Fiscalité des SCPI
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers) sont transparentes fiscalement. Cela signifie que le porteur de parts est soumis au même régime fiscal qu'un investisseur ayant réalisé un achat immobilier en direct.
Impôt sur les revenus et sur les plus-values
SCPI dites "de rendement" ou "de rapport" détenues en direct
fiscalité des revenus distribués par la SCPI :
La majeure partie des dividendes versés par les SCPI de rendement correspond à des revenus fonciers (l'essentiel de son activité et de ses ressources).
Une part infime des dividendes distribués correspond à des revenus de produits financiers (la quote part de revenus que la SCPI retire de sa trésorerie placée en placements court terme).
Les revenus fonciers sont soumis au droit commun des revenus fonciers, ce qui permet notamment de déduire les éventuels intérêts d'emprunt (lorsque l'achat de parts de SCPI a été réalisé à crédit) ou de compenser un déficit foncier existant par ailleurs.
fiscalité des plus-values :
Comme pour l'immobilier détenu en direct, la plus-value est totalement exonérée d'impôt après 15 ans de détention (en application de l'abattement de 10 % par an qui s'applique après 5 ans de détention). Cette exonération d'impôt est totale puisqu'elle permet d'éviter l'impôt sur la plus-value, mais aussi les CSG, CRDS et autres prélèvements sociaux.
cas particulier de la SCPI de capitalisation :
La SCPI de capitalisation vise une distribution de revenus réduite au minimum. Elle a été conçue pour répondre aux attentes d'investisseurs souhaitant limiter le plus possible les revenus fonciers à déclarer.
Achetée à crédit, elle permet d'utiliser pleinement la charge des intérêts d'emprunt, déductibles et reportables sur d'autres revenus fonciers.
L'essentiel de la performance réside dans les plus-values obtenues par la valorisation du patrimoine (évolution du prix de la part). Cette valorisation dépend de l'évolution du prix du marché, et des opérations à effet de levier mises en oeuvre par la société de gestion (sortie du régime de la loi de 48, cession en fin de période de démembrement).
En cas de hausse du prix de la part, la vente des parts fait apparaître une plus-value, totalement exonérée d'impôt après 15 ans de détention (et partiellement exonérée à partir de la 6ème année).
SCPI de rendement acquises à l'intérieur d'un contrat d'assurance vie ou d'un contrat de capitalisation
Certaines SCPI de rendement peuvent être acquises dans le cadre fiscal de l'assurance vie ou du contrat de capitalisation pour ceux qui préfèrent que les dividendes soient réinvestis, sans être soumis à la fiscalité des revenus fonciers.
Dans ce cas, la fiscalité de l'enveloppe fiscale retenue (Assurance Vie ou contrat de capitalisation) s'applique à la place de la fiscalité de la SCPI :
avantages :
- pas de revenus à déclarer (réinvestissement automatique et défiscalisé des dividendes) ;
- exonération de droits de succession sous condition (voir la fiscalité de l'assurance vie) ;
- réduction de l'assiette de l'
- prélèvement libératoire dégressif en cas de retrait du contrat après 4 ans et après 8 ans (voir la fiscalité de l'assurance vie et la fiscalité du contrat de capitalisation).
inconvénients :
- achat au comptant uniquement (impossibilité d'acheter les parts à crédit) ;
- pas d'intérêts d'emprunt reportables sur d'autres revenus fonciers ;
- pas de revenus fonciers utilisables pour compenser un déficit foncier.
Les SCPI fiscales
Les SCPI dites« fiscales » permettent de bénéficier des avantages fiscaux spécifiques à certains placements immobiliers tels que les dispositifs mis en place par les lois de Robien, Borloo, Malraux, Demessine (ZRR) ou Girardin immobilier.
Cliquer ici pour plus d'information sur la fiscalité des SCPI fiscales.
SCPI et Impôt sur la Fortune (ISF)
Les SCPI sont soumises au régime de droit commun : la valeur à déclarer à l'
Cas particulier : exonération d'ISF en cas de détention des parts en nue propriété (nous consulter).
SCPI et droits de succession
Les SCPI sont soumises au régime de droit commun des successions, sauf si elles ont été acquises dans le cadre fiscal de l'assurance vie (exonération possible sous conditions).
Avertissements communs à tous les articles et aux placements en général :
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• les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures ;
• tous les placements présentent des risques spécifiques tels que le risque lié à une gestion discrétionnaire, le risque de perte en capital, le risque de perte de chance, le risque de liquidité, le risque de change : vous devez prendre connaissance des facteurs de risques spécifiques à chaque solution avant toute décision d'investissement ;
• tous les placements sont soumis à une fiscalité qui dépend du placement lui-même et/ou de la situation personnelle de l'investisseur : vous devez vous informer de la fiscalité applicable à votre situation avant toute décision d'investissement (étant entendu que la fiscalité peut toujours évoluer durant la vie de votre investissement en cas de réforme fiscale pouvant s'appliquer de façon rétroactive) ;
• tout investisseur potentiel doit se rapprocher de son prestataire ou de son Conseiller pour confronter les points de vue et se forger sa propre opinion sur les risques inhérents à chaque investissement, indépendamment des opinions et avis communiqués par les gestionnaires, et sur leur adéquation avec sa situation patrimoniale personnelle, ses moyens financiers, ses besoins, ses objectifs et son tempérament d'investisseur.
