SCPI Ficommerce Proximité
au 31/12/2025
en 2025
Informations clés
Présentation de la SCPI Ficommerce Proximité
La SCPI Ficommerce Proximité est une SCPI de rendement à capital variable, de murs de magasins, gérée par la société de gestion Fiducial Gérance.
La SCPI Ficommerce Proximité a été lancée en 1986 sous le nom de « SCPI Ficommerce Proximité Europe ». Cette SCPI est née de la fusion des SCPI Ficommerce Proximité, Cifocoma 3 et Cifocoma 4, qui étaient gérées par la société de gestion Fiducial Gérance.
En janvier 2017, l'absorption de la SCPI Ficommerce Proximité marque un virage important pour la SCPI Ficommerce Proximité qui devient l'une des SCPI leaders de sa catégorie en termes d'allocation sur le segment des commerces.
Politique d'investissement :
La SCPI Ficommerce Proximité vise la recherche de rendement locatif au travers d’actifs immobiliers situés prioritairement en Île-de-France et dans les grandes métropoles régionales et européennes. Cet objectif n'est pas garanti.
Répartition géographique de ses actifs immobiliers :
- 18 % dans Paris,
- 25 % en région parisienne,
- 57 % en province.
Investie très majoritairement en « Commerces » (), son patrimoine développe une surface d'environ 270 000 m² et est principalement composé de murs de boutiques situées partout en France. Outre une répartition géographique équilibrée entre Régions (54 %) et Région Parisienne (46 %), le patrimoine de la SCPI est loué à plus de 500 locataires répartis dans 301 immeubles.
Répartition par classe d'actifs :
- 15 % de bureaux,
- 82 % de commerces,
- 3 % d'activité.
Répartition des actifs immobiliers de la SCPI Ficommerce Proximité :
Répartition géographique (au 30/09/2025) :
51,6% Province
25,8% Paris
20,2% Ile de France (hors Paris)
2,4% Europe
Répartition sectorielle (au 30/09/2025) :
84,8% Locaux commerciaux
15% Bureaux
0,2% Entrepôts
Souscrire des parts de la SCPI Ficommerce Proximité
La SCPI Ficommerce Proximité est accessible à partir de 700,00 € : 10 parts à 70,00 € la part pour une première souscription.
Pour souscrire à la SCPI Ficommerce Proximité il convient au préalable de nous assurer que cet investissement répond à vos besoins et qu'il est bien adapté à votre situation et à votre profil d'investisseur.
Nos Gestionnaires de Patrimoine vous répondent par mail ou par téléphone au 01 53 43 02 10. Vous pouvez aussi utiliser les formulaires à votre disposition sur ce site pour entrer en contact avec nous et nous exposer votre projet.
Le délai d'entrée en jouissance de la SCPI Ficommerce Proximité
Le délai d'entrée en jouissance est la période durant laquelle les nouvelles parts souscrites ne donnent pas encore le droit de percevoir un revenu. Ce délai vise à protéger les intérêts des associés de la SCPI.
Comprendre le délai d'entrée en jouissance :
Lorsque la SCPI est en collecte nette positive elle enregistre plus de demandes de souscription que de demandes de rachats. Dans ce cas, lorsqu'un nouveau souscripteur apporte une somme d'argent à la SCPI, il faut généralement quelques mois pour permettre à la SCPI d'acheter un actif immobilier avec cet argent et commencer à percevoir des revenus fonciers. Il est donc normal d'appliquer un délai avant de distribuer des revenus fonciers aux nouveaux souscripteurs. Sinon les revenus distribués seraient prélevés sur les biens acquis par les associés déjà présents.
Dans les périodes où la SCPI est en collecte nette négative, elle enregistre plus de demandes de rachats que de demandes de souscription. Dans ce cas un nouveau souscripteur prend la place d'un associé sortant. Il évite à la SCPI d'avoir à vendre un actif immobilier déjà présent en portefeuille et qui rapporte des loyers. Il peut donc être rémunéré immédiatement sans causer aucun préjudice aux associés existants.
En fonction des flux de collecte, la société de gestion peut décider d'allonger ou de raccourcir le délai d'entrée en jouissance.
