Inconvénients et risques liés à un investissement immobilier en nue propriété ?

L'acquisition en démembrement de propriété est temporaire

Au terme du démembrement convenu contractuellement (le plus souvent entre 10 et 20 ans), l'usufruitier perd tous ses droits sur le bien, tandis que le nu-propriétaire acquiert automatiquement la pleine propriété du bien initialement démembré. L'usufruitier devra donc effectuer un calcul de rentabilité prévisionnelle lui assurant un retour sur investissement suffisant, prenant en compte une valeur nulle de son investissement à l'échéance.

Le bien immobilier doit être entretenu

Lors d'un investissement en nue-propriété, il faut établir quelles sont les réparations qui seront à la charge du nu-propriétaire et celles qui seront à la charge de l'usufruitier.

On déterminera également à l'avance la partie qui supportera le paiement de la taxe foncière.

Le nu-propriétaire devra s'assurer que l'usufruitier dispose d'une surface financière suffisante pour assurer les charges et l'entretien de l'immeuble dans des conditions normales.

L'usufruitier ne pourra pas, au terme de l'usufruit, réclamer une indemnité pour les améliorations qu'il aura apportées à l'immeuble, même si la valeur de celui-ci en a été augmentée.

Absence de revenus pour le propriétaire durant la période de démembrement

Le nu-propriétaire ne percevra aucuns revenus locatifs durant la période de démembrement temporaire.

En cas d'acquisition à crédit, il doit s'assurer qu'il a la capacité de rembourser l'emprunt contracté, sans compter sur les revenus locatifs de son investissement acquis en nue-propriété. De plus, ce crédit ne sera pas déductible de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). En effet, concernant l’IFI, l’achat de la nue-propriété n’a pas d’impact pendant la durée du démembrement, car seul l’usufruitier peut être taxable à l’IFI sur la valeur de la pleine propriété. Vous ne pourrez donc pas déduire de dettes liées à l’acquisition de la nue-propriété.

Déductibilité des intérêts d'emprunt pour le nu-propriétaire, sous condition

En cas d'acquisition à crédit, le nu-propriétaire peut déduire les intérêts d'emprunt de ses revenus fonciers, à la condition que l'usufruitier déclare de son côté les revenus locatifs, sauf s'il s'agit d'un usufruitier bailleur social.

Restrictions temporaires au droit de propriété

Le nu-propriétaire ne peut pas, sans le consentement de l'usufruitier, occuper l'immeuble ou le donner en location.

Dans certains cas, le nu-propriétaire aura le droit de vendre le bien immobilier acquis en démembrement sous réserve de l'accord de l'usufruitier.

Situation du logement au terme de la période de démembrement

L'usufruitier s'est engagé à effectuer toutes démarches pour rendre au propriétaire un logement vide de tout occupant, et en bon état.

Il est possible cependant que l'usufruitier ait réalisé toutes les formalités légales mais qu'il n'ait pas pu obtenir le départ d'un locataire à la date prévue.

Le logement peut donc être encore occupé lorsque le nu-propriétaire récupèrera le logement, lequel pourra être amené à poursuivre les formalités pour obtenir le départ de l'occupant en se substituant au bailleur précédent dans ces démarches.

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