En ce début d'année 2023, le Fonds en Euros, les obligations datées et la pierre papier sont au coeur des discussions et des décisions d'arbitrage.
Depuis 40 ans, les taux baissaient régulièrement un peu partout dans le monde. L'inflation en-dessous de 2% jugée trop basse depuis 10 ans, avec même 2 alertes de récession en 2009 puis en 2015, motivait une politique monétaire plus qu'accommodante des banques centrales.
Face à cette décrue des rendements offerts par les produits de taux, les investisseurs se sont orientés vers la pierre dont les rendements apparaissaient d'autant plus attractifs que les taux étaient faibles (voire nuls) sur les obligations. C'était une sorte d'évidence.
C'est ainsi qu'une partie de l'épargne, notamment celle investie sur les Sicav monétaires ou sur les Fonds en Euros dont les rendements sont parfois passés sous la barre des 1%, s'est réorientée vers la « pierre papier » c'est-à-dire des fonds d'investissements financiers qui investissent dans des actifs immobiliers.
Ce sont principalement les SCPI, les SCI et les sociétés civiles, mais aussi les OPCI, les foncières cotées ou certains fonds non cotés qui ont des stratégies « value add » (recherche de création de valeur par une activité de type marchand de bien) ou qui investissent dans des infrastructures.
Face à des obligations peu rémunératrices, et à des marchés actions très volatils et donc risqués et anxiogènes, la pierre papier n'avait pas vraiment de concurrent et emportait bien souvent la préférence des épargnants et des investisseurs privés en quête de rendement.
En 2022, le retour éclair de l'inflation, la remontée des taux d'intérêt, le durcissement des conditions de crédit, la baisse des volumes de transactions immobilières et des prix pour certains biens, la chute des marchés actions et les incertitudes qui pèsent sur l'économie en général sont autant de facteurs qui conduisent les épargnants à s'interroger.
Ceci d'autant plus que les médias ne sont pas en reste pour inquiéter et faire de l'audience, car nous savons tous que la peur, les scandales et les titres chocs captent plus l'attention que les bonnes nouvelles. Cela contribue à nous donner une image du monde déformée et systématiquement anxiogène. Or quoi de plus populaire (et donc sensible) que l'immobilier dans un pays où les épargnants ont toujours montré un appétit particulier pour la pierre ?
C'est ainsi que le site Boursorama a fait récemment un gros titre sur « Les prix en chute libre à Paris et en Ile-de-France ». Et dans cet article, il était fait état d'une baisse de… 1,5% sur un an glissant.Est-ce vraiment cela une « chute libre » ?Un autre magazine vendu en kiosque titrait « Immobilier : la baisse, jusqu'où ? ». Le bon titre ne serait-il pas plutôt « belle résistance de l'immobilier parisien malgré le durcissement des conditions de crédit ? ».Sachant qu'en parallèle, quand la bourse américaine baisse de 20%, le même site de bourse parle d'une « légère correction sur les marchés ».Amusant… sauf qu'en diffusant des informations biaisées par un souci de sensationnalisme, on risque de créer des crises là où il n'y en a pas.
Quand l'inflation s'envole subitement et que les taux remontent vite et fort comme on l'a observé au cours des derniers mois, les coupons distribués par les obligations font concurrence à l'immobilier locatif. Et bien sûr aux Fonds en Euros malgré la remontée des rendements observés en 2022, mais qui reste autour de 2% là où certains produits obligataires annoncent des objectifs de rendement de 4%, 6% voire 8%, en fonction du risque accepté sur la qualité de l'émetteur.
Puisque l'un des facteurs essentiels à prendre en considération, c'est l'érosion monétaire, nous devons nous poser la question : les obligations protègent-elles de l'inflation ?
La réponse est évidemment non, exceptées les « obligations indexées sur l'inflation » mais dont le taux d'intérêt proposé au moment de l'émission est beaucoup plus bas pour tenir compte de la perspective favorable d'une revalorisation du taux d'intérêt servi.Pour les obligations indexées sur l'inflation, c'est un vrai pari sur l'avenir : gagner moins aujourd'hui, pour peut-être gagner plus tard ?
Ici l'immobilier offre une bien meilleure capacité de revalorisation, sans avoir à accepter un rendement plus bas. Car bien que la protection contre l'inflation ne soit pas garantie, surtout à court terme, l'immobilier comporte néanmoins plusieurs moteurs de protection contre l'inflation sur le long terme.
