Investir en Infrastructures

Introduction aux infrastructures non cotées

Les « infrastructures non cotées » désignent une forme d'investissement immobilier de grande envergure, souvent réservée aux investisseurs institutionnels et aux fonds souverains. Elles constituent des actifs réels offrant des services essentiels à la population et ayant un impact direct sur la communauté.

Qu'est-ce que les infrastructures ?

Définition des infrastructures

Les infrastructures regroupent l'ensemble des installations et équipements essentiels au bon fonctionnement de l'économie et de la société. Elles incluent notamment les réseaux de transport, les énergies, les services publics, les télécommunications et les bâtiments publics.

Exemples d'investissements en infrastructures

• Infrastructures sociales : Hôpitaux, écoles, équipements sportifs, structures culturelles.
• Environnement : Distribution et traitement des eaux, pipelines, barrages, zones de traitement des déchets et de recyclage.
• Transports : Aéroports, ports, autoroutes, réseau ferré, transports en commun.
• Télécommunications : Fibre optique, tours de transmission (télécom, radio).
• Énergies conventionnelles : Transport et distribution d'électricité, de gaz et de pétrole.
• Énergies alternatives : Production, transport et distribution d'énergies renouvelables.

Pourquoi investir en infrastructures ?

Un besoin croissant d'investissements

Les besoins en infrastructures au niveau mondial sont énormes et sont tirés par :

• L'obsolescence des infrastructures anciennes.
• La croissance démographique.
• Le rattrapage des économies émergentes.
• Le changement climatique.

Ces besoins dépassent largement les capitaux disponibles, offrant un large éventail d'opportunités d'investissement. Ces investissements nécessitent souvent plusieurs centaines de millions à des milliards sur de très longues durées.

Une classe d'actifs résiliente et décorrélée

Les infrastructures génèrent des revenus prévisibles sur de longues périodes, généralement indexés sur l'inflation. Elles sont peu exposées à la concurrence en raison des autorisations publiques nécessaires et de leur nature stratégique.

Un profil rendement-risque attractif

Selon la stratégie d'investissement adoptée, les rendements peuvent varier :

• Core : Actifs stables avec des revenus récurrents (6-10%).
• Core-plus : Actifs plus exposés aux cycles économiques (10-15%).
• Value-add : Optimisation et croissance d'actifs existants (15%).
• Opportuniste : Fort potentiel de croissance, mais risque plus élevé (~20%).

Les différents types d'investissements en infrastructures

Greenfield vs Brownfield

• Greenfield : Infrastructures nouvelles, risque initial élevé mais potentiel de valorisation important.
• Brownfield : Infrastructures déjà en exploitation, générant des revenus réguliers avec un risque modéré.

Véhicules d'investissement dans les infrastructures non cotées

L'investissement en infrastructures peut se faire via :

• Des fonds souverains ou privés, cotés ou non cotés.
• Des placements en actions ou obligations d'entreprises d'infrastructure.
• Des partenariats public-privé (PPP).

Fonds d'infrastructures cotés

Investir dans des sociétés cotées exploitant des infrastructures permet une grande liquidité, mais aussi une volatilité accrue.

Fonds d'infrastructures non cotés

Les fonds non cotés offrent un placement peu volatil avec une bonne visibilité sur les rendements, souvent inaccessibles aux investisseurs privés, sauf via certains fonds institutionnels.

Avantages et risques de l'investissement en infrastructures non cotées

Avantages

• Protection contre l'inflation : Revenus indexés assurant une couverture contre l'inflation.
• Diversification du portefeuille : Décorrélée des marchés financiers traditionnels.
• Rendements prévisibles : Revenus stables sur le long terme.

Risques

• Liquidité limitée : Placements sur le très long terme.
• Dépendance aux investissements d'entretien : Risques liés à la gestion et à l'exploitation.
• Catastrophes naturelles et conflits : Risques d’événements extrêmes pouvant endommager les infrastructures.
• Risque réglementaire et politique : Autorisations et décisions gouvernementales influençant les investissements.

Une bonne manière de réduire ces risques est de diversifier les investissements sur des infrastructures variées, réparties dans de nombreux pays.

Perspectives et opportunités

Un marché en forte croissance

D'ici 2028, les actifs sous gestion en infrastructures devraient atteindre 1,7 trillion de dollars, avec une croissance annuelle de 7%.

Transition écologique et numérique

Les investissements dans les énergies renouvelables, les réseaux intelligents et les data centers constituent des opportunités majeures.

Infrastructures décentralisées

Les projets locaux et collectifs répondent à la demande croissante en énergie, transport et télécommunications.