SCPI Reason
au 30/09/2025
en 2024
Informations clés
Présentation de la SCPI Reason
Première SCPI avec une gestion active fondée sur des modèles d'analyse quantitative, permettant d’analyser, comprendre et anticiper les cycles immobiliers.
L'objectif de la SCPI Reason
La SCPI Reason vise un taux de distribution cible de 6 % par an (non garanti) et un TRI (Taux de Rendement Interne) cible de 7 % sur 8 ans (non garanti).
La stratégie d'investissement
de la SCPI Reason
La SCPI Reason adopte une stratégie d’investissement centrée sur la durabilité et la performance à long terme. Son objectif principal est de constituer un patrimoine immobilier diversifié, à la fois géographiquement et sectoriellement. Elle privilégie les actifs situés dans des zones économiques dynamiques, offrant un bon potentiel locatif. L'approche de Reason repose sur une analyse rigoureuse des opportunités, en tenant compte des cycles immobiliers et des fondamentaux économiques locaux.
La SCPI Reason intègre également des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (
La stratégie de la SCPI Reason repose enfin sur une gestion active de son parc immobilier. Elle veille à optimiser l’occupation des locaux, à ajuster les loyers aux réalités du marché, et à arbitrer certains biens si nécessaire. Cette gestion dynamique contribue à sécuriser les revenus distribués aux associés. En combinant diversification, performance durable et approche ESG, Reason propose un modèle d’investissement immobilier aligné avec les attentes des épargnants d’aujourd’hui.
La zone géographique
La SCPI Reason cible des actifs immobiliers « Core » avec une diversification géographique dans les pays de l’OCDE. Elle ne compte pas investir en France dans l'immédiat mais dans toute l'Europe, en Grande-Bretagne et aux Etats-Unis avec la perspective de s'élargir au Canada.
L'approche sectorielle
Tous les secteurs sont explorés dès lors qu'ils répondent aux critères d'investissement de MNK Partners France, confirmés par les modèles prédictifs de ses analyses.
Les principes structurels
La SCPI Reason privilégie des emplacements centraux attractifs, loués à des locataires solides, assurant ainsi une stabilité à long terme des revenus locatifs.
Les baux de longue durée sont également favorisés pour renforcer la prévisibilité des performances.
Une démarche durable et responsable
Engagée dans une démarche responsable, la SCPI Reason investit dans les énergies renouvelables, contribuant ainsi à la transition écologique tout en ouvrant de nouvelles perspectives de rendement pour ses investisseurs.
Tirant parti de l'ordonnance du 3 juillet 2024 de modernisation des fonds d'investissement alternatif (FIA), la SCPI Reason envisage en effet d'investir dans les énergies renouvelables :
- soit en équipant les toitures des bâtiments avec des panneaux solaires ou des micro-éoliennes (par exemple),
- soit directement en acquérant directement des parcs de production d'énergie.
Une méthodologie basée sur la data
La SCPI Reason : l'alliance de l'innovation et de la performance. MNK Partners France a développé un écosystème data inédit sur le marché immobilier, permettant d’anticiper les cycles et d’identifier les meilleures opportunités d’investissement. Cet écosystème, basé sur des modèles quantitatifs, agrège des millions de points de données macroéconomiques, démographiques et immobilières sur plus de 15 ans d’historique, et est constamment enrichi (des données de marché et les indicateurs macroéconomiques de 360 villes par exemple).
Les modèles prédictifs des analyses de MNK Partners France sont assistés par l'IA et mis à jour chaque trimestre pour être réactif dans ses décisions d'achat.
Grâce à cette approche axée sur les données, les gérants de la SCPI Reason disposent d’indicateurs avancés pour ajuster les décisions en fonction des meilleures opportunités. Cette capacité à anticiper les cycles permet de préserver la liquidité tout en optimisant les performances.
Souscrire des parts de la SCPI Reason
La SCPI Reason est accessible à partir de 202,00 € : 200 parts à 1,01 € la part pour une première souscription.
Pour souscrire à la SCPI Reason il convient au préalable de nous assurer que cet investissement répond à vos besoins et qu'il est bien adapté à votre situation et à votre profil d'investisseur.
Nos Gestionnaires de Patrimoine vous répondent par mail ou par téléphone au 01 53 43 02 10. Vous pouvez aussi utiliser les formulaires à votre disposition sur ce site pour entrer en contact avec nous et nous exposer votre projet.
