SCPI Volt Europe

L’objectif de gestion de la SCPI Volt Europe est de générer des revenus stables et réguliers.

Elle vise aussi à maximiser le potentiel de valorisation à long terme.

Cette stratégie repose sur une approche d’investissement opportuniste et diversifiée en Espagne, en Italie et au Portugal.

La SCPI Volt Europe ciblera principalement des actifs logistiques, des locaux d’activité et des commerces. Elle pourra également saisir des opportunités attractives dans d’autres classes d’actifs mais elle excluera le secteur du bureau.

Cet objectif de gestion n’est pas garanti.

Objectifs de gestion extra-financière de la SCPI Volt Europe

SCPI Volt Europe met en place, tout au long du cycle de vie des actifs immobiliers, une politique proactive et ambitieuse. Cette politique est axée sur l’amélioration continue de leur performance environnementale, sociale et de gouvernance, dite ESG.

SCPI Volt Europe s’engage à obtenir le label ISR, pour Investissement Socialement Responsable. Elle intègre, à cette fin, des critères ESG dans sa politique d’investissement et de gestion des actifs immobiliers composant son portefeuille.

Le label ISR pour l’immobilier est un label créé par le décret n° 2016-10 du 8 janvier 2016. Il a pour objectif de rendre plus visibles les produits d’Investissement Socialement Responsable, ou ISR, pour les épargnants en France et en Europe.

Concrètement, le label ISR permet la mise en lumière des fonds respectant les critères stricts de l’investissement socialement responsable. Il repose sur une méthodologie rigoureuse basée sur des critères ESG.

Il est décerné par des organismes indépendants et accrédités par le COFRAC, Comité Français d’Accréditation.

SCPI Volt Europe n’aura pas un objectif durable au sens de l’article 9 du Règlement UE n°2019/2088 du Parlement Européen et du Conseil du 27 novembre 2019. Ce règlement porte sur la publication d’informations en matière de durabilité dans le secteur des services financiers, dit « Règlement SFDR ». SCPI Volt Europe promouvra toutefois un impact social et environnemental positif, tel que prévu à l’article 8 du Règlement SFDR. Cet impact sera significatif et mesurable. Il reposera sur des investissements directs et indirects, réalisés en priorité dans des actifs contribuant aux caractéristiques environnementales et sociales suivantes :

• Environnement : diminuer au maximum l’impact environnemental des bâtiments sur le plan technique ;
• Social : favoriser les déplacements vertueux et les bâtiments privilégiant le confort des occupants ;
• Gouvernance : sensibiliser au maximum les parties prenantes et privilégier des locataires dont l’activité contribue au développement sociétal.

Objectifs environnementaux

SCPI Volt Europe privilégie des immeubles pouvant être compatibles avec l’installation et l’exploitation de centrales photovoltaïques. Elle poursuit plusieurs objectifs mesurables : accroître la capacité photovoltaïque installée au sein du portefeuille, augmenter la part d’énergie renouvelable produite et autoconsommée, et réduire les émissions opérationnelles de gaz à effet de serre.

SCPI Volt Europe s’engage à améliorer les performances environnementales sur au moins deux critères parmi les cinq suivants :

• Énergie ;
• Émission de gaz à effet de serre, ou GES ;
• Gestion de l’eau ;
• Gestion des déchets ;
• Actions favorisant la biodiversité.

Objectifs sociaux

SCPI Volt Europe privilégiera les sites facilement accessibles en transports en commun et développera les installations de déplacements doux. En outre, elle investira dans des bâtiments offrant le meilleur niveau de confort possible pour leurs occupants.

Ainsi, SCPI Volt Europe s’engage à améliorer, dans la mesure du possible, au moins deux critères parmi les quatre suivants :

• L’installation de bornes électriques pour vélos et automobiles ;
• L’installation de parkings à vélo ;
• Le développement des espaces verts, notamment par la plantation d’arbres et de végétation ;
• Le confort des occupants, par exemple le confort thermique ou les espaces de détente.

Objectifs de gouvernance

Inclure les parties prenantes, comme les locataires, investisseurs, fournisseurs et prestataires, dans la démarche ESG de SCPI Volt Europe est essentiel pour sa réussite. Ainsi, SCPI Volt Europe engagera une politique systématique visant :

• 100 % des contrats avec des prestataires incluent des clauses ESG. Ces clauses peuvent porter sur l’insertion, le recours à de la main-d’œuvre locale, ou les actions de sensibilisation à l’énergie et aux émissions de CO2 ;
• 100 % des prestataires ayant des clauses ESG dans leurs contrats sont contrôlés depuis moins de 3 ans sur le respect de la charte ESG de la Société de Gestion ;
• Sur la relation avec les locataires : les annexes environnementales et un bail vert seront mis en place pour tous les nouveaux baux signés, quelle que soit la surface du bien. La pédagogie des bonnes pratiques environnementales sera aussi déployée avec des actions de sensibilisation. Volt AMs’assurera de leur bonne compréhension avec des enquêtes de satisfaction.

