Plus-value immobilière : les associés non-résidents d'une SCI ne peuvent bénéficier de l'exonération résidence secondaire

L'article 150-U-II-1°bis du Code Général des Impôts prévoit une exonération pour les plus-values résultant de la première cession d'un logement, autre que la résidence principale, sous condition de remploi par le cédant de tout, ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à son habitation principale.

L'exonération est subordonnée à la condition que le cédant, ou l'associé personne physique d'une société relevant des articles 8 à 8 ter du Code Général des Impôts, n'ait pas été, directement ou par personne interposée, propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession.

L'administration nous précise que : Lorsque la cession du logement est réalisée par une société ou un groupement qui relève de l'article 8 du Code Général des Impôts, de l'article 8 bis du Code Général des Impôts et de l'article 8 ter du Code Général des Impôts, l'exonération s'applique aux associés personnes physiques fiscalement domiciliés en France au sens de l'article 4 B du Code Général des Impôts au jour de la cession du logement, pour la part qui leur revient dans les bénéfices sociaux (BOI-RFPI-PVI-10-40-30, n°30).

Rappel des faits :

Par acte authentique du 25 juillet 2017 la SCI N représentée par ses 2 associés, M. et Mme F a promis de vendre, au plus tard le 22 décembre 2017 sous réserve de la réunion des conditions suspensives, à M. et Mme D un immeuble au prix de 860 000 €.

La déclaration de plus-value établie par le notaire à la demande de la SCI a mentionné un prix de cession de 460 000 €, la différence de 400 000 € correspondant au montant que les associés souhaitaient réinvestir dans l'acquisition d'une résidence principale en France afin de bénéficier de l'exonération fiscale prévue à l'article 150-U-II-1°bis du Code Général des Impôts

Lors de la signature de la vente, le notaire des acquéreurs a toutefois relevé que cette exonération fiscale n'était pas applicable,faute pour les associés de la SCI d'avoir la qualité de résidents fiscaux en France.

Le montant de la plus-value imposable calculée sur l'intégralité du prix de cession s'établissait ainsi à 102 496 € au lieu de 54 027 €.

Finalement, par acte notarié du 22 décembre 2017, le bien immobilier a été vendu à la SCI S, dont les associés étaient M. et Mme D

La SCI N a fait assigner le notaire, devant le TGI de Nanterre afin d'obtenir réparation de la perte de chance d'avoir pu renoncer à la vente qu'elle estime avoir subi du fait de la faute du notaire.

Le tribunal de Nanterre a condamné le notaire à payer à la SCI N la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts. Le Notaire a fait appel de ce jugement.

Le Cour vient d'infirmer la décision de condamnation des juges du fonds.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, celui qui s'estime lésé doit démontrer, outre la faute du notaire, un préjudice et le lien causal entre ce dernier et la faute.

S'agissant de la responsabilité du notaire la Cour rappelle :

Le notaire qui, prêtant son concours à l'établissement d'un acte doit veiller à l'utilité et à l'efficacité de cet acte, est également tenu à l'égard de toutes les parties, quelles que soient leurs compétences personnelles, à une obligation de conseil et, le cas échéant, de mise en garde en ce qui concerne, notamment, les conséquences et risques des stipulations convenues, sous réserve que celles-ci n'aient pas été immuablement arrêtées ou qu'elles n'aient pas produit leurs effets antérieurement.

Le devoir de conseil est impératif et le notaire ne peut s'y déroger en alléguant qu'il s'est borné à donner une forme authentique aux conventions des parties, ou en se prévalant des compétences ou connaissances personnelles de son client, ou de l'intervention d'autres professionnels à ses côtés (1^ère Civ., 19 décembre 2006, pourvoi n° 04-14.487 ; 3^ème Civ., 28 novembre 2007, pourvoi n°06-17.758).

Elle précise également que tenu d'une obligation de moyen, le notaire n'est pas soumis à une obligation d'investigation illimitée ; son étendue dépend des possibilités effectives de contrôle et de vérification. En effet, la responsabilité du notaire, qui aura accompli les contrôles juridiques nécessaires, ne peut être engagée que si l'officier public pouvait suspecter l'inefficacité de l'acte, douter de l'efficacité de l'opération envisagée, dans ce cas, il peut lui être reproché de ne pas avoir accompli des investigations complémentaires.

Or, au cas particulier, le notaire avait connaissance de ce que les époux F n'étaient pas résidents français et que le bien vendu n'était pas leur résidence principale.

Par ailleurs, il connaissait le prix de vente convenu entre les parties.

Ayant pour mission de rédiger ou veiller à la rédaction d'une promesse de vente, il lui incombait dès sa saisine ou, a minima, lors de la signature de la promesse, de s'assurer des conséquences fiscales de la vente et, de ce fait, d'informer ses clients sur le fait qu'ils auraient à payer un impôt sur l'intégralité de la plus-value puisqu'ils ne pouvaient prétendre au bénéfice de l'exonération fiscale relative à la résidence principale en raison de leur résidence fiscale à l'étranger.

Pour la Cour, le notaire ne s'est pas pleinement acquittée de l'obligation d'information et de conseil qui lui incombait dans la mesure où il ne démontrait pas avoir fourni à ses clients l'information selon laquelle l'intégralité de la plus-value serait imposée puisqu'ils ne pouvaient bénéficier, en tant que résidents fiscaux étrangers, de l'exonération prévue pour les résidences principales.

La faute du notaire est donc parfaitement établie et le jugement, sur ce point, sera confirmé.

En revanche, pour la Cour les époux F ne peuvent se prévaloir de la perte de chance invoquée :

Avant la signature de la promesse de vente, la SCI N a saisi le notaire alors que ses associés avaient déjà signé une offre d'achat avec les acquéreurs. Par conséquent, elle ne pouvait plus se dédire de la vente.

Elle ne démontre pas avoir saisi le notaire en amont de la signature de cette offre d'achat de sorte que dûment informée, elle aurait pu renoncer à vendre. Au contraire, la SCI N ayant saisi le notaire tardivement, était déjà tenue par l'offre d'achat. Dès lors, la perte de chance qu'elle invoque est hypothétique et, partant, ne constitue pas un préjudice.

En outre, la promesse de vente du 25 juillet 2017 stipule que la SCI N ne pouvait plus renoncer à la vente après la signature. Dès lors, la perte de chance d'avoir pu renoncer à la vente est inexistante puisque nonobstant la faute du notaire, les vendeurs ne pouvaient en tout état de cause pas renoncer à la vente à compter de la signature de la promesse.

Pour la Cour, le préjudice invoqué par la SCI N n'est pas démontré et partant infirme le jugement en ce qu'il a condamné le notaire à indemniser la SCI N.

Source : Arrêt de la cour d'appel de Versailles du 25 juillet 2023 n°21/03288