SCA Foncière Prosper

Présentation de la SCA Foncière Prosper

La raison d'être de la SCA Foncière Prosper est de poursuivre une utilité sociale, de contribuer à la transition démographique ainsi qu'à la préservation de l'environnement et au renforcement de l'autonomie des territoires.

La mission de la SCA Foncière Prosper

La SCA Foncière Prosper se donne pour mission de :

• faciliter le maintien à domicile des personnes âgées propriétaires de leur logement, en leur permettant d'accéder à des liquidités pour financer :
  • leurs dépenses contraintes et leur projet de vie ;
  • l'emploi de personnels qualifiés dans les différents dispositifs d'aide à domicile ;
  • des travaux de mise aux normes ou de transition énergétique de leur logement ;
• rendre liquide une partie du patrimoine immobilier des personnes âgées, afin de faciliter son injection dans l'économie réelle.

Les objectifs de la SCA Foncière Prosper

En particulier, la SCA Foncière Prosper a pour objectifs :

• d'apporter un soutien financier à des personnes âgées propriétaires de leur logement en situation de fragilité, et de contribuer à la lutte contre leur exclusion ;
• de contribuer au développement du lien social et au renforcement de la cohésion territoriale ;
• de concourir au développement durable et à la transition énergétique, par le soutien à des publics vulnérables, par le maintien ou la recréation de solidarités territoriales et par la participation à l'éducation financière.

Le fonctionnement

La SCA Foncière Prosper acquiert des droits immobiliers indivis (quotes-parts) de logements de seniors, dans le cadre d'une convention d'indivision signée chez le notaire. Le senior continue de vivre dans son logement et en reste, le plus souvent, propriétaire majoritaire. La quote-part est acquise avec une décote, qui rémunère le droit de jouissance conservé par le senior.

Avant chaque acquisition, la SCA Foncière Prosper s'assure de disposer des liquidités nécessaires pour acquérir les droits immobiliers, payer les coûts attachés à l'opération (droits de mutation, convention d'indivision, émoluments de notaire et frais d'opération) et assumer, à hauteur de sa quote-part, les gros travaux relevant de l'article 606 du Code civil.

Le contrat conclu avec le senior a une durée de 10 ans. S'il vend son bien avant le terme, la SCA Foncière Prosper lui verse un complément de prix correspondant aux années de jouissance non utilisées. S'il reste dans son logement au-delà de 10 ans, la SCA Foncière Prosper perçoit, au moment de la vente, une rémunération équivalente à un loyer, prélevée sur la quote-part du senior, afin de ne pas amputer son pouvoir d'achat.

La politique d'investissement

La SCA Foncière Prosper investit dans des biens résidentiels à usage d'habitation (maisons ou appartements en copropriété) détenus en pleine propriété, d'une valeur comprise entre 200 000 € et 3 000 000 €, situés dans des villes de plus de 30 000 habitants ou dans des zones touristiques dynamiques. Chaque senior monétise un montant minimum de 50 000 €. L'état général du bien et ses caractéristiques environnementales sont examinés avec attention.

L'objet social

La SCA Foncière Prosper a pour objet social la recherche d'utilité sociale, conformément à sa raison d'être, au moyen :

• de l'acquisition, l'apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, la construction, l'aménagement, l'administration, l'exploitation, la prise à bail, la maîtrise d'ouvrage, la location et la vente de tous biens et droits immobiliers bâtis ou non bâtis, ainsi que de tous biens et droits pouvant en constituer l'accessoire, l'annexe ou le complément ;
• plus généralement, de toutes opérations industrielles, commerciales ou financières, mobilières ou immobilières, pouvant se rattacher directement ou indirectement à l'objet social ou susceptibles d'en faciliter l'extension ou le développement ;
• le tout au moyen de ses capitaux propres et d'apports en compte courant d'associé, ou de capitaux d'emprunt, ainsi que de l'octroi, à titre accessoire et exceptionnel, de garanties à des opérations conformes à cet objet.

Les revenus et la performance

Le chiffre d'affaires de la SCA Foncière Prosper provient principalement :

• de la rémunération du droit de jouissance concédé au senior sur la durée du contrat, intégrée dans la décote au moment de l'acquisition ;
• des revenus de placement de sa trésorerie disponible ;
• des frais de dossier facturés sur les souscriptions des investisseurs.

La SCA Foncière Prosper ne perçoit pas de loyer et ne verse pas de dividende : la performance pour l'investisseur provient uniquement de la variation de valeur de l'action, revalorisée chaque année. L'objectif de performance est de 4,5 % par an capitalisé, net de frais, hors commission de souscription et hors avantage fiscal. Il repose sur une hypothèse de 3 % par an liée au mécanisme du contrat et de 1,5 % par an liée à l'évolution du marché immobilier. Cet objectif n'est pas garanti et la performance réelle peut être différente.

La gouvernance

Merci Prosper est une jeune société créée en 2021 il y a 5 ans.

La société créée par l'ancien gérant de la SCI ViaGénération (plus d'un milliard d'actifs sous gestion) s'est donné pour mission de rendre du pouvoir d'achat aux personnes âgées dont les revenus sont insuffisants, mais qui peuvent monétiser une partie de la valeur de leur bien immobilier.

