Informations clés
Présentation de l' OPCI Altixia Valeur
L'OPCI Altixia Valeur est un Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) grand public géré par la société Altixia REIM. L' OPCI Altixia Valeur est un placement majoritairement immobilier et sera constitué de :
- une poche principale immobilière (entre 60 et 65 %) investie en immobilier professionnel (bureaux, commerces, résidences gérées...). La sélection des actifs sera faite en fonction de leur potentiel de location, de valorisation et de diversification des risques
- une poche financière (35 % maximum) investie dans une classe d'actif historiquement considérée parmi l'une des plus performante sur le long terme. Cette poche a pour objectif de produire de la performance avec une volatilité limitée
- une poche de liquidité (5 % maximum) afin d'assurer la liquidité des parts et donc la disponibilité de l'épargne placée
La stratégie mise en place par l'OPCI Altixia Valeur lui procure quatre moteur de performances :
- un potentiel de rendement locatif
- un potentiel de création de valeur par une optimisation des actifs immobiliers
- un potentiel de valorisation financière
- un effet de levier par un recours à l'endettement
Les objectifs de l'OPCI Altixia Valeur
L’Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) a pour objectif de gestion de proposer à ses actionnaires une distribution régulière de dividendes ainsi qu’une revalorisation de la valeur de l’action sur un horizon d’investissement et de détention à long terme (8 ans), au travers d’un portefeuille diversifié investi majoritairement dans le secteur de l’immobilier d’entreprise et pour le solde, sur les marchés financiers.
Politique d’investissement
Une poche immobilière sera investie à hauteur de 60 % minimum et de 65 % maximum de l’actif de la SPPICAV en immobilier physique d’entreprise (bureaux, commerces, locaux d’activité, entrepôts…), des résidences en hébergement géré (pour l’accueil des étudiants, des touristes ou des personnes âgées) voire des logements, par voie directe (acquisition de biens immobiliers) ou indirecte (participation dans des sociétés à prépondérance immobilière) et pourra recevoir des apports en nature, par apport de titres représentatifs d’immeubles ou d’immobilier direct ainsi que dans le cadre de contrat de crédit-bail immobilier.
La zone géographique d’investissement
La zone géographique d’investissement privilégiée dans l’immobilier physique sera non seulement la France mais aussi les pays d’Europe.
La stratégie
La stratégie d’investissement immobilier s’appuie sur une allocation géographique et sectorielle diversifiée résultant d’une analyse approfondie des marchés et d’une étude technique détaillée de la qualité des biens immobiliers.
La SPPICAV pourra utiliser des instruments financiers à terme afin de protéger ses actifs immobiliers dans la limite de 100 % de l’actif de la poche immobilière. La poche immobilière pourra comprendre des actions de sociétés foncières cotées.
Une poche financière sera constituée dans la SPPICAV à hauteur de 35 % maximum de son actif et sera intégralement déléguée à la société de gestion Edmond de Rothschild Asset Management (France), agréée par l’Autorité des Marchés Financiers.
La gestion de cette poche financière se caractérisera par :
Une approche de gestion ayant pour objectif une performance globale, sur la durée de détention conseillée, de l’ordre de 3 à 4 % annualisée au-dessus de l’EONIA ; avec une volatilité maitrisée attendue entre 2 % et 7 % en régime normal ;
La poche financière est gérée de manière discrétionnaire et opportuniste.
Cette stratégie sera mise en œuvre au travers d’un univers d’investissement large et diversifié :
- Actions : toutes zones géographiques et de tous secteurs, y compris actions de sociétés foncières cotées, privilégiant le retour à l’actionnaire, offrant des dividendes stables et pérennes
- Obligations de tout type de signature et de toute zone géographique
- OPC investis dans tout type d’actif et toute zone géographique (Les OPC qui seront sélectionnés seront uniquement des OPCVM)
- disponibilités et dépôts à terme.
La gestion pourra utiliser des instruments financiers à terme en vue de protéger les actifs et, dans la limite de 20 % de l’actif de la poche financière, en exposition afin de réaliser son objectif de gestion.
