Marché de l’immobilier : vers une nouvelle géographie immobilière
Alors que l'année 2021 est en passe d'atteindre un record en nombre de transactions, on observe un renversement de la géographie immobilière avec un fort engouement pour le péri-urbain, au détriment des grands centres-villes.
Un renversement de la dynamique de marché
Selon les projections de Meilleurs Agents, le nombre de transactions attendues pour l'année 2021 devrait atteindre un nouveau record avec près d'1,2 million de transactions. Il s'agit de la meilleure année de tous les temps en termes de ventes, battant le record de 2019 (1,067 million).
Côté prix, l'immobilier continue sa progression sur un an (+4,9 %) mais avec de fortes disparités et quelques nouveautés. En effet, la capitale ainsi que les dix plus grandes métropoles françaises ne sont plus celles qui tirent les prix vers le haut. En effet, les prix sont en baisse à Paris (-1,5 %) et augmentent modérément dans les 10 plus grandes villes françaises (+4,1 %). De plus, on note des résultats très hétérogènes dans ces grandes villes : +9, 8 % à Strasbourg et -0,3 % à Toulouse.
A contrario, les zones rurales sont celles qui connaissent la plus forte croissance (+6,4 %).
Un exode urbain à relativiser
Si la crise sanitaire a fait émerger un besoin de s'éloigner des centres-villes pour gagner en pouvoir d'achat et donc en mètres carrés, on ne peut pas pour autant parler d'exode urbain. Bien que les prix des biens situés en zones rurales sont en forte augmentation (+6,4 %) et que les volumes de ventes sont en hausse (+13 % depuis le 1er mars 2020), tous les territoires ruraux ne sont pas pour autant concernés. En effet, seuls les marchés des résidences secondaires et du péri-urbain connaissent une hausse exceptionnelle (respectivement +9,4 % et 9,7 %) alors que celui en zone rurale plus isolée n'est que de +1,7 %.
Cette dynamique d'éloignement des villes est à relativiser car le télétravail ne devrait rester qu'une pratique occasionnelle pour 50 % des interrogés (contre 38 % auparavant) avec un rythme d'un à 2 jours par semaine pour 60 % d'entre eux. De plus, les réseaux de transports et de téléphonie ne sont pas assez développés dans toutes les communes rurales les plus isolées pour permettre un report massif du marché dans ces communes.
Vers une nouvelle géographie immobilière
Les grandes gagnantes de cette nouvelle géographie immobilière sont les grandes banlieues des plus grandes villes de France. Elles gagnent en attractivité et ont vu leur prix augmenter depuis la crise du covid-19. Alors que Paris perd -1,5 %, la grande banlieue parisienne voit ses prix augmenter de +8,3 %. C'est également le cas pour les 40 plus grandes villes françaises. En outre, les ventes au prix sont désormais plus importantes en grande banlieue (36 % contre 24 % en 2020), que dans la proche banlieue et dans le centre (31 % contre 36 % en 2020), inversant ainsi le rapport de force en place ces dernières années.
Ce phénomène est moins présent dans les villes moyennes dont les prix ont augmenté de +4,9 % en coeur de ville et de 5,8 % en grande banlieue. A taille plus humaine, ces villes ne connaissent pas le même désamour du centre que Paris et d'autres grandes villes. Ainsi, les prix ont augmenté de +8,2 % à Brest, +6,2 % à Orléans et +7,4 % à Angers.
Paris se maintiendra au-dessus des 10 000 €/m2
Bien que Paris connaisse une baisse des prix sur un an, passant ainsi de 10 643 €/m2 à l'été 2020 à 10 451 €/m2 au 1er septembre 2021, la perspective de voir Paris sous la barre des 10 000 €/m2 semble peu probable. Plusieurs indices montrent une phase de stabilisation dans la capitale : après avoir été en baisse fin 2020, le nombre d'acheteurs se stabilise depuis plusieurs mois. De la même manière, les tarifs intra-muros ne diminuent plus depuis le printemps et les négociations effectués sur le prix des biens se stabilisent depuis le début de l'année avec 28 % des transactions qui se font toujours au prix.
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