Le délai d'entrée en jouissance de la SCPI Reason
Le délai d'entrée en jouissance est la période durant laquelle les nouvelles parts souscrites ne donnent pas encore le droit de percevoir un revenu. Ce délai vise à protéger les intérêts des associés de la SCPI.
Comprendre le délai d'entrée en jouissance :
Lorsque la SCPI est en collecte nette positive elle enregistre plus de demandes de souscription que de demandes de rachats. Dans ce cas, lorsqu'un nouveau souscripteur apporte une somme d'argent à la SCPI, il faut généralement quelques mois pour permettre à la SCPI d'acheter un actif immobilier avec cet argent et commencer à percevoir des revenus fonciers. Il est donc normal d'appliquer un délai avant de distribuer des revenus fonciers aux nouveaux souscripteurs. Sinon les revenus distribués seraient prélevés sur les biens acquis par les associés déjà présents.
Dans les périodes où la SCPI est en collecte nette négative, elle enregistre plus de demandes de rachats que de demandes de souscription. Dans ce cas un nouveau souscripteur prend la place d'un associé sortant. Il évite à la SCPI d'avoir à vendre un actif immobilier déjà présent en portefeuille et qui rapporte des loyers. Il peut donc être rémunéré immédiatement sans causer aucun préjudice aux associés existants.
En fonction des flux de collecte, la société de gestion peut décider d'allonger ou de raccourcir le délai d'entrée en jouissance.
Le délai applicable à la SCPI Reason :
La SCPI Reason applique actuellement un délai d'entrée en jouissance de 5 mois.
Le droit à percevoir des revenus pour le nouveau souscripteur de parts de la SCPI Reason commence donc le 1er jour du 6ème mois qui suit celui de l’encaissement de l’intégralité du prix de souscription par la société de gestion MNK Partners France.
Cours & Performance
Rendement distribué
Montant des dividendes
Prix des parts à l'achat
Avertissements et risques
de la SCPI Reason
La SCPI est un produit qui n’est pas simple et qui peut être difficile à comprendre. Toutes les SCPI présentent certains risques ou inconvénients et ne répondent pas aux besoins de tous les investisseurs.
La stratégie de gestion peut être considérée comme plus ou moins risquée selon les SCPI qui communiquent leur niveau de risque estimé dans leur
Le niveau de risque déclaré par la SCPI Reason est de « 3 / 7 » sur une échelle qui va de 1 à 7 (1 étant le niveau le moins risqué et 7 le niveau le plus risqué).
Le niveau de risque déclaré dans le DIC n'est ni garanti ni constant : il peut évoluer dans le temps.
Les risques d'un investissement dans la SCPI Reason sont les risques inhérents aux SCPI en général et notamment :
Risques immobiliers
Les risques immobiliers sont les risques liés à l’évolution des prix du marché immobilier en général et/ou des contrats de promotion lorsque la SCPI achète en
L'obsolescence de certains actifs peut conduire la SCPI Reason à effectuer des arbitrages (revente d'actifs) ou des travaux de rénovation, de mise aux normes ou de transformation qui peuvent être couteux et pendant lesquels elle ne perçoit plus de loyer.
La SCPI Reason devra également assurer son patrimoine contre les différents risques de destruction partielle ou totale. La négociation des contrats d'assurance en terme de coût et de garanties peut impacter la valeur de l'actif et dépend en partie de la qualité du travail du gestionnaire de la SCPI.
Risques financiers
Comme pour toutes les SCPI, les performances passées de la SCPI Reason ne préjugent en rien de ses performances futures. Les performances des SCPI ne sont pas constantes dans le temps.
Les risques financiers sont notamment les risques liés aux taux (taux d'inflation, taux d'intérêt, taux de change) et à l'endettement de la SCPI Reason.
Même si l'immobilier est une classe d'actifs qui suit plutôt bien l'inflation sur le long terme et le très long terme, la performance de la SCPI Reason n'est pas indexée à l'inflation, notamment à court terme. Par conséquent, le rendement de la SCPI Reason corrigé de l'inflation pourrait être négatif si l'inflation était supérieure au rendement attendu de la SCPI.
Risque de perte en capital
Le capital investi dans la SCPI Reason n’est pas garanti : la valeur de revente des parts peut être inférieure à sa valeur d’acquisition.
La valeur des parts de la SCPI Reason peut fluctuer à la hausse comme à la baisse.