De la phase de pré-acquisition à la cession des actifs de SCPI Volt Europe, Volt AMdéploie la stratégie extra-financière du fonds sur 100 % des actifs cibles ou déjà en portefeuille.

L’analyse ESG construite en interne par l’équipe ESG de Volt AMet appliquée par l’équipe d’investissement commence avec l’application de la politique d’exclusion promue par Volt AMsur la cible d’investissement.

Si l’actif étudié est concerné par l’une des exclusions sectorielles ou normatives décrites dans la politique d’exclusion, alors l’actif ne peut pas être acquis. Stricte, cette politique s’étend de l’usage du bâtiment à l’activité du locataire.

Une fois ce premier filtre passé, l’actif en pré-acquisition est étudié sous un prisme extra-financier. SCPI Volt Europe s’engage à ne pas acquérir un bien qui ne respecterait pas des caractéristiques ESG minimales. Celles-ci sont définies en interne dans la méthode d’investissement et de gestion extra-financière de la Société de Gestion. Les équipes utilisent, dans ce cadre, un outil de notation extra-financier interne. Il permet d’attribuer à tout actif en phase de pré-acquisition un score sur 100 points. Ce score traduit la qualité des caractéristiques extra-financières du bien.

L’outil de notation est alimenté par l’équipe investissement et revu par l’équipe ESG en support.

Le score calculé permet de distinguer 3 types de caractéristiques extra-financières :

• « Bonnes » : l’actif est alors dit « Best in class » ;
• « Suffisantes » ou note seuil : l’actif est alors dit « Best in Progress » ;
• « Insuffisantes » ou note excluante : l’actif ne peut pas être acquis.

Si l’actif est acquis, la bonne tenue ou l’amélioration de ses caractéristiques extra-financières passe sous la responsabilité de l’équipe de gestion.

Celle-ci a notamment trois ans à compter de la date d’acquisition pour faire passer un actif « Best in Progress » en « Best in class ». Elle doit aussi maintenir à ce niveau, tout au long de leur détention, les actifs « Best in class ».

Pour améliorer significativement les performances extra-financières d’un bien en portefeuille, SCPI Volt Europe peut, de manière non exhaustive :

• Effectuer des travaux permettant d’améliorer les consommations énergétiques, le mix énergétique du bien, la consommation d’eau et les dispositifs de mobilité durable présents sur le site. Cela peut inclure l’installation de panneaux photovoltaïques pour distribution sur le réseau ou autoconsommation, des dispositifs d’économie d’eau, des bornes électriques ou des parkings vélos ;
• Déployer des dispositifs de protection de la biodiversité : lots de poubelles, implantation de ruches, cabanes à oiseaux ou à insectes, ou végétalisation de la parcelle ;
• Effectuer des actions de sensibilisation auprès des locataires : pédagogie du tri, utilisation vertueuse du bâtiment, sobriété énergétique, etc.

SCPI Volt Europe a pour objectif principal la constitution et la gestion d’un patrimoine immobilier composé d’actifs tertiaires permettant l’installation et l’exploitation d’infrastructures photovoltaïques destinées à la production d’énergie renouvelable.

Les catégories d’actifs tertiaires ciblés sont les commerces, la logistique et les locaux d’activité, la santé et l’éducation, l’hôtellerie, le tourisme et les loisirs.

Ces actifs seront situés principalement en périphérie urbaine.

La répartition géographique sera réalisée de manière opportuniste en Espagne, Italie et Portugal. À la constitution de SCPI Volt Europe, un premier actif a été acheté en France en mai 2025. Aucune autre acquisition ne sera réalisée en France.

Dans les deux ans de leur acquisition, les actifs seront équipés en centrales photovoltaïques. SCPI Volt Europe vise un taux d’équipement de 50 % la première année et de 90 % de son patrimoine à deux ans. SCPI Volt Europe réalisera des pré-études de faisabilité technique en phase d’acquisition des actifs. Elles devront permettre un taux d’équipement de 90 % de son patrimoine. Néanmoins, l’équipement pourrait être rendu impossible pour les raisons suivantes :

• Des incapacités techniques apparues en phase de conception du projet. Cela peut concerner, par exemple, la tolérance au poids additionnel ou la non-obtention des autorisations administratives ;
• Une évolution économique défavorable au solaire. Dans ce cas, le rendement financier attendu des panneaux solaires deviendrait inférieur au rendement du fonds.