Le délai applicable à la SCPI Ficommerce Proximité :
La SCPI Ficommerce Proximité applique actuellement un délai d'entrée en jouissance de 1 mois.
Le droit à percevoir des revenus pour le nouveau souscripteur de parts de la SCPI Ficommerce Proximité commence donc le 1er jour du 2ème mois qui suit celui de l’encaissement de l’intégralité du prix de souscription par la société de gestion Fiducial Gérance.
Cours & Performance
Rendement distribué
Montant des dividendes
Prix des parts à l'achat
Avertissements et risques
de la SCPI Ficommerce Proximité
La SCPI est un produit qui n’est pas simple et qui peut être difficile à comprendre. Toutes les SCPI présentent certains risques ou inconvénients et ne répondent pas aux besoins de tous les investisseurs.
La stratégie de gestion peut être considérée comme plus ou moins risquée selon les SCPI qui communiquent leur niveau de risque estimé dans leur DIC (Document d'Information Clé).
Le niveau de risque déclaré par la SCPI Ficommerce Proximité est de « 3 / 7 » sur une échelle qui va de 1 à 7 (1 étant le niveau le moins risqué et 7 le niveau le plus risqué).
Le niveau de risque déclaré dans le DIC n'est ni garanti ni constant : il peut évoluer dans le temps.
Les risques d'un investissement dans la SCPI Ficommerce Proximité sont les risques inhérents aux SCPI en général et notamment :
Risques immobiliers
Les risques immobiliers sont les risques liés à l’évolution des prix du marché immobilier en général et/ou des contrats de promotion lorsque la SCPI achète en VEFA (rare).
L'obsolescence de certains actifs peut conduire la SCPI Ficommerce Proximité à effectuer des arbitrages (revente d'actifs) ou des travaux de rénovation, de mise aux normes ou de transformation qui peuvent être couteux et pendant lesquels elle ne perçoit plus de loyer.
La SCPI Ficommerce Proximité devra également assurer son patrimoine contre les différents risques de destruction partielle ou totale. La négociation des contrats d'assurance en terme de coût et de garanties peut impacter la valeur de l'actif et dépend en partie de la qualité du travail du gestionnaire de la SCPI.
Risques financiers
Comme pour toutes les SCPI, les performances passées de la SCPI Ficommerce Proximité ne préjugent en rien de ses performances futures. Les performances des SCPI ne sont pas constantes dans le temps.
Les risques financiers sont notamment les risques liés aux taux (taux d'inflation, taux d'intérêt, taux de change) et à l'endettement de la SCPI Ficommerce Proximité.
Même si l'immobilier est une classe d'actifs qui suit plutôt bien l'inflation sur le long terme et le très long terme, la performance de la SCPI Ficommerce Proximité n'est pas indexée à l'inflation, notamment à court terme. Par conséquent, le rendement de la SCPI Ficommerce Proximité corrigé de l'inflation pourrait être négatif si l'inflation était supérieure au rendement attendu de la SCPI.
Risque de perte en capital
Le capital investi dans la SCPI Ficommerce Proximité n’est pas garanti : la valeur de revente des parts peut être inférieure à sa valeur d’acquisition.
La valeur des parts de la SCPI Ficommerce Proximité peut fluctuer à la hausse comme à la baisse.
Et le prix de la part peut ne pas refléter la valeur exacte des actifs en temps réel. La société de gestion Fiducial Gérance peut en effet décider de revaloriser, ou de déprécier, la valeur de la part dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution estimée par des experts indépendants.
Le valorisateur indépendant choisi par Fiducial Gérance pour évaluer cette valeur de reconstitution du patrimoine de la SCPI Ficommerce Proximité réévalue la valeur de l'actif chaque semestre. Même si la méthodologie d'évaluation est sérieuse, la valeur communiquée reste approximative et indicative. La valeur exacte d'un actif est le prix auquel il est vendu. Il arrive que des biens soient vendus en-dessous ou au-dessus du prix estimé par le valorisateur.
Risques de revenus irréguliers
Le rendement exprimé en pourcentage et le montant des revenus distribués peuvent varier dans le temps, en fonction de l'état du marché locatif et de la gestion du parc immobilier détenu par la SCPI Ficommerce Proximité.
