PLF2024 : le Gouvernement exclut la location de locaux meublés et d’établissements commerciaux ou industriels équipés de l'exonération « Dutreil »
Le Gouvernement vient de mettre un « arrêt-buffet » aux espoirs de certains professionnels qui voyaient dans les récents arrêts de la Cour de Cassation les prémices d'un retournement de situation quant à la « dutreillabilité » de l'activité de location meublée.
En effet, dans le cadre d'un amendement qui devra être examiné en séance publique, il propose de modifier les articles 787 B et 787 C du Code Général des Impôts afin que l'exonération partielle ne puisse pas s'appliquer aux activités patrimoniales consistant en la location de locaux meublés ou d'établissements commerciaux ou industriels équipés.
Pour mémoire, dans le cadre de la mise à jour de la base BOFIP-Impôt en date du 21 décembre 2021 concernant l'exonération Dutreil (Art. 787 B et 787 C du Code Général des Impôts), l'administration a réécrit le paragraphe relatif aux activités éligibles précisant que « seules sont susceptibles d'ouvrir droit à l'exonération les parts ou actions d'une société qui exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, à l'exclusion des activités de nature civile.» Pour l'application de l'exonération susvisée «sont considérées comme activités commerciales les activités mentionnées à l'article 34 du Code Général des Impôts et à l'article 35 du Code Général des Impôts, à l'exclusion des activités de gestion par une société de son propre patrimoine immobilier ».
A titre de précision, l'administration souligne expressément que sont exclues du régime de faveur les activités suivantes :
- les activités de location de locaux nus, quelle que soit l'affectation des locaux ;
- les activités de location de locaux meublés à usage d'habitation ;
- les activités de loueurs d'établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation ;
- les activités de promotion en restauration de son patrimoine immobilier, consistant à faire effectuer des travaux sur ses immeubles.
Cette précision doctrinale, avait ainsi clos le débat de la dutreillabilité de la location meublée, qu'un parlementaire semblait toutefois vouloir rouvrir comme d'ailleurs de nombreux professionnels.
Mais c'était sans compter le juge de l'impôt qui :
- le 1er juin dernier, a rendu une décision qui, en contradiction avec la doctrine susvisée, est venu semer le trouble quant au caractère « Dutreillable » de l'activité de loueur d'établissement commerciaux ou industriels munis d'équipements nécessaires à leur exploitation (que la location comprenne, ou non, tout ou partie des éléments incorporels du fonds de commerce ou d'industrie) qui, sur le fondement de l'article 35 du Code Général des Impôts constitue une activité commerciale - Arrêt de la Cour de Cassation du 1er juin 2023, n° 22-15.152
- le 26 juin dernier, a rendu une nouvelle décision qui "pouvait" laisser entendre que la haute juridiction judiciaire reconnaissait implicitement la dutreillabilité de la location meublée en contrariété avec la doctrine BOFIP - Arrêt de la Cour de Cassation du 26 juin 2023, n°21-18.226.
Certains experts ont commenté cette position du juge de l'impôt en indiquant que « Si d'aventure, le juge judiciaire veut s'émanciper de la doctrine en jugeant l'activité de location meublée (activité civile par nature mais commerciale au sens fiscal - Art. 35-5°bis du Code Général des Impôts) est éligible à l'exonération Dutreil, il y a fort à parier que le législateur souhaitera, dans le cadre d'un collectif budgétaire de fin d'année, modifier la législation. »
Enfin, rappelons que le Conseil d'Etat a, dans le cadre d'un recours pour excès de pouvoir contre la doctrine BOFIP-Impôts, jugé qu'aucune disposition ne permet de dénier, de manière générale, à la location de locaux meublés à usage d'habitation le caractère d'activité commerciale au sens des articles 787 B et 787 C du Code Général des Impôts pour l'application de l'exonération Dutreil-Transmission - Arrêt du Conseil d'Etat du 29 septembre 2023, n°473972.
Le Gouvernement estime que :
« contrairement aux décisions récentes de la Cour de cassation, du 1er juin et du 21 juin 2023, qui a retenu une interprétation des activités éligibles au dispositif intégrant des activités de gestion de son propre patrimoine, il n'est pas cohérent, au regard de l'objectif poursuivi par le dispositif Dutreil de pérenniser le tissu économique au moment de la transmission des entreprises par décès ou par donation, d'accorder l'exonération à la simple transmission d'un patrimoine privé mis en société. »
Partant il a déposé un amendement précisant que :
« les activités commerciales éligibles, s'entendent de celles définies aux articles 34 et 35 du Code Général des Impôts, à l'exception de toute activité de gestion de son propre patrimoine. Il s'agit ainsi d'éviter notamment que l'exonération ne bénéficie à des activités patrimoniales consistant en la location de locaux meublés ou d'établissements commerciaux ou industriels munis d'équipements nécessaires à leur exploitation.»
En pratique il propose de rajouter à l'article 787 B l'alinéa suivant :
Pour l'application du premier alinéa, n'est pas considérée comme une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale l'exercice par une société d'une activité de gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier.
Par ailleurs aux article 787 B et C, le gouvernement propose les modifications suivantes :
- a) Les mots : « ayant une activité » sont remplacés par les mots : « dont l'activité principale est » ;
- b) Après le mot : « commerciale », sont insérés les mots : « au sens des articles 34 et 35 » ;
Pour éviter tout effet d'aubaine, cette modification s'appliquerait aux transmissions intervenant à compter du 17 octobre 2023 (Date de l'amendement)
Il s'agit là d'une mesure d'urgence, le gouvernement précisant dans l'exposé des motifs de son amendement :
« Cette mesure permet de clarifier le champ d'application de l'exonération « Dutreil » dans l'attente d'autres précisions qui pourraient centrer la mesure sur la transmission d'actifs professionnels. »
Source : AMENDEMENT N°I-5400
Avertissements communs à tous les articles et aux placements en général :
• • les textes et documents n'ont pas de valeur contractuelle, sauf mention contraire expresse. Les informations communiquées sont génériques et ne constituent ni un conseil personnalisé ni une recommandation d'investir ou de vendre ;
• Elles ne constituent pas une offre, une sollicitation ou une recommandation d'adopter une stratégie d'investissement. La valeur des investissements et les revenus qu'ils génèrent peuvent varier à la baisse comme à la hausse et les investisseurs peuvent ne pas récupérer les montants initialement investis.
• les communications des sociétés de gestion, assureurs, banquiers ou promoteurs immobiliers peuvent avoir un caractère commercial : vous êtes invité à en prendre connaissance avec un oeil critique ;
• les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures ;
• tous les placements présentent des risques spécifiques tels que le risque lié à une gestion discrétionnaire, le risque de perte en capital, le risque de liquidité, le risque de change : vous devez prendre connaissance des facteurs de risques spécifiques à chaque solution avant toute décision d'investissement ;
• tous les placements sont soumis à une fiscalité qui dépend du placement lui-même et/ou de la situation personnelle de l'investisseur : vous devez vous informer de la fiscalité applicable à votre situation avant toute décision d'investissement (étant entendu que la fiscalité peut toujours évoluer durant la vie de votre investissement en cas de réforme fiscale) ;
• tout investisseur potentiel doit se rapprocher de son prestataire ou de son conseiller pour se forger sa propre opinion sur les risques inhérents à chaque investissement indépendamment des opinions et avis communiqués par les gestionnaires, et sur leur adéquation avec sa situation patrimoniale et personnelle.