Les actifs qui ne seraient pas équipés deux ans après leur acquisition ne pourront représenter que 10 % maximum du patrimoine du fonds.

La valorisation de l’énergie photovoltaïque produite sera réalisée par :

• La location de la centrale photovoltaïque à un loyer fixe. Ce loyer s’indexera sur le prix de l’énergie chaque année. Le prix est déterminé par rapport à la capacité de production de la centrale et à la valeur du kWh pour le locataire. Il dépend donc de la taille de la société locataire et de son groupe ;
• La revente totale au réseau via des agrégateurs assermentés, avec des contrats de vente distincts ;
• L’autoconsommation collective. Elle consiste à revendre l’énergie directement au consommateur via une personne morale organisatrice et des contrats de vente distincts.

Le produit de la vente de l’énergie génèrera ainsi un complément de revenus pour les associés de SCPI Volt Europe. Il s’ajoutera aux revenus issus des loyers perçus sur les actifs immobiliers. Ces revenus solaires resteront nettement inférieurs aux revenus immobiliers.

Les actifs immobiliers pourront être acquis neufs ou anciens. Ils pourront aussi être acquis en état futur d’achèvement ou à construire. Une diversification du risque locatif sera recherchée au travers du nombre d’actifs immobiliers acquis. Elle reposera aussi sur leur localisation, la diversité des locataires et leurs secteurs d’activité.

Seront privilégiés des actifs inférieurs à 15 M€ afin d’assurer une meilleure granularité du patrimoine. Cette stratégie vise aussi une meilleure liquidité du portefeuille. La Société de Gestion s’attachera à rechercher des actifs générant des rendements potentiellement plus élevés que la moyenne, selon son analyse. Elle privilégiera les actifs bénéficiant d’une situation locative sécurisée. Cette analyse combinera la profondeur du marché locatif, le dynamisme de la zone, la qualité locative et la durée des baux.

Dans la limite de 15 % de la valeur de l’actif acte en main, SCPI Volt Europe pourra acquérir directement ou indirectement, en vue de leur location, des meubles meublants, des biens d’équipement ou tous biens meubles affectés aux immeubles détenus. Ces biens devront être nécessaires au fonctionnement, à l’usage ou à l’exploitation de ces derniers. SCPI Volt Europe pourra aussi procéder à l’acquisition directe ou indirecte, l’installation, la location ou l’exploitation de tout procédé de production d’énergies renouvelables, en vue de revendre l’électricité produite.

Le patrimoine de SCPI Volt Europe sera composé d’immeubles construits ou acquis, en vue de la location, ainsi que des meubles meublants, biens d’équipement ou biens meubles affectés à ces immeubles et nécessaires au fonctionnement, à l’usage ou à l’exploitation de ces derniers. Il pourra aussi comprendre tout procédé de production d’énergies renouvelables en vue de la location, de l’exploitation ou de ces deux finalités, ainsi que des droits réels portant sur de tels biens. Conformément au Code monétaire et financier, ces éléments peuvent représenter jusqu’à 100 % de l’actif de SCPI Volt Europe ;

Pour les besoins de cette gestion, SCPI Volt Europe peut également, conformément à la réglementation qui lui est applicable :

• Procéder à des travaux de toute nature dans lesdits immeubles. Cela inclut notamment les opérations afférentes à leur construction, leur rénovation, leur entretien, leur réhabilitation, leur amélioration, leur agrandissement, leur reconstruction ou leur mise aux normes environnementales ou énergétiques ;
• Acquérir des équipements ou installations nécessaires à l’utilisation des immeubles ;
• Céder des éléments de patrimoine dès lors qu’elle ne les a pas achetés en vue de les revendre. Ces cessions ne doivent pas présenter un caractère habituel, dans les conditions de l’article R.214-157, 3º, d), du Code monétaire et financier ;
• Détenir des dépôts et des liquidités.

L’objectif de taux de rendement interne, ou TRI, de SCPI Volt Europe est de 7 % sur 10 ans, durée de placement recommandée. Il inclut un objectif de taux de distribution de SCPI Volt Europe de 7,5 %. Ces objectifs intègrent les revenus issus de la valorisation de l’énergie solaire. Cet objectif n’est pas garanti et ne préjuge pas des performances futures de SCPI Volt Europe.