Merci Prosper propose aux investisseurs de souscrire des parts d'une société foncière solidaire, qui va acheter une partie du logement et verser en contrepartie un capital ou un revenu au propriétaire.

La foncière solidaire étant agréée ESUS (Entreprise Solidaire d'Utilité Sociale) elle ouvre droit à une réduction d'impôt de 25%

La gérance est assurée par l'associé commandité unique. Un conseil de surveillance contrôle la gestion pour le compte des associés commanditaires. Un comité de l'ESS réunit les associés, les salariés et les parties prenantes, et la gérance s'appuie sur un comité de sélection des investissements.

La charte « Bien vieillir libres et heureux »

La SCA Foncière Prosper a rédigé une charte « Bien vieillir libres et heureux », que s'engagent à suivre les investisseurs comme les seniors, et qui encadre sa démarche et l'utilité sociale à laquelle elle répond.

Les risques

Comme tout investissement, la SCA Foncière Prosper comporte un risque de perte en capital et d'illiquidité. Le capital investi n'est pas garanti. La durée de placement recommandée est de 7 à 10 ans.

Risque lié à la valorisation des actions et à la non-réalisation des prévisions : le prix de souscription est proposé par le gérant sur la base de l'actif net réévalué non audité, auquel s'ajoute la commission de souscription. Le portefeuille est évalué à sa juste valeur au 30 juin de chaque année par le gérant, après validation par le comptable. La performance réelle de chaque quote-part n'est connue qu'à la revente du bien : il existe donc un risque d'écart entre l'actif net réévalué et la valeur réelle. Les éléments prévisionnels sont indicatifs et les objectifs financiers peuvent ne pas être atteints.

Risque immobilier : la valorisation des actions dépend directement de l'évolution, à la hausse comme à la baisse, du marché immobilier résidentiel.

Risque économique : une hausse des taux d'intérêt durcit les conditions de crédit, peut réduire la demande d'acquisition et faire baisser les prix de l'immobilier, et donc la valeur des actions.

Risque de dégradation des biens : un mauvais entretien peut dégrader les biens. Pour limiter ce risque, la SCA Foncière Prosper dispose d'un droit de visite, et le senior est tenu de l'informer de toute dégradation et d'effectuer les travaux d'entretien nécessaires. Les gros travaux relevant de l'article 606 du Code civil sont pris en charge par les indivisaires à proportion de leur quote-part.

Risque de contrepartie : la SCA Foncière Prosper pourrait ne pas être en mesure d'honorer les versements périodiques aux seniors ou de payer certaines charges, notamment de gros travaux, ou voir la vente d'un bien bloquée par des héritiers. Les besoins des seniors et les gros travaux estimables sont provisionnés dès la mise en place de chaque opération. En cas de blocage par les héritiers, la SCA Foncière Prosper peut provoquer le partage en application de l'article 815 du Code civil.

Risque de gestion de la trésorerie : la trésorerie peut être importante, en raison du décalage entre les augmentations de capital et les investissements, du décalage entre les appels de fonds et les besoins des seniors versés périodiquement, des provisions pour travaux et de la trésorerie conservée pour les retraits. Cette situation peut réduire la performance. La trésorerie est placée sans risque de change, avec une exposition très limitée aux produits comportant un risque de perte en capital, de taux, de crédit ou de liquidité.

Risque fiscal : les investisseurs particuliers peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'article 199 terdecies-0 AA du Code général des impôts, au taux et dans les conditions prévus par la réglementation en vigueur, dans la limite du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. La fraction excédentaire ouvre droit à la réduction au titre des quatre années suivantes, dans les mêmes limites. En cas de cession des actions avant le 31 décembre de la 7e année de détention, l'administration fiscale peut exiger le remboursement de l'avantage. Cette réduction représente une part substantielle de la rentabilité de l'investissement. Sa disparition pourrait limiter les augmentations de capital, et donc le financement de nouveaux projets, et renforcer le risque de liquidité.

Risque de liquidité : les actions ne sont pas admises à la négociation sur un marché et leur liquidité n'est pas garantie. Elles sont inaliénables pendant 3 ans à compter de la souscription. Ensuite, les demandes de retrait prennent effet à la clôture de l'exercice (30 juin) et sont remboursées une fois par an, après l'assemblée générale qui approuve les comptes. Les frais et honoraires d'expertise sont à la charge de l'associé qui se retire. Les réductions de capital sont limitées statutairement à 20 % par an : au-delà, les retraits sont traités par ordre d'ancienneté. La cession à un tiers est soumise à l'agrément des associés commandités. La SCA Foncière Prosper conserve une trésorerie d'au moins 15 % du capital souscrit pour faciliter les retraits.

Risques attachés aux titres non cotés :

• risque de perte totale ou partielle du capital investi ;
• risque d'illiquidité : la revente des titres n'est pas garantie et peut être incertaine, partielle, voire impossible ;
• le retour sur investissement dépend de la réussite du projet financé ;
• risque d'acquérir les actions à un prix trop élevé, en l'absence de valorisation par une expertise indépendante. Les acquisitions de quotes-parts et leurs réévaluations annuelles sont réalisées à l'aide d'un outil de valorisation indépendant (PriceHubble) et peuvent être complétées par la visite de professionnels de l'immobilier locaux.