Et le prix de la part peut ne pas refléter la valeur exacte des actifs en temps réel. La société de gestion MNK Partners France peut en effet décider de revaloriser, ou de déprécier, la valeur de la part dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de la
Le valorisateur indépendant choisi par MNK Partners France pour évaluer cette valeur de reconstitution du patrimoine de la SCPI Reason réévalue la valeur de l'actif chaque semestre. Même si la méthodologie d'évaluation est sérieuse, la valeur communiquée reste approximative et indicative. La valeur exacte d'un actif est le prix auquel il est vendu. Il arrive que des biens soient vendus en-dessous ou au-dessus du prix estimé par le valorisateur.
Risques de revenus irréguliers
Le rendement exprimé en pourcentage et le montant des revenus distribués peuvent varier dans le temps, en fonction de l'état du marché locatif et de la gestion du parc immobilier détenu par la SCPI Reason.
Les revenus perçus et distribués par la SCPI Reason peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction du taux d’occupation des immeubles, de leurs valeurs locatives et du bon paiement des loyers.
Si la diversité des locataires et la mutualisation des risques doivent en principe éviter les fortes variations de revenus d'une année sur l'autre, les revenus ne sont pas garantis. Ils peuvent monter ou baisser, voire être momentanément suspendus si les circonstances l'exigent.
A titre indicatif, la SCPI Reason comptait 9 locataires au 30/09/2025.
Des questions sur les autres SCPI gérées par MNK Partners ou sur les SCPI en général ?
Si oui, combien investir ? Au comptant ou à crédit ?
En pleine propriété, en démembrement de propriété, en direct ou au travers d'une société civile ?
Risques liés à la gestion discrétionnaire
L'attention des souscripteurs est attirée sur le fait que la qualité de la gestion est inégale d'un gestionnaire à un autre et qu'elle n'est pas nécessairement constante dans le temps.
La gestion de la SCPI Reason est actuellement confiée à MNK Partners France mais deux types de changements peuvent intervenir durant la vie de la SCPI Reason :
- les personnes qui composent l'équipe de gestion peuvent changer sans que vous en soyez informé
- la SCPI Reason peut choisir de changer de société de gestion en cours de vie de la SCPI (ce type de décision étant prise en
AG , les souscripteurs de la SCPI Reason en seraient informés et seraient même appelés à voter pour ou contre en assemblée générale)
La performance de la SCPI Reason peut être inférieure à l'objectif de gestion fixé par MNK Partners France en raison d’investissements non performants. La sélection d'une typologie d'actifs, les choix de localisation, et une mauvaise gestion du parc immobilier et des locataires pourraient générer une sous-performance par rapport au marché de l'immobilier en général.
Risques de contrepartie
Les risques de contrepartie sont les risques liés à la défaillance des locataires ou des prestataires de travaux.
Concernant les locataires :
Le choix et la diversité des locataires est un facteur de diminution du risque de contrepartie.
Plus la qualité des immeubles et des emplacements sont élevés, plus la SCPI peut être exigeante sur la qualité de ses locataires.
Plus le nombre de locataires est élevé, plus la gestion de la SCPI est complexe. Mais la multiplication des locataires diminue aussi le risque de défaut.
Au 30/09/2025, la SCPI Reason comptait 9 locataires répartis sur 7 immeubles.
Concernant les prestataires de travaux :
Un patrimoine immobilier nécessite des travaux d'entretien, de mise aux normes, voire de transformation, pour rester compétitif et attirer des locataires de qualité et stables dans un environnement concurrentiel exigeant.
L'expérience du gestionnaire dans la sélection des prestataires et le suivi des travaux est un facteur de diminution du risque. Ce savoir-faire est rémunéré au titre du suivi de travaux (pourcentage calculé sur le montant des travaux).
MNK Partners France pourra percevoir jusqu'à 0 % TTC du montant des travaux supervisés pour le compte de la SCPI Reason.
Risques de liquidité
La liquidité de la SCPI Reason n'est pas assurée par MNK Partners France.
Le délai de revente des parts dépend des marchés immobiliers. Il dépend aussi du marché de l'offre et de la demande sur les parts de chaque SCPI.
Pour les SCPI à capital fixe, le vendeur inscrit son ordre sur le carnet d’ordres de la société de gestion en indiquant le prix minimum par part qu’il souhaite obtenir de sa vente. L’échange de parts se fait au prix d’exécution dont le montant est au moins égal à la demande du cédant.