Une poche monétaire composé d’un minimum de 5 % des actifs.
Le ratio maximum d’endettement bancaire et non bancaire, direct et indirect, est limité à 40 % de la valeur d’expertise des Actifs Immobiliers détenus directement ou indirectement et 10 % de la valeur des autres actifs.
Cours & Performance
Rendement distribué
Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances actuelles ou futures et ne doivent jamais constituer la seule base de sélection d'un produit ou d'une stratégie.
Montant des dividendes
Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances actuelles ou futures et ne doivent jamais constituer la seule base de sélection d'un produit ou d'une stratégie.
Prix des parts à l'achat
Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances actuelles ou futures et ne doivent jamais constituer la seule base de sélection d'un produit ou d'une stratégie.
Avertissements et risques
de la OPCI Altixia Valeur
La SCPI est un produit qui n’est pas simple et qui peut être difficile à comprendre. Toutes les SCPI présentent certains risques ou inconvénients et ne répondent pas aux besoins de tous les investisseurs.
La stratégie de gestion peut être considérée comme plus ou moins risquée selon les SCPI qui communiquent leur niveau de risque estimé dans leur
Le niveau de risque déclaré par la OPCI Altixia Valeur est de « 2 / 7 » sur une échelle qui va de 1 à 7 (1 étant le niveau le moins risqué et 7 le niveau le plus risqué).
Le niveau de risque déclaré dans le DIC n'est pas garanti et peut évoluer dans le temps.
Les risques d'un investissement dans la OPCI Altixia Valeur sont les risques inhérents aux SCPI en général et notamment :
Risques financiers
Comme pour toutes les SCPI, les performances passées de la OPCI Altixia Valeur ne préjugent en rien de ses performances futures. Les performances des SCPI ne sont pas constantes dans le temps.
Les risques financiers sont notamment les risques liés aux taux (taux d'inflation, taux d’intérêt, taux de change) et à l’endettement de la OPCI Altixia Valeur.
Même si l'immobilier est une classe d'actifs qui suit plutôt bien l'inflation sur le long terme et le très long terme, la performance de la OPCI Altixia Valeur n’est pas indexée à l’inflation, notamment à court terme. Par conséquent, le rendement de la OPCI Altixia Valeur corrigé de l’inflation pourrait être négatif si l’inflation était supérieure au rendement attendu de la SCPI.
Risque de perte en capital
Le capital investi dans la OPCI Altixia Valeur n’est pas garanti : la valeur de revente des parts peut être inférieure à sa valeur d’acquisition.
La valeur des parts peut fluctuer à la hausse comme à la baisse.
Et le prix de la part peut ne pas refléter la valeur exacte des actifs en temps réel. La société de gestion Altixia REIM peut en effet décider de revaloriser, ou de déprécier, la valeur de la part dans une fourchette de plus ou moins 10% autour de la
Le valorisateur indépendant choisi par Altixia REIM pour évaluer cette valeur de reconstitution du patrimoine de la OPCI Altixia Valeur réévalue la valeur de l'actif chaque semestre. Même si la méthodologie d'évaluation est sérieuse, la valeur communiquée reste approximative et indicative. La valeur exacte d'un actif est le prix auquel il est vendu. Il arrive que des biens soient vendus en-dessous ou au-dessus du prix estimé par le valorisateur.
Risques de revenus irréguliers
Le rendement exprimé en pourcentage et le montant des revenus distribués peuvent varier dans le temps, en fonction de l'état du marché locatif et de la gestion du parc immobilier détenu par la OPCI Altixia Valeur.
Les revenus perçus et distribués par la OPCI Altixia Valeur peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction du taux d’occupation des immeubles, de leurs valeurs locatives et du bon paiement des loyers.
Si la diversité des locataires et la mutualisation des risques doivent en principe éviter les fortes variations de revenus d'une année sur l'autre, les revenus ne sont pas garantis. Ils peuvent monter ou baisser, voire être momentanément suspendus si les circonstances l'exigent.
