Investir en GFI à crédit
Avertissement : un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Pourquoi investir en parts de GFI à crédit ?
L'achat de parts de GFI à crédit présente des avantages
Investir plus maintenant pour bénéficier d'un effet de levier
- comme pour l'investissement immobilier en direct, le levier du crédit permet de percevoir plus de revenus puisque l'on peut acquérir plus de parts ;
- les revenus distribués par les GFI aident (très partiellement) à rembourser une partie des mensualités de l'emprunt (et pour les GFI offrant une réduction d'impôt, le gain fiscal également) ce qui réduit l'effort d'épargne ;
- on bénéficie aussi de la valorisation des parts sur le long terme, durant toute la durée du crédit. Si la forêt prend de la valeur et que les parts se valorisent, l'investissement à crédit bénéficie d'un effet de levier sur la valeurs des actifs (alors que le passif diminue avec le temps en cas de crédit amortissable à taux fixe) ;
- les taux de crédit actuels sont toujours à des niveaux attractifs pour les emprunteurs (d'autant que généralement les intérêts sont déductibles des revenus fonciers, à condition d'investir avec un crédit immobilier ou un crédit affecté) ;
- le crédit assorti d'une assurance en cas de décès ou d'invalidité sécurise l'opération d'investissement (opération de prévoyance).
- si votre stratégie est de transmettre le plus possible hors droits de succession, l'actif du GFI peut être transmis en exonération de droits (sous conditions) tandis que le crédit vient au passif de la succession.
Epargner régulièrement
- rembourser les mensualités du crédit revient à faire un effort d'épargne régulier dans le temps (au lieu d'acheter des parts chaque mois vous remboursez votre crédit chaque mois) ;
- sauf que vous êtes immédiatement propriétaire de la totalité du bien et que vous touchez donc tout de suite 100 % des revenus fonciers d'un capital dont vous serez pleinement propriétaire à terme.
Utiliser la fiscalité applicable à l'immobilier
- le coût du crédit est déductible des revenus fonciers distribués par le GFI ;
- le montant du crédit restant dû vient au passif de la situation patrimoniale de l'investisseur, et est donc déductible de l'actif immobilier financé, pour déterminer l'assiette taxable à l'IFI.
Exemple : j'achète un actif forestier d'une valeur de 200 000 € avec un crédit de 150 000 €, si la valeur nette globale de mon patrimoine immobilier dépasse 1,3 M€, je déclare au titre de ce bien une valeur nette taxable à l'IFI de 50 000 €.
Si 10 ans plus tard j'ai remboursé la moitié de mon crédit (reste dû 75 000 €) et que le bien s'est valorisé et qu'il vaut (par exemple) 240 000 €, je déclare au titre de ce bien une valeur nette taxable à l'IFI de 165 000 € (240 000 € - 75 000 €).
L'achat de parts de GFI à crédit présente aussi des inconvénients
- comme tout crédit, le financement d'acquisition de parts de GFI à crédit engage l'emprunteur et la dette devra être remboursée ;
- les revenus distribués par les GFI sont faibles et ne sont pas garantis ni constants dans le temps : ils peuvent fluctuer et dans certains cas (mauvaise gestion, conjoncture ou météo défavorable, incendies, parasites, notamment) certains GFI peuvent différer ou suspendre le versement des revenus : l'investisseur doit alors être en mesure de rembourser les mensualités du crédit si ses GFI ne versent plus ou versent moins de revenus ;
- la valeur des parts n'est pas garantie : leur prix peut baisser. Si l'immobilier entre dans un cycle baissier, et que la valeur des parts des GFI baisse, l'effet de levier jouera défavorablement : le crédit à rembourser peut représenter un montant plus important que la valeur des actifs financés ;
- la revente des parts dans un délai rapide n'est pas assurée : les délais de revente peuvent être très importants si le marché de la forêt entre dans un cycle baissier, et/ou si les GFI présentent moins d'attrait pour les investisseurs que d'autres placements (du fait par exemple de l'évolution du marché en général, d'un GFI en particulier, des taux d'intérêt, de la fiscalité...) ;
- peu de banques financent les GFI et les taux de crédit proposés pour investir en GFI sont plus élevés que les taux proposés pour acheter une résidence principale ou pour l'immobilier d'habitation par exemple ;
- des frais de dossier pour le montage du crédit sont à prévoir : ces frais souvent fixes sont d'autant plus importants en relatif que les capitaux empruntés sont faibles ;
- des garanties sont également demandées par la banque qui prête les fonds (nantissement de parts par exemple) ce qui constitue un coût (fixe payé une fois au début) ;
- en cas de recours à un crédit à la consommation « non affecté », les intérêts de ce crédit ne seront pas déductibles fiscalement des revenus fonciers ;
- si le crédit ne comporte pas d'assurance décès - invalidité l'emprunteur devra être en capacité de rembourser lui même ce crédit en utilisant son patrimoine ou ses ressources personnelles en cas d'accident de la vie (il est déconseillé de faire l'impasse sur la garantie en cas de décès ou d'invalidité).
Quels GFI financer à crédit ?
Comme nous l'avons dit plus haut, l'achat de parts de GFI à crédit ne peut pas être réalisé avec tous les GFI.
Une situation financière confortable facilite l'accord du financement
En règle générale, il est plus facile de financer des GFI lorsque l'investisseur dispose d'une surface patrimoniale importante, avec beaucoup d'actifs liquides ou pouvant être apportés en garantie, car la banque est en capacité de comprendre l'intérêt patrimonial de l'opération pour l'investisseur, notamment dans une logique de transmission patrimoniale à long terme.
Ce genre de projet est plus du ressort d'une banque privée que d'une banque traditionnelle.
D'autres règles limitent le choix des SCPI pouvant être financées grâce à l'emprunt
- certaines banques ne financent pas les SCPI, ou ne financent que leurs SCPI ou imposent un quota minimum de SCPI « maison » (c'est-à-dire qu'elles gèrent elles-mêmes (ou qui sont gérées par une filiale du groupe). Cela peut obliger à choisir d'autres SCPI qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques et attraits ;
- les banques qui prêtent pour investir en parts de SCPI peuvent limiter le choix de SCPI à une sélection de SCPI qu'elles ont étudiées et agréées. Certaines SCPI ne figureront donc pas dans la liste des SCPI finançables (liste très variable d'une banque à une autre et qui peut évoluer dans le temps) ;
- les banques imposent des planchers : montants minimums à emprunter pour un dossier de crédit et/ou par SCPI (généralement au minimum 30 000 €) ;
- les banques imposent aussi des plafonds : montants maximums pouvant être empruntés pour un dossier de crédit et/ou par SCPI (généralement au maximum 300 000 €).
Qui peut investir à crédit en SCPI ?
Les particuliers et les SCI (Sociétés Civiles) soumis à l'IR (l'Impôt sur le Revenu) peuvent recourir à l'emprunt pour investir en parts de SCPI, à condition de respecter les ratios de solvabilité et d'endettement de la banque prêteuse.
Cela concerne généralement des épargnants en phase de constitution de patrimoine et qui n'ont pas besoin des revenus complémentaires de leurs SCPI pour compléter leurs ressources. L'investissement en SCPI à crédit est dans ce cas une façon d'épargner régulièrement en remboursant l'emprunt.
Pour en savoir plus sur l'achat de parts de SCPI à crédit, vous pouvez nous transmettre vos coordonnées à l'aide du formulaire ci-dessous. Nous vous contacterons dans les plus brefs délais.
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