Les revenus perçus et distribués par la SCPI Ficommerce Proximité peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction du taux d’occupation des immeubles, de leurs valeurs locatives et du bon paiement des loyers.
Si la diversité des locataires et la mutualisation des risques doivent en principe éviter les fortes variations de revenus d'une année sur l'autre, les revenus ne sont pas garantis. Ils peuvent monter ou baisser, voire être momentanément suspendus si les circonstances l'exigent.
A titre indicatif, la SCPI Ficommerce Proximité comptait 443 locataires au 31/12/2025.
Des questions sur les autres SCPI gérées par Fiducial Gérance ou sur les SCPI en général ?
Si oui, combien investir ? Au comptant ou à crédit ?
En pleine propriété, en démembrement de propriété, en direct ou au travers d'une société civile ?
Ou dans un contrat d'assurance-vie ?
Risques liés à la gestion discrétionnaire
L'attention des souscripteurs est attirée sur le fait que la qualité de la gestion est inégale d'un gestionnaire à un autre et qu'elle n'est pas nécessairement constante dans le temps.
La gestion de la SCPI Ficommerce Proximité est actuellement confiée à Fiducial Gérance mais deux types de changements peuvent intervenir durant la vie de la SCPI Ficommerce Proximité :
- les personnes qui composent l'équipe de gestion peuvent changer sans que vous en soyez informé
- la SCPI Ficommerce Proximité peut choisir de changer de société de gestion en cours de vie de la SCPI (ce type de décision étant prise en AG, les souscripteurs de la SCPI Ficommerce Proximité en seraient informés et seraient même appelés à voter pour ou contre en assemblée générale)
La performance de la SCPI Ficommerce Proximité peut être inférieure à l'objectif de gestion fixé par Fiducial Gérance en raison d’investissements non performants. La sélection d'une typologie d'actifs, les choix de localisation, et une mauvaise gestion du parc immobilier et des locataires pourraient générer une sous-performance par rapport au marché de l'immobilier en général.
Risques de contrepartie
Les risques de contrepartie sont les risques liés à la défaillance des locataires ou des prestataires de travaux.
Concernant les locataires :
Le choix et la diversité des locataires est un facteur de diminution du risque de contrepartie.
Plus la qualité des immeubles et des emplacements sont élevés, plus la SCPI peut être exigeante sur la qualité de ses locataires.
Plus le nombre de locataires est élevé, plus la gestion de la SCPI est complexe. Mais la multiplication des locataires diminue aussi le risque de défaut.
Au 31/12/2025, la SCPI Ficommerce Proximité comptait 443 locataires répartis sur 281 immeubles.
Concernant les prestataires de travaux :
Un patrimoine immobilier nécessite des travaux d'entretien, de mise aux normes, voire de transformation, pour rester compétitif et attirer des locataires de qualité et stables dans un environnement concurrentiel exigeant.
L'expérience du gestionnaire dans la sélection des prestataires et le suivi des travaux est un facteur de diminution du risque. Ce savoir-faire est rémunéré au titre du suivi de travaux (pourcentage calculé sur le montant des travaux).
Fiducial Gérance pourra percevoir jusqu'à 2,4 % TTC du montant des travaux supervisés pour le compte de la SCPI Ficommerce Proximité.
Risques de liquidité
La liquidité de la SCPI Ficommerce Proximité n'est pas assurée par Fiducial Gérance.
Le délai de revente des parts dépend des marchés immobiliers. Il dépend aussi du marché de l'offre et de la demande sur les parts de chaque SCPI.
Pour les SCPI à capital fixe, le vendeur inscrit son ordre sur le carnet d’ordres de la société de gestion en indiquant le prix minimum par part qu’il souhaite obtenir de sa vente. L’échange de parts se fait au prix d’exécution dont le montant est au moins égal à la demande du cédant.
Pour les SCPI à capital variable, le remboursement des parts est réalisé́ sur demande du vendeur à la valeur de retrait qui est déterminée à partir du prix de souscription publié à la date de la demande.
La SCPI ne garantit pas la revente des parts, ni le retrait. La sortie n’est possible que dans le cas de l’existence d’une contrepartie.
Lorsque les acheteurs sont plus nombreux que les vendeurs, le marché est fluide. La revente peut se faire alors rapidement (1 à 3 mois par exemple).