A titre indicatif, la OPCI Altixia Valeur comptait locataires au .
Des questions sur les autres SCPI gérées par ALTIXIA Reim ou sur les SCPI en général ?
Si oui, combien investir ? Au comptant ou à crédit ?
En pleine propriété, en démembrement de propriété, en direct ou au travers d'une société civile ?
Ou dans un contrat d'assurance-vie ?
Risques immobiliers
Les risques immobiliers sont les risques liés à l’évolution des prix du marché immobilier et/ou contrat de promotion.
L'obsolescence de certains actifs peut conduire la OPCI Altixia Valeur à effectuer des arbitrages (revente d'actifs) ou des travaux de rénovation, de mise aux normes ou de transformation qui peuvent être couteux.
La OPCI Altixia Valeur devra également assurer son patrimoine contre les différents risques de destruction partielle ou totale. La négociation des contrats d'assurance en terme de coût et de garanties peut impacter la valeur de l'actif et dépend en partie de la qualité du travail du gestionnaire de la SCPI.
Risques liés à la gestion discrétionnaire
La gestion de cette SCPI est actuellement confiée à Altixia REIM mais deux types de changements peuvent intervenir durant la vie de la OPCI Altixia Valeur :
les personnes qui composent l'équipe de gestion peuvent changer sans que vous en soyez informé
la OPCI Altixia Valeur peut choisir de changer de société de gestion en cours de vie de la SCPI (ce type de décision étant prise en AG, les souscripteurs de la OPCI Altixia Valeur en seraient informés)
La performance de la OPCI Altixia Valeur peut être inférieure à l’objectif de gestion fixé par Altixia REIM en raison d’investissements non performants. La sélection d'une typologie d'actifs, les choix de localisation, et une mauvaise gestion du parc immobilier et des locataires pourraient générer une sous-performance par rapport au marché de l'immobilier en général.
Risques de contrepartie
Les risques de contrepartie sont les risques liés à la défaillance des locataires ou des prestataires de travaux.
Concernant les locataires :
Le choix et la diversité des locataires est un facteur de diminution du risque de contrepartie.
Plus la qualité des immeubles et des emplacements sont élevés, plus la SCPI peut être exigeante sur la qualité de ses locataires.
Plus le nombre de locataires est élevé, plus la gestion de la SCPI est complexe. Mais la multiplication des locataires diminue aussi le risque de défaut.
Au , la OPCI Altixia Valeur comptait locataires répartis sur immeubles.
Concernant les prestataires de travaux :
Un patrimoine immobilier nécessite des travaux d'entretien, de mise aux normes, voire de transformation, pour rester compétitif et attirer des locataires de qualité et stables dans un environnement concurrentiel exigeant.
L'expérience du gestionnaire dans la sélection des prestataires et le suivi des travaux est un facteur de diminution du risque. Ce savoir-faire est rémunéré au titre du suivi de travaux (pourcentage calculé sur le montant des travaux).
Risques de liquidité
La liquidité de la OPCI Altixia Valeur n'est pas assurée par Altixia REIM.
Le délai de revente des parts dépend des marchés immobiliers. Il dépend aussi du marché de l'offre et de la demande sur les parts de chaque SCPI.
Pour les SCPI à capital fixe, le vendeur inscrit son ordre sur le carnet d’ordres de la société de gestion en indiquant le prix minimum par part qu’il souhaite obtenir de sa vente. L’échange de parts se fait au prix d’exécution dont le montant est au moins égal à la demande du cédant.
Pour les SCPI à capital variable, le remboursement des parts est réalisé́ sur demande du vendeur à la valeur de retrait qui est déterminée à partir du prix de souscription publié à la date de la demande.
La SCPI ne garantit pas la revente des parts, ni le retrait. La sortie n’est possible que dans le cas de l’existence d’une contrepartie.
Lorsque les acheteurs sont plus nombreux que les vendeurs, le marché est fluide. La revente peut se faire alors rapidement (1 à 3 mois par exemple).