Pour les SCPI à capital variable, le remboursement des parts est réalisé́ sur demande du vendeur à la valeur de retrait qui est déterminée à partir du prix de souscription publié à la date de la demande.
La SCPI ne garantit pas la revente des parts, ni le retrait. La sortie n’est possible que dans le cas de l’existence d’une contrepartie.
Lorsque les acheteurs sont plus nombreux que les vendeurs, le marché est fluide. La revente peut se faire alors rapidement (1 à 3 mois par exemple).
Lorsque le marché compte plus de vendeurs que d'acheteurs, les délais de revente s'allongent. Ils peuvent durer plusieurs mois voire quelques années.
Quand les demandes de retraits dépassent durablement les souscriptions, la société de gestion peut être conduite à vendre des actifs pour constituer un fonds de remboursement destiné à satisfaire les vendeurs pressés, moyennant une décote. Cette décote est généralement de 10 à 15% par rapport à la valeur de retrait des parts. Les associés en attente de retrait de leurs parts se voient alors proposer le bénéfice du fonds de remboursement par ordre chronologique de transmission de leur ordre de vente. Ils ne sont pas tenus d'accepter l'offre du fonds de remboursement. En cas de refus, l'offre est faite aux vendeurs suivants, et chaque associé peut choisir de maintenir son ordre de retrait en attendant qu'il soit exécutable plus tard au prix normal, sans décote.
Risques liés à la durée de détention
Les frais d'acquisition (inclus dans le prix de la part) et la nature des actifs (immobiliers) font de ces véhicules d'investissement un placement à envisager dans une optique à long terme (durée minimum conseillée variable selon les SCPI mais généralement supérieure à 10 ans).
MNK Partners France recommande une durée de détention minimum de 8 ans pour la SCPI Reason.
Une revente anticipée serait de nature à dégrader la performance de votre investissement. C'est pourquoi il est important de ne consacrer à cet investissement que des capitaux que vous pouvez immobiliser à long terme (8 ans ou plus pour la SCPI Reason).
Risques de durabilité
Les risques en matière de durabilité sont des événements/situations dans le domaine
Risques d'instabilité fiscale
La fiscalité applicable à un investissement en SCPI peut évoluer dans le temps. Les règles rappelées ci-après peuvent changer et s'appliquer rétroactivement à votre investissement en SCPI.
Fiscalité sur les revenus
Actuellement, les revenus de la SCPI sont imposables sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les taux de l'impôt et des prélèvements sociaux peuvent changer.
Fiscalité sur les plus-values
La fiscalité applicable aux plus-values immobilières bénéficie d'un barème dégressif qui diminue la base taxable avec le temps. Ce barème permet de viser une totale exonération d'impôt après 22 ans de détention, et une totale exonération de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
La règle qui détermine la plus-value imposable peut changer.
Fiscalité sur la fortune
Actuellement, les SCPI font partie des actifs à déclarer au titre de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pour les contribuables qui y sont assujettis. Cette déclaration concerne toutes les SCPI, y compris celles détenues au travers de contrats d'assurance vie, de capitalisation, ou de contrats retraite de type PER (sauf cas particuliers au sein du PER).
A noter : la valeur à déclarer au titre de l'IFI peut être un peu inférieure à la valeur de retrait de la part (la quote part d'actifs financiers détenus par la SCPI n'étant pas taxable à l'IFI). Pour les non-résidents ou assimilés, la valeur IFI peut être différente. La valeur à déclarer au 31 décembre est communiquée dans le bulletin d'information du 4ème trimestre de la SCPI Reason.
Les règles applicables à l'Impôt sur la Fortune peuvent changer.
Avertissements
Le présent site a pour objet de vous fournir des informations et documentations relatives aux SCPI en général et à la SCPI Reason en particulier. Ces informations ne constituent ni une incitation à investir ni une recommandation d'investissement personnalisée.
Avant toute souscription, vous devez prendre connaissance des facteurs de risques en consultant la Note d’Information et le Document d'Information Clé (DIC) de la SCPI Reason disponibles sur notre site Internet plus bas sur cette page ou auprès de nos Gestionnaires de Patrimoine, ou de la société de gestion MNK Partners France.
Vous devez également prendre conseil auprès de nos Gestionnaires de Patrimoine au 01 53 43 02 10 pour vérifier que ce type d'investissement correspond bien à votre profil d'investisseur et qu'il répond à vos objectifs.
Bulletin trimestriel - 3ème trimestre 2025
Rapport annuel - 2024
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