Stratégie de la SCPI Volt Europe concernant le recours au financement

SCPI Volt Europe peut contracter des emprunts, assumer des dettes ou procéder à des acquisitions payables à terme. Ces opérations sont possibles dans la limite d’un montant maximum correspondant à 40 % de la valeur vénale des actifs détenus directement ou indirectement par SCPI Volt Europe.

Cette limite tient compte de l’endettement des sociétés contrôlées dans lesquelles SCPI Volt Europe détient une participation. Elle peut être modifiée par une décision de l’assemblée générale extraordinaire.

SCPI Volt Europe peut également, dans les conditions fixées par les dispositions légales et réglementaires qui lui sont applicables :

• Assumer des dettes et procéder à des acquisitions payables à terme ;
• Consentir sur ses actifs des garanties nécessaires à la conclusion des contrats relevant de son activité. Elle peut notamment accorder des sûretés réelles sur les immeubles ou droits réels mentionnés au 2° et 2° bis du I de ce même article. Elle peut aussi accorder des sûretés personnelles à ces dernières sociétés ;
• Consentir des avances en compte courant aux sociétés dont elle détient des participations.

En toutes circonstances, conformément aux dispositions de l’article 422-225 du Règlement général de l’AMF, le montant de l’endettement devra être compatible avec les capacités de remboursement de SCPI Volt Europe. Cette compatibilité sera appréciée sur la base de ses recettes ordinaires pour les emprunts et dettes, ainsi qu’avec ses capacités d’engagement pour les acquisitions payables à terme.

Dans le cadre de la stratégie de financement de SCPI Volt Europe, la Société de Gestion pourra utiliser des instruments financiers à terme simples. Il pourra s’agir de swaps, de caps, de floors, de tunnels de taux ou d’options d’achat ou de vente simples. Ces instruments permettront de se couvrir partiellement ou totalement contre les risques de taux. Ils seront négociés sur le marché organisé ou de gré à gré.

Ces opérations seront uniquement réalisées pour les besoins de la couverture du risque, existant ou futur, d’évolution des taux d’intérêt liés à l’endettement de SCPI Volt Europe. Elles pourront aussi couvrir le risque lié aux taux de change.

Politique de couverture de taux

SCPI Volt Europe pourra avoir recours, dans le cadre de la gestion du risque de taux, à des instruments de couverture souscrits auprès d’établissements financiers.

Il pourra s’agir de contrats de couverture de taux dans le cadre de la mise en place des financements. Ces contrats ne sont pas comptabilisés à l’actif de SCPI Volt Europe. Ils figureront, le cas échéant, dans les éléments de hors bilan.

La mise en place de tels instruments de couverture sera réalisée de manière discrétionnaire par les Gérants. Elle reposera sur des études de marché régulières fondées sur les indicateurs macro-économiques internationaux.

Ces analyses seront revues régulièrement par les équipes de SCPI Volt Europe. Cela permettra d’adapter les stratégies de couverture au contexte économique et financier propre à chaque pays pour les risques de taux, et à chaque devise pour les risques de change.

Toutefois, certains risques pourront volontairement ne pas être couverts. Cette décision dépendra d’une analyse spécifique effectuée par pays pour le risque de taux. Elle tiendra notamment compte du contexte économique, des coûts associés et du niveau d’exposition réelle de SCPI Volt Europe.

Ainsi, l’approche adoptée pourra varier d’un pays à l’autre.

Avant d’investir dans SCPI Volt Europe, l’investisseur doit tenir compte des éléments et facteurs de risques décrits ci-dessous.

Risque de perte en capital

SCPI Volt Europe n’offre aucune garantie ou protection du capital investi ni des performances. L’investisseur est donc exposé à un risque de perte en capital partielle ou totale. Ce risque peut notamment survenir en cas de cession de parts ou de retrait. Les investisseurs ne devraient pas réaliser un investissement dans SCPI Volt Europe s’ils ne sont pas en mesure de supporter les conséquences d’une telle perte.

Risque de liquidité

SCPI Volt Europe ne garantit pas la possibilité de retrait ou de revente des parts. Le retrait ou la revente des parts dépend de l’équilibre entre l’offre et la demande. Cet équilibre peut s’apprécier sur le marché primaire, en lien avec la variabilité du capital. Il peut aussi s’apprécier sur le marché secondaire, par confrontation des ordres d’achat et de vente en cas de suspension de la variabilité.

Ainsi, un retrait ou une revente n’est envisageable que s’il existe une contrepartie à la souscription ou à l’achat. Il est généralement recommandé de considérer l’investissement en parts de SCPI Volt Europe sur une longue durée. Si un associé choisit de sortir avant la période de placement recommandée, soit un minimum de 10 ans, le risque de cession ou de rachat des parts à un prix inférieur à celui de la souscription est accru.

