SCPI Immorente

La SCPI Immorente en bref

La SCPI Immorente est une société civile de placement immobilier (SCPI) gérée par Sofidy (une marque du groupe Tikehau).

Spécialisée dans l'immobilier commercial, elle a longtemps appartenu à la catégorie des SCPI dites « murs de magasins » avec un patrimoine réparti un peu partout en France. Avec le temps, la SCPI Immorente est devenue une SCPI classée « diversifiée » avec une grande variété d'actifs. Elle s'est aussi diversifiée en-dehors de l'hexagone :l'Europe hors France représente désormais plus de 20 % du patrimoine de cette SCPI.

Avec un important volume d'actifs sous gestion (4 Md€ au 31/03/2026), elle est actuellement la plus grosse SCPI du marché. Elle fait aussi partie des plus anciennes SCPI du marché (créée en 1988 il y a 38 ans) ce qui en fait l'un des véhicules les plus emblématiques du secteur. Elle se présente d'ailleurs comme « la référence des SCPI diversifiées ».

La SCPI Immorente mise sur une diversification accrue en investissant principalement dans des petites et moyennes unités commerciales, réparties sur l’ensemble du territoire français et de plus en plus en Europe. Cette stratégie permet une meilleure mutualisation des risques locatifs et vise un rendement stable aux investisseurs.

La genèse de la SCPI Immorente

Créée en 1988, la SCPI Immorente est administrée par Sofidy, une société de gestion indépendante et reconnue dans le domaine des SCPI, absorbée par le groupe Tikehau en 2026. Depuis sa création, la SCPI Immorente a su s’adapter aux évolutions du marché immobilier et économique tout en maintenant une gestion rigoureuse et performante.

Son développement repose sur une sélection minutieuse des actifs, avec un objectif de stabilité et de performance à long terme. Grâce à cette approche prudente, la SCPI Immorente a su fidéliser de nombreux investisseurs (50 244 porteurs au 31/03/2026).

Souscrire des parts de la SCPI Immorente

La SCPI Immorente est accessible à partir de 340,00 € : 1 part à 340,00 € la part pour une première souscription.

Pour souscrire à la SCPI Immorente il convient au préalable de nous assurer que cet investissement répond à vos besoins et qu'il est bien adapté à votre situation et à votre profil d'investisseur.

Nos Gestionnaires de Patrimoine vous répondent par mail ou par téléphone au 01 53 43 02 10. Vous pouvez aussi utiliser les formulaires à votre disposition sur ce site pour entrer en contact avec nous et nous exposer votre projet.

Le délai d'entrée en jouissance de la SCPI Immorente

Le délai d'entrée en jouissance est la période durant laquelle les nouvelles parts souscrites ne donnent pas encore le droit de percevoir un revenu. Ce délai vise à protéger les intérêts des associés de la SCPI.

Comprendre le délai d'entrée en jouissance :

Lorsque la SCPI est en collecte nette positive elle enregistre plus de demandes de souscription que de demandes de rachats. Dans ce cas, lorsqu'un nouveau souscripteur apporte une somme d'argent à la SCPI, il faut généralement quelques mois pour permettre à la SCPI d'acheter un actif immobilier avec cet argent et commencer à percevoir des revenus fonciers. Il est donc normal d'appliquer un délai avant de distribuer des revenus fonciers aux nouveaux souscripteurs. Sinon les revenus distribués seraient prélevés sur les biens acquis par les associés déjà présents.

Dans les périodes où la SCPI est en collecte nette négative, elle enregistre plus de demandes de rachats que de demandes de souscription. Dans ce cas un nouveau souscripteur prend la place d'un associé sortant. Il évite à la SCPI d'avoir à vendre un actif immobilier déjà présent en portefeuille et qui rapporte des loyers. Il peut donc être rémunéré immédiatement sans causer aucun préjudice aux associés existants.

En fonction des flux de collecte, la société de gestion peut décider d'allonger ou de raccourcir le délai d'entrée en jouissance.

Le délai applicable à la SCPI Immorente :

La SCPI Immorente applique actuellement un délai d'entrée en jouissance de 0 mois.