Sur les revenus tout d'abord : les mécanismes d'indexation des loyers permettent au propriétaire d'appliquer des hausses de loyer qui préserveront son pouvoir d'achat (à condition que le locataire puisse le supporter et paie régulièrement ses loyers).Ici, l'immobilier commercial (en particulier les bureaux ou les centres commerciaux) présente les meilleures garanties de revalorisation pour un bon gestionnaire qui sait choisir et gérer ses locataires.Dans le domaine de l'immobilier d'entreprises, mis à part les petits commerçants que le législateur cherche parfois à protéger, la réglementation est généralement moins interventionniste que dans le secteur (sensible) du logement qui peut subir le contre-coup de décisions de politique sociale.
Sur les valorisations ensuite : lorsque les prix des matières premières augmentent, le coût de construction aussi. Si la demande de logements ou de bureaux reste forte, les prix des immeubles anciens vont s'apprécier de façon mécanique, surtout si les mises en chantier reculent (ce qui est le cas actuellement).
Ce qui peut faire baisser les prix de l'immobilier à court ou moyen terme, c'est la hausse des charges (liée au prix de l'énergie et aux travaux de mise aux normes environnementales obligatoires). Mais c'est aussi et surtout la hausse du coût du crédit et le durcissement des conditions d'octroi, qui réduisent la capacité d'investissement, et donc la pression à la hausse sur les prix. Le marché qui était entre les mains des vendeurs passe alors entre les mains des acheteurs qui sont davantage en position de force pour négocier. Ce n'est pas la première fois, et les cycles vont continuer à s'enchainer ainsi.
L'autre facteur de baisse est mathématique : la valeur du patrimoine détenu par les fonds d'investissement, de type SCPI ou SCI par exemple, est déterminée par des experts indépendants qui utilisent pour la plupart les mêmes formules basées sur l'actualisation des flux. Les flux entrants (le rendement distribué) et les flux sortants (coûts du crédit, charges) permettent de déterminer un prix de marché théorique, et dans cette équation, la hausse du coût du crédit fait évidemment baisser la valeur de l'actif.
De ce fait, certains fonds vont devoir répercuter ces baisses d'estimations dans le prix de leurs parts.
A noter que les SCPI disposent d'une marge de manœuvre appréciable laissée à l'appréciation de la société de gestion, puisque le prix de la part doit se situer dans une fourchette assez large de plus ou moins 10% autour de la valeur dite « de réalisation ». Les SCPI aujourd'hui décotées seront donc moins rapidement et moins directement impactées par ces réajustements de valorisation à la baisse. Par contre, les SCI qui ne disposent pas de cette souplesse doivent répercuter plus régulièrement ces changements de valeur.
Quant aux OPCI, lorsqu'elles sont investies, au moins en partie, en sociétés foncières cotées en bourse, les variations de prix sont plus importantes et immédiates.
En 2022, les foncières cotées en bourse ont enregistré un recul de 32,59% (indice immobilier de référence : FTSE EPRA Eurozone) alors que l'indice généralistes des actions européennes Eurostoxx 600 ne perdait « que » 10,6%.Depuis le point bas touché le 12 octobre, le rebond du FTSE EPRA Eurozone est de près de 30%, et plusieurs analystes spécialistes du secteur prévoient une poursuite du rebond en 2023.
De ce fait, il peut être judicieux d'investir ou de renforcer aujourd'hui les fonds immobiliers qui ont baissé, c'est-à-dire les fonds spécialisés dans les foncières cotées, ou les OPCI dont une partie du portefeuille était investie en foncières cotées, et qui ont donc été partiellement impactés.
Alors les valeurs des SCI et des SCPI vont-elles baisser ? Oui, probablement pour certaines, mais on ne peut pas généraliser le phénomène car il existe beaucoup d'immobiliers différents, qui ne sont pas tous impactés de la même manière. Et les rendements parfois élevés peuvent compenser la baisse de valorisation de l'actif, voire le maintenir quand les rendements sont élevés.
A titre d'exemple, le gérant d'actifs Swiss Life vient de produire un article sur le thème des loyers des bureaux parisiens qui s'envolent, avec une hausse des volumes qui renforce ce phénomène. Dans le contexte actuel, on constate un engouement croissant pour les bureaux « prime » de la capitale, ce qui provoque une hausse des prix, tandis que certaines tours à La Défense sont toujours vides. Même constat pour l'immobilier résidentiel de luxe qui continue de bien se porter, lorsque les logements de qualité moyenne marquent le pas, les acheteurs potentiels étant davantage touchés par les effets de la hausse du coût du crédit.