Risque de marché

Les investissements réalisés par SCPI Volt Europe sont soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers. De nombreux facteurs peuvent avoir un impact négatif sur la valeur et la performance des actifs immobiliers détenus par SCPI Volt Europe. Ces facteurs peuvent être liés à l’économie, à l’évolution des taux longs ou, plus particulièrement, au marché immobilier.

Ainsi, en cas de baisse du marché, SCPI Volt Europe pourrait ne pas être en mesure de distribuer de dividendes. Elle pourrait aussi générer une moins-value.

Risque de gestion

SCPI Volt Europe est gérée de façon discrétionnaire par la Société de Gestion. Il existe un risque que SCPI Volt Europe ne soit pas investie à tout moment sur les marchés ou actifs les plus performants.

Ainsi, les revenus et la plus-value générés par SCPI Volt Europe peuvent être inférieurs à l’objectif de gestion. Dans un scénario défavorable, SCPI Volt Europe pourrait ne pas être en mesure de distribuer de dividendes. Elle pourrait aussi générer une moins-value.

Risque de contrepartie

SCPI Volt Europe est exposée au risque de défaillance de ses contreparties de marché et de celles de ses filiales pour les actifs financiers. Elle peut aussi être exposée, par exemple, à la défaillance des locataires, des promoteurs, des administrateurs de biens et de leurs garants pour les actifs immobiliers. Cette défaillance peut conduire à un défaut de paiement.

Ainsi, en cas de défaut d’une ou plusieurs contreparties, SCPI Volt Europe pourrait ne pas être en mesure de distribuer de dividendes. Elle pourrait aussi générer une moins-value.

Risque lié à la durée de blocage

Conformément à l’article L.214-86 du CMF, les parts détenues par les Associés Fondateurs et les Sponsors sont inaliénables pendant trois ans. Cette période court à compter de la délivrance du visa de l’AMF.

Risque de taux

La fluctuation des taux d’intérêt peut exercer une influence positive ou négative sur la valeur des actifs. Elle peut aussi avoir un effet sur le coût de l’endettement. Le risque de taux peut ne pas être couvert ou n’être couvert que partiellement.

Ainsi, en cas d’augmentation des taux d’intérêt, SCPI Volt Europe pourrait ne pas être en mesure de distribuer de dividendes. Elle pourrait aussi générer une moins-value.

Risque lié à l’endettement

SCPI Volt Europe peut avoir recours à l’endettement. Elle peut notamment contracter des emprunts, assumer des dettes et procéder à des acquisitions payables à terme. Cet endettement est possible dans la limite de 40 % de l’actif immobilier direct et indirect.

L’endettement a pour effet d’augmenter la capacité d’investissement de SCPI Volt Europe. Il augmente également les risques de pertes en cas de dévalorisation des actifs.

Risque de durabilité

Le changement climatique, tel qu’étudié par le GIEC, induit des phénomènes comme les vagues de chaleur, le gonflement d’argile, les inondations, la sécheresse et les submersions marines. Ces phénomènes pourront avoir une incidence sur la structure et l’usage des bâtiments. Ils peuvent aussi avoir une incidence sur la valeur de l’actif.

SCPI Volt Europe est exposée au risque de durabilité. Il s’agit d’un événement ou d’une condition environnementale, sociale ou de gouvernance qui, s’il survient, peut avoir une incidence négative importante, réelle ou potentielle, sur la valeur de l’investissement.

SCPI Volt Europe s’est engagée dans une démarche de diagnostic de ses actifs. Cette démarche vise à pouvoir prendre en compte l’impact lié à leur durabilité. Elle peut s’appuyer sur l’outil Bat-Adapt en France, sur un outil équivalent à l’étranger, comme R4RE, ou sur un outil interne. La Société de Gestion prend en compte ce risque dans la décision d’investissement.

Risque fiscal

SCPI Volt Europe tiendra compte de la fiscalité applicable dans l’Espace économique européen, ou EEE, pays dans lesquels se situeront certains des actifs détenus. Les caractéristiques de ce régime sont décrites au chapitre 4 de la présente Note d’Information.

Toute évolution du régime fiscal applicable aux actifs détenus, directement ou indirectement, par SCPI Volt Europe, à SCPI Volt Europe elle-même, à ses filiales ou aux associés peut exercer une influence positive ou négative sur la valeur des actifs. Elle peut aussi influencer les revenus générés par ces actifs, ainsi que la valeur nette des revenus et plus-values éventuellement perçus par les associés.