Le droit à percevoir des revenus pour le nouveau souscripteur de parts de la SCPI Immorente commence donc le 1er jour du mois qui suit celui de l’encaissement de l’intégralité du prix de souscription par la société de gestion Sofidy (jusqu'à la plus proche des deux dates : le 31 décembre 2026 ou la date à laquelle il n’y aura plus de demande de retrait, avec un dossier complet, supérieure à un mois et non remboursée)..

L'objectif de gestion de la SCPI Immorente est de rechercher, sur un horizon de long terme, une rentabilité globale reposant sur deux composantes : d'une part, la distribution potentielle de dividendes et, d'autre part, une progression de la valeur des parts.

Les dividendes distribués proviennent principalement des revenus générés par le patrimoine immobilier, après prise en compte des charges supportées par la SCPI Immorente. Leur montant n'est pas garanti et peut évoluer en fonction, notamment, du niveau des loyers, du taux d'occupation des immeubles et plus généralement de la conjoncture des marchés immobiliers.

La seconde composante de la performance recherchée réside dans l'évolution de la valeur du patrimoine immobilier détenu par la SCPI Immorente et, par conséquent, de la valeur de ses parts. La valorisation des actifs immobiliers peut toutefois évoluer aussi bien à la hausse qu'à la baisse.

Sofidy indique viser pour la SCPI Immorente une rentabilité globale, associant distribution et évolution de la valeur de la part, au moins supérieure à celle dégagée par les SCPI investies en murs de commerces ou par les SCPI diversifiées. Il s'agit d'un objectif de gestion et non d'une garantie de performance.

La stratégie d'investissement de la SCPI Immorente repose en premier lieu sur la sélection des emplacements, des immeubles et des locataires. La société de gestion privilégie les marchés immobiliers qu'elle estime suffisamment profonds, en tenant notamment compte de leur volume de transactions, de leur dynamisme économique et démographique, de leur attractivité touristique, de la qualité des infrastructures de transport et du potentiel de maintien de la valeur foncière.

Les critères retenus varient également selon la nature des actifs. Pour les boutiques, la SCPI Immorente privilégie notamment les centres-villes ; les magasins peuvent être situés en centre-ville ou dans de grandes zones commerciales périphériques ; les bureaux sont recherchés notamment dans des pôles tertiaires.

La société de gestion analyse également la qualité intrinsèque de chaque immeuble : caractéristiques architecturales et techniques, efficacité des surfaces, performance énergétique, certifications ou labels et capacité potentielle de l'actif à conserver une valeur résiduelle dans le temps.

Une attention particulière est enfin portée à la qualité des locataires. Sofidy examine notamment leur solidité financière, les perspectives de leur secteur d'activité, leur modèle économique ainsi que le niveau du loyer, qui est recherché de préférence à un niveau inférieur ou égal à la valeur locative de marché.

Les acquisitions peuvent être réalisées directement par la SCPI Immorente ou indirectement par l'intermédiaire de sociétés, de SCPI, d'OPCI ou d'autres fonds immobiliers français ou étrangers éligibles. La SCPI Immorente peut également investir, dans les limites prévues par la réglementation et sa documentation, dans des droits réels immobiliers, certains équipements attachés aux immeubles ou encore des unités de production d'énergies renouvelables.

La politique d'investissement de la SCPI Immorente lui permet d'intervenir sur un univers géographique sensiblement plus large que son patrimoine historique français et européen.

Les investissements peuvent être réalisés principalement dans les grandes métropoles :

• de France ;
• des pays de l'Espace économique européen ;
• du Royaume-Uni ;
• de Suisse ;
• des États-Unis ;
• du Canada.

À titre accessoire, des investissements peuvent également être réalisés dans d'autres villes appartenant à ces mêmes zones géographiques.

Cette latitude d'investissement doit être distinguée de la répartition géographique effective du patrimoine, qui dépend des acquisitions et des arbitrages réalisés au fil du temps. Sofidy indique actuellement une présence immobilière notamment en France, en Belgique, aux Pays-Bas, en Allemagne, au Royaume-Uni, en Irlande et en Italie.

