Le « Convenience real estate » : la classe d’actif incontournable en zone périurbaine

Les zones commerciales et d'activité en périphérie des villes sont devenues stratégiques, et ont une importance toute particulière dans la chaine de consommation des populations et de production des entreprises.

L'urbanisation et l'évolution des habitudes de consommation ont, depuis plusieurs années, fortement modifié nos territoires et notre manière de les appréhender. Les zones commerciales et d'activité en périphérie des villes sont devenues stratégiques, et ont une importance toute particulière dans la chaine de consommation des populations et de production des entreprises. La convergence des locaux commerciaux, des locaux d'activité ou de logistique au sein de ces zones périurbaines denses, et l'importance que celles-ci ont aujourd'hui dans le fonctionnement des grandes agglomérations régionales françaises, renforcent la périphérie des villes et la valeur des fonciers qui la composent. 

Les périphéries des villes, des territoires toujours plus stratégiques

Votée le 22 août dernier, la loi « Climat et résilience » a inscrit la lutte contre l'artificialisation des sols dans les grands objectifs de l'urbanisme et de l'aménagement du territoire, renforçant ainsi l'importance qu'ont les zones urbaines denses en périphérie des villes. La maitrise de l'étalement urbain, l'optimisation de la densité des espaces urbanisés et la protection des sols des espaces naturels, agricoles et forestiers sont dorénavant les nouveaux axes d'équilibre des politiques en matière d'aménagement du territoire et d'urbanisme.

Point d'orgue d'une réflexion politique, économique, sociale et environnementale initiée depuis de nombreuses années, cette loi oblige de fait les professionnels de l'immobilier (investisseurs ou promoteurs), à reconsidérer leurs stratégies d'investissement et d'expansion sur ces territoires. Partir de l'existant, restructurer des bâtiments devenus obsolètes, se tourner vers les derniers fonciers disponibles ou les friches industrielles sont, pour eux, plus que jamais des pistes de développement.

L'émergence d'une seule et même classe d'actif que l'on peut regrouper sous le terme de « Convenience real estate »

La crise sanitaire a eu pour conséquence d'accélérer certaines tendances, et la manière dont évolue l'immobilier en périphérie des villes n'a pas échappé à la règle. Les périphéries des villes ont toujours concentré de nombreuses activités de production et de consommation, et regroupé des locaux à usage de commerce, d'activité ou de logistique urbaine. Mais si ces 3 classes d'actifs étaient auparavant bien distinctes dans l'esprit des investisseurs, elles peuvent être aujourd'hui regroupées au sein d'une seule et même catégorie, le « Convenience real estate », ou l'immobilier pratique.

Le développement des circuits courts, les enjeux liés à la consommation durable, la généralisation du e-commerce (click&collect, drive et livraison à domicile), mais également les besoins accrus en termes de services, font en effet émerger au sein de ces zones des actifs adaptés, répondants à la demande des consommateurs d'une part, et aux impératifs des PME-ETI d'autre part.

Les zones commerciales doivent aujourd'hui plus que jamais s'adapter aux attentes des consommateurs, en modifiant le format de leurs magasins, ou en s'appuyant sur de nouveaux espaces de stockage à proximité immédiate des lieux de consommation. La multifonctionnalité et l'adaptabilité sont devenus les maitres mots. Les locaux à usage d'activité ou de logistique urbaine sont quant à eux clés dans le fonctionnement de l'économie locale et dans l'approvisionnement des centres-villes. Ils sont dorénavant totalement intégrés dans le tissu urbain.

L'association de locaux à usage de commerce, d'activité ou de logistique urbaine, reste un formidable vivier d'opportunités immobilières et de création de valeur à moyen et à long terme. Le Convenience real estate, ou l'immobilier stratégique en périphérie des villes, a de beaux jours devant lui.