Si vous êtes à la recherche de rendement et de risque modéré, le Fonds en Euros vous apporte toujours la sérénité, même si en réalité un rendement de 2% se traduit par une perte en pouvoir d'achat d'au moins 4% si l'inflation se situe à 6%.
Notez qu'actuellement, certains assureurs offrent des taux « boostés » sur les Fonds en Euros sous certaines conditions, à étudier au cas par cas.
Si vous êtes à la recherche de rendements plus élevés, vous pouvez regarder les opportunités offertes par le marché obligataire. Les fonds datés vont permettre d'effacer tout ou partie des effets de l'inflation sur le capital, mais les cours peuvent varier plus ou moins en fonction de l'évolution des taux et de leur échéance.Si vous croyez que l'inflation va continuer de grimper, et que les taux vont encore monter, mieux vaut attendre. Mais si vous pensez, comme nous, que l'inflation et les taux vont se stabiliser et redescendre progressivement, pour revenir autour de 2 ou 3%, il est judicieux d'envisager un arbitrage opportuniste pour capter les taux de rendement actuellement offerts par le marché obligataire.Ceci d'autant plus que les arbitrages se font sans fiscalité au sein des contrats d'assurance vie et retraite.Un arbitrage sur ces fonds obligataires à échéance comporte une forte probabilité de faire mieux que votre Fonds en Euros à horizon de quelques années.
Pour les fonds immobiliers, si vous avez massivement investi sur cette thématique, il peut être opportun de réorienter une partie de votre épargne sur ces fonds obligataires, dans une approche tactique de moyen terme.
Mais pour apprécier les risques et opportunités de la pierre papier, il faut se pencher sur chaque véhicule d'investissement et se pencher sur ses risques et atouts spécifiques.Sachant encore une fois qu'à long terme, l'immobilier possède une bien meilleure capacité à suivre l'inflation que les fonds obligataires, et que certains fonds ou certaines thématiques tireront mieux leur épingle du jeu que d'autres.
Certains contrats d'assurance proposent aussi des fonds investis dans les infrastructures. Ces fonds nous semblent présenter également un intérêt en diversification, car ils présentent des caractéristiques bien spécifiques et complémentaires des produits obligataires et des autres fonds immobiliers.
Prenez le temps de faire le point sur vos portefeuilles et d'échanger avec nos Gestionnaires de Patrimoine. Il serait dommage de ne pas saisir les opportunités offertes par les taux obligataires dans ce contexte très particulier.
• • les textes et documents n'ont pas de valeur contractuelle, sauf mention contraire expresse. Les informations communiquées sont génériques et ne constituent ni un conseil personnalisé ni une recommandation d'investir ou de vendre ;
• Elles ne constituent pas une offre, une sollicitation ou une recommandation d'adopter une stratégie d'investissement. La valeur des investissements et les revenus qu'ils génèrent peuvent varier à la baisse comme à la hausse et les investisseurs peuvent ne pas récupérer les montants initialement investis.
• les communications des sociétés de gestion, assureurs, banquiers ou promoteurs immobiliers peuvent avoir un caractère commercial : vous êtes invité à en prendre connaissance avec un oeil critique ;
• les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures ;
• tous les placements présentent des risques spécifiques tels que le risque lié à une gestion discrétionnaire, le risque de perte en capital, le risque de liquidité, le risque de change : vous devez prendre connaissance des facteurs de risques spécifiques à chaque solution avant toute décision d'investissement ;
• tous les placements sont soumis à une fiscalité qui dépend du placement lui-même et/ou de la situation personnelle de l'investisseur : vous devez vous informer de la fiscalité applicable à votre situation avant toute décision d'investissement (étant entendu que la fiscalité peut toujours évoluer durant la vie de votre investissement en cas de réforme fiscale) ;
• tout investisseur potentiel doit se rapprocher de son prestataire ou de son conseiller pour se forger sa propre opinion sur les risques inhérents à chaque investissement indépendamment des opinions et avis communiqués par les gestionnaires, et sur leur adéquation avec sa situation patrimoniale et personnelle.