Les investissements réalisés en dehors de la zone euro peuvent par ailleurs exposer la SCPI Immorente aux fluctuations des devises. La documentation de la SCPI prévoit que son exposition résiduelle aux devises étrangères ne peut excéder 20 % de la valeur totale de ses actifs.

La fiscalité d'un investissement dans la SCPI Immorente dépend notamment de la nature des revenus perçus par la SCPI, de la localisation de ses immeubles et de la situation fiscale de chaque associé. Les règles présentées ci-dessous concernent principalement la détention en direct par une personne physique fiscalement domiciliée en France.

Fiscalité des revenus fonciers de source française

Une SCPI relève du principe de la translucidité fiscale : ce n'est en principe pas la SCPI qui acquitte l'impôt sur ses bénéfices, mais chaque associé à proportion de ses droits dans le résultat fiscal de la société. Le revenu fiscal imposable peut donc être différent du dividende effectivement distribué.

Pour une personne physique soumise à l'impôt sur le revenu, la quote-part de revenus fonciers provenant d'immeubles situés en France est soumise au barème progressif de l'impôt sur le revenu ainsi qu'aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Sous certaines conditions, le régime du micro-foncier peut s'appliquer lorsque les revenus fonciers bruts annuels du foyer n'excèdent pas 15 000 € et que le contribuable perçoit également des revenus provenant d'un immeuble détenu directement.

Fiscalité des revenus immobiliers de source étrangère

Les revenus provenant des immeubles détenus à l'étranger sont généralement imposables dans le pays dans lequel l'immeuble est situé. Les conventions fiscales conclues entre la France et les pays concernés déterminent ensuite le mécanisme permettant d'éviter une double imposition.

Selon le pays, ce mécanisme peut notamment prendre la forme d'une exonération en France avec prise en compte pour le calcul du taux effectif ou de l'attribution d'un crédit d'impôt. La fiscalité applicable aux revenus étrangers peut ainsi être différente de celle des revenus fonciers provenant des immeubles français.

Revenus financiers

Les revenus financiers accessoires générés par la trésorerie de la SCPI ou certains investissements financiers sont soumis, pour une personne physique, au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, composé de 12,8 % d'impôt sur le revenu et de 18,6 % de prélèvements sociaux, sauf option globale pour l'imposition au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

Fiscalité des plus-values sur les parts

En cas de retrait ou de cession de parts générant une plus-value, celle-ci relève, pour une personne physique, du régime des plus-values immobilières. Avant prise en compte des abattements liés à la durée de détention, le taux est de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

Des abattements progressifs s'appliquent à partir de la sixième année de détention. Ils conduisent à une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et à une exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans. Une taxe supplémentaire peut également être applicable aux plus-values immobilières nettes imposables supérieures à 50 000 €.

Impôt sur la fortune immobilière

Pour les contribuables assujettis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), les parts de la SCPI Immorente sont susceptibles d'entrer dans l'assiette taxable à hauteur de la fraction représentative des actifs immobiliers imposables. Sofidy communique chaque année aux associés concernés la valeur à retenir ainsi que le ratio d'assujettissement applicable.

La fiscalité dépend de la situation personnelle de chaque investisseur et peut évoluer. Les règles sont différentes notamment pour les personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés, les non-résidents ou encore lorsque les parts sont détenues au travers d'un contrat d'assurance vie.

Comme toute SCPI, la SCPI Immorente supporte plusieurs catégories de frais destinées notamment à rémunérer la collecte des capitaux, la gestion de la société et de son patrimoine ainsi que certaines opérations immobilières.

Commission de souscription

La société de gestion prélève une commission de souscription de 10 % HT, soit 12 % TTC, calculée sur le prix de souscription des parts, prime d'émission incluse. Cette commission rémunère notamment la recherche des capitaux ainsi que la préparation et l'exécution des programmes d'investissement.

Cette commission explique notamment l'écart existant entre le prix de souscription d'une part et sa valeur de retrait dans le cadre d'un retrait normalement compensé par de nouvelles souscriptions.