Lorsque le marché compte plus de vendeurs que d'acheteurs, les délais de revente s'allongent. Ils peuvent durer plusieurs mois voire quelques années.
Quand les demandes de retraits dépassent durablement les souscriptions, la société de gestion peut être conduite à vendre des actifs pour constituer un fonds de remboursement destiné à satisfaire les vendeurs pressés, moyennant une décote. Cette décote est généralement de 10 à 15% par rapport à la valeur de retrait des parts. Les associés en attente de retrait de leurs parts se voient alors proposer le bénéfice du fonds de remboursement par ordre chronologique de transmission de leur ordre de vente. Ils ne sont pas tenus d'accepter l'offre du fonds de remboursement. En cas de refus, l'offre est faite aux vendeurs suivants, et chaque associé peut choisir de maintenir son ordre de retrait en attendant qu'il soit exécutable plus tard au prix normal, sans décote.
Risques liés à la durée de détention
Les frais d'acquisition (inclus dans le prix de la part) et la nature des actifs (immobiliers) font de ces véhicules d'investissement un placement à envisager dans une optique à long terme (durée minimum conseillée variable selon les SCPI mais généralement supérieure à 10 ans).
Altixia REIM recommande une durée de détention minimum de 8 ans pour la OPCI Altixia Valeur.
Une revente anticipée serait de nature à dégrader la performance de votre investissement. C'est pourquoi il est important de ne consacrer à cet investissement que des capitaux que vous pouvez immobiliser à long terme (8 ans ou plus pour la OPCI Altixia Valeur).
Risques de durabilité
Les risques en matière de durabilité sont des événements/situations dans le domaine
Risques d'instabilité fiscale
La fiscalité applicable à un investissement en SCPI peut évoluer dans le temps. Les règles rappelées ci-après peuvent changer et s'appliquer rétroactivement à votre investissement en SCPI.
Fiscalité sur les revenus
Actuellement, les revenus de la SCPI sont imposables sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les taux de l'impôt et des prélèvements sociaux peuvent changer.
Fiscalité sur les plus-values
La fiscalité applicable aux plus-values immobilières bénéficie d'un barème dégressif qui diminue la base taxable avec le temps. Ce barème permet de viser une totale exonération d'impôt après 22 ans de détention, et une totale exonération de prélèvements sociaux après 30 ans.
La règle qui détermine la plus-value imposable peut changer.
Fiscalité sur la fortune
Actuellement, les SCPI font partie des actifs à déclarer au titre de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pour les contribuables qui y sont assujettis. Cette déclaration concerne toutes les SCPI, y compris celles détenues au travers de contrats d'assurance vie, de capitalisation, ou de contrats retraite (PER).
A noter : la valeur à déclarer au titre de l'IFI peut être un peu inférieure à la valeur de retrait la part (la quote part d'actifs financiers détenus par la SCPI n'étant pas taxable à l'IFI). Pour les non-résidents ou assimilés, la valeur IFI peut être différente. La valeur à déclarer au 31 décembre est communiquée dans le bulletin d'information du 4ème trimestre.
Les règles applicables à l'Impôt sur la Fortune peuvent changer.
Le présent site a pour objet de vous fournir des informations et documentations relatives aux SCPI en général et à la OPCI Altixia Valeur en particulier. Ces informations ne constituent ni une incitation à investir ni une recommandation d'investissement personnalisée.
Avant toute souscription, vous devez prendre connaissance des facteurs de risques en consultant la Note d’Information et le Document d'Information Clé (DIC) de la OPCI Altixia Valeur disponibles sur notre site Internet plus bas sur cette page ou auprès de nos Gestionnaires de Patrimoine, ou de la société de gestion Altixia REIM.
Vous devez également prendre conseil auprès de nos Gestionnaires de Patrimoine au 01 53 43 02 10 pour vérifier que ce type d'investissement correspond bien à votre profil d'investisseur et qu'il répond à vos objectifs.
Bulletin trimestriel - 2ème trimestre 2024
Rapport annuel - 2023
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