La loi du 9 Juillet 2001 modifie les modalités de fonctionnement du marché secondaire offrant une plus grande transparence des offres, des demandes en cours, et du prix de la part.

2008 : les effets positifs de la crise financière

Paradoxalement, la crise financière de 2008, dite des « subprimes », contribue à renforcer la perception du placement immobilier, et donc des SCPI, comme une « valeur refuge » comparativement à la bourse. Face à des bourses mondiales interconnectées et volatiles, le placement en SCPI est considéré par les investisseurs de l'époque comme potentiellement plus stable, puisqu'il s'adosse sur des immeubles, des biens tangibles et ancrés dans l'économie réelle.

De 2010 à 2017 : des niveaux de collectes records

Face la baisse des taux d'intérêts, les rendements des SCPI, se maintiennent à de bons niveaux moyens. Ces résultats séduisent de plus en plus d'épargnants. Jusqu'en 2019, la collecte de toutes les SCPI réunies ne cessait d'augmenter, année après années pour atteindre près de 8,5 Mrd d'euros en 2019 pour les SCPI de bureaux et résidentielles (sources : IEIF). Cet afflux de liquidités a permis aux sociétés de gestion à diversifier leurs acquisitions, et de s'intéresser à de nouvelles typologies d'immeubles et de nouveau territoire, notamment en Europe.

Depuis 2019 : la crise du Covid

Les différentes périodes de confinements liées à la crise sanitaire du Covid, une crise mondiale et aux impacts économiques inédits, ont questionné la place du bureau dans le monde du travail. Par ailleurs, les problématiques liées aux encaissements de loyers de sociétés durement touchées par le ralentissement économique ont eu un impact sur les SCPI et leurs rendements. Néanmoins, avec les perspectives de relance économiques actuelle et l'augmentation du taux de vaccination de la population, le marché des SCPI voit ses fondamentaux revenir à des niveaux proches de ceux constatés avant-crise. Le comportement globalement résilient du marché pendant la crise a renforcé l'attractivité de l'immobilier, de nouveau perçu comme une valeur refuge. Alors que le télétravail devrait perdurer, le bureau a confirmé sa place centrale dans l'organisation du travail : lieu de rencontre, d'échange et de créativité, il doit proposer toujours plus de services et de flexibilité à ses occupants.

Crise sanitaire, enjeux environnementaux, nouveaux besoins sociétaux, les sociétés de gestion des SCPI doivent désormais bâtir des stratégies d'investissement et de gestion en prenant en compte l'ensemble de ces dimension extra financières.

Attention : les performances passés des SCPI ne préjugent pas de leurs performances futures.