\r\n
\r\n\r\nVous \u00eates \u00e9conomiste, sp\u00e9cialiste reconnu des FIA immobiliers et de leurs march\u00e9s sous-jacents. Les transactions se sont effondr\u00e9es en 2023, avec un volume act\u00e9 de l'ordre de 14
Pierre Schoeffler \u2013 Il faut effectivement s'accrocher \u00e0 quelques signaux de march\u00e9. Je rappelle qu'en 2022 les taux directeurs de la Banque centrale europ\u00e9enne ont fait un bond absolument consid\u00e9rable. De + 450 points de base. Les taux long terme, qui sont beaucoup plus importants pour la valorisation des actifs immobiliers, ont quant \u00e0 eux bondi de 300 points de base (1). C'est donc un choc majeur qui s'est produit en 2022. Mais, en fait, le segment immobilier avait commenc\u00e9 \u00e0 r\u00e9agir, via l'immobilier cot\u00e9 pr\u00e9cis\u00e9ment, d\u00e8s 2021. Les premiers signaux d'alerte sont donc venus de l'immobilier cot\u00e9. Alors m\u00eame que la Banque centrale europ\u00e9enne n'avait pas encore augment\u00e9 ses taux d'int\u00e9r\u00eat\u2026
\r\n\r\nPierre Schoeffler \u00a0\u2013 Ce sont effectivement des indicateurs avanc\u00e9s. Voyant que l'inflation partait, les march\u00e9s europ\u00e9ens de l'immobilier cot\u00e9 se sont imm\u00e9diatement m\u00e9fi\u00e9s. Par un mouvement de baisse. Ce qu'ils indiquaient, et que l'on mesure par le rapport cours de Bourse sur valeur de l'actif net, c'est que l'immobilier physique devait baisser d'environ 30%, par rapport \u00e0 sa valeur en 2021. Tous segments immobiliers confondus. Ce signal de \u00ab -30% \u00bb est stable depuis environ 6 mois. Mais il s'est effectivement modifi\u00e9 ces 2 derniers mois, avec la remont\u00e9e des cours. Ce qui signifie que ce niveau de -30% \u00e9tait peut-\u00eatre un peu trop \u00e9lev\u00e9\u2026
\r\n\r\nPierre Schoeffler \u00a0\u2013 On pourrait \u00eatre \u00e0 un palier. L'immobilier cot\u00e9 a r\u00e9agi mi-2021. Soit un an avant l'immobilier physique, qui a r\u00e9agi mi-2022. L'immobilier cot\u00e9 aurait donc approximativement un an d'avance. Nous sommes en d\u00e9cembre 2023. La stabilisation pourrait donc intervenir en d\u00e9cembre 2024. Mais sans certitude\u2026
\r\n\r\nPierre Schoeffler \u00a0\u2013 Le PEPFI est un indice de fonds institutionnels pan-europ\u00e9ens ouverts, trimestriel, qui est effectivement tr\u00e8s int\u00e9ressant. Il donne des informations sur les valeurs d'expertise des fonds en question (mais pas sur les valeurs transactionnelles). L'indice indique une baisse des valeurs, entre mi-2022 et septembre 2023, d'environ 15%. Il s'agit donc d'un signal assez fort. Mais ce qu'il est int\u00e9ressant de constater, c'est que, trimestre apr\u00e8s trimestre, la dynamique de la baisse perd de sa vigueur. Dit autrement, la d\u00e9riv\u00e9e seconde de cette baisse importante (15%) est en train de devenir positive\u2026
\r\n\r\nPierre Schoeffler \u00a0\u2013 Pour cela, il faut au moins regarder le march\u00e9 phare de l'immobilier d'entreprise\u00a0: celui des bureaux prime Paris QCA (2). Ses taux de capitalisation sont pass\u00e9s de 2,7% - 2,8% fin 2021 \u00e0 4,2% aujourd'hui. Ce qui correspond \u00e0 environ 30% de baisse de la valeur des actifs bureaux prime. L'\u00e9quilibre est-il atteint ? Tout laisse \u00e0 penser que ce n'est pas encore le cas. Car l'\u00e9cart entre les prix de r\u00e9servation des acheteurs et ceux des vendeurs - le \u00ab bid/ask \u00bb - est encore trop large pour assurer une liquidit\u00e9 normale. Pour que cette liquidit\u00e9 normale soit assur\u00e9e, il faudrait que le taux de capitalisation progresse encore quelque peu. Jusqu'\u00e0 4,5%, peut-\u00eatre. L'\u00e9quilibre n'est donc pas loin d'\u00eatre atteint. Quelques transactions \u00e0 4,5% ont bien \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9es. Mais pas encore suffisamment pour consid\u00e9rer que ce taux est le taux de march\u00e9\u2026
\r\n\r\nPierre Schoeffler \u00a0\u2013 Si l'on prend leur valeur transactionnelle, qui correspond \u00e0 la liquidit\u00e9, la baisse est de l'ordre de 20% \u00e0 30%. En revanche, si l'on prend leur valeur d'expertise, qui est moindre par d\u00e9finition puisqu'il y a toujours une forme de lissage, ce que fait ressortir par exemple l'indice MSCI semestriel France enti\u00e8re, \u00e0 juin dernier, c'est une baisse de l'ordre de 10% entre mi-2022 et mi-2023. Je pense donc que le march\