Commission de gestion

La rémunération annuelle de Sofidy au titre de la gestion de la SCPI Immorente s'élève à 10 % HT, soit 12 % TTC des produits locatifs hors taxes et des produits financiers encaissés par la SCPI, selon les modalités prévues dans sa note d'information.

Cette commission rémunère notamment l'administration de la SCPI, la gestion du patrimoine, l'encaissement des loyers, la gestion de la trésorerie, la tenue de la comptabilité, la distribution des revenus et l'information des associés.

Frais liés à la cession des parts

Lorsque les parts sont cédées sur un marché secondaire par confrontation des ordres d'achat et de vente, la société de gestion peut percevoir une commission de 5 % HT du prix de la transaction, à la charge de l'acquéreur, à laquelle peuvent s'ajouter les droits d'enregistrement.

Pour les cessions de gré à gré et certaines mutations telles que les donations ou successions, des frais de dossier de 100 € HT, soit 120 € TTC sont prévus par cessionnaire, donataire ou ayant droit.

Frais supportés par la SCPI

La SCPI Immorente supporte directement un certain nombre de dépenses liées à son activité immobilière : frais et droits d'acquisition ou de cession des immeubles, travaux, honoraires techniques, expertises immobilières, assurances, frais du dépositaire, impôts et taxes, frais juridiques ou encore dépenses liées à l'entretien et à la valorisation du patrimoine.

La société de gestion peut également percevoir une commission d'arbitrage de 2,5 % HT, soit 3 % TTC, selon les conditions prévues par la note d'information lors de la cession de certains actifs immobiliers. Aucune commission spécifique de suivi et de pilotage des travaux n'est actuellement prévue ; sa mise en place nécessiterait une approbation préalable de l'assemblée générale.

Un investissement dans la SCPI Immorente constitue un placement immobilier de long terme. La société de gestion recommande une durée de détention d'au moins 8 ans. Il présente plusieurs risques qu'il convient d'apprécier avant toute souscription.

• Risque de perte en capital : le capital investi n'est ni garanti ni protégé. La valeur des parts peut évoluer à la baisse et l'investisseur peut perdre tout ou partie des sommes investies.
• Risque immobilier : la valeur du patrimoine et les revenus locatifs peuvent être affectés par l'évolution des marchés immobiliers, de l'activité économique, des valeurs locatives, de la vacance des immeubles ou encore de la situation financière des locataires.
• Risque de liquidité et de blocage des retraits : les parts de SCPI ne sont pas cotées en Bourse. La possibilité de revendre ou de retirer ses parts dépend notamment de l'existence d'une contrepartie. La SCPI ne garantit donc ni le délai ni le prix auquel un investisseur pourra sortir de son investissement.
• Risque lié à l'endettement : la SCPI Immorente peut recourir au financement bancaire pour financer une partie de ses investissements. L'effet de levier peut accroître la capacité d'investissement de la SCPI mais également amplifier les conséquences d'une baisse de valeur des actifs ou d'une hausse du coût du financement.
• Risque de change : les investissements réalisés hors de la zone euro peuvent être exposés à l'évolution des devises par rapport à l'euro. Ce risque n'est pas systématiquement couvert.
• Risque lié à un achat de parts à crédit : les revenus versés par la SCPI n'étant pas garantis, ils peuvent être insuffisants pour couvrir les échéances d'un emprunt utilisé pour financer l'acquisition des parts. En cas de revente à un prix inférieur au prix d'acquisition, l'investisseur peut également devoir financer lui-même la différence entre le produit de cession et le capital restant dû.
• Risque fiscal : la rentabilité nette pour l'investisseur peut être affectée par une modification de la législation fiscale française ou étrangère ainsi que par l'évolution des conventions fiscales internationales.
• Risques de durabilité : la valeur des actifs peut être affectée par des facteurs environnementaux, sociaux ou de gouvernance. La documentation de la SCPI Immorente mentionne notamment les risques physiques et de transition liés au changement climatique, ainsi que certains risques liés à la cybersécurité ou à des événements sanitaires majeurs.

La diversification du patrimoine peut contribuer à limiter l'incidence d'un événement affectant un immeuble, un locataire, un secteur d'activité ou une zone géographique, mais elle ne supprime aucun de ces risques.