Lorsque le marché compte plus de vendeurs que d'acheteurs, les délais de revente s'allongent. Ils peuvent durer plusieurs mois voire quelques années.
Quand les demandes de retraits dépassent durablement les souscriptions, la société de gestion peut être conduite à vendre des actifs pour constituer un fonds de remboursement destiné à satisfaire les vendeurs pressés, moyennant une décote. Cette décote est généralement de 10 à 15% par rapport à la valeur de retrait des parts. Les associés en attente de retrait de leurs parts se voient alors proposer le bénéfice du fonds de remboursement par ordre chronologique de transmission de leur ordre de vente. Ils ne sont pas tenus d'accepter l'offre du fonds de remboursement. En cas de refus, l'offre est faite aux vendeurs suivants, et chaque associé peut choisir de maintenir son ordre de retrait en attendant qu'il soit exécutable plus tard au prix normal, sans décote.
Risques liés à la durée de détention
Les frais d'acquisition (inclus dans le prix de la part) et la nature des actifs (immobiliers) font de ces véhicules d'investissement un placement à envisager dans une optique à long terme (durée minimum conseillée variable selon les SCPI mais généralement supérieure à 10 ans).
Fiducial Gérance recommande une durée de détention minimum de 8 ans pour la SCPI Ficommerce Proximité.
Une revente anticipée serait de nature à dégrader la performance de votre investissement. C'est pourquoi il est important de ne consacrer à cet investissement que des capitaux que vous pouvez immobiliser à long terme (8 ans ou plus pour la SCPI Ficommerce Proximité).
Risques de durabilité
Les risques en matière de durabilité sont des événements/situations dans le domaine ESG qui, s'ils surviennent, pourraient avoir une incidence négative importante, réelle ou potentielle, sur la valeur de l'investissement.
Risques d'instabilité fiscale
La fiscalité applicable à un investissement en SCPI peut évoluer dans le temps. Les règles rappelées ci-après peuvent changer et s'appliquer rétroactivement à votre investissement en SCPI.
Fiscalité sur les revenus
Actuellement, les revenus de la SCPI sont imposables sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les taux de l'impôt et des prélèvements sociaux peuvent changer.
Fiscalité sur les plus-values
La fiscalité applicable aux plus-values immobilières bénéficie d'un barème dégressif qui diminue la base taxable avec le temps. Ce barème permet de viser une totale exonération d'impôt après 22 ans de détention, et une totale exonération de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
La règle qui détermine la plus-value imposable peut changer.
Fiscalité sur la fortune
Actuellement, les SCPI font partie des actifs à déclarer au titre de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pour les contribuables qui y sont assujettis. Cette déclaration concerne toutes les SCPI, y compris celles détenues au travers de contrats d'assurance vie, de capitalisation, ou de contrats retraite de type PER (sauf cas particuliers au sein du PER).
A noter : la valeur à déclarer au titre de l'IFI peut être un peu inférieure à la valeur de retrait de la part (la quote part d'actifs financiers détenus par la SCPI n'étant pas taxable à l'IFI). Pour les non-résidents ou assimilés, la valeur IFI peut être différente. La valeur à déclarer au 31 décembre est communiquée dans le bulletin d'information du 4ème trimestre de la SCPI Ficommerce Proximité.
Les règles applicables à l'Impôt sur la Fortune peuvent changer.
Avertissements
Le présent site a pour objet de vous fournir des informations et documentations relatives aux SCPI en général et à la SCPI Ficommerce Proximité en particulier. Ces informations ne constituent ni une incitation à investir ni une recommandation d'investissement personnalisée.
Avant toute souscription, vous devez prendre connaissance des facteurs de risques en consultant la Note d’Information et le Document d'Information Clé (DIC) de la SCPI Ficommerce Proximité disponibles sur notre site Internet plus bas sur cette page ou auprès de nos Gestionnaires de Patrimoine, ou de la société de gestion Fiducial Gérance.
Vous devez également prendre conseil auprès de nos Gestionnaires de Patrimoine au 01 53 43 02 10 pour vérifier que ce type d'investissement correspond bien à votre profil d'investisseur et qu'il répond à vos objectifs.
Bulletin trimestriel - 4ème trimestre 2025
Rapport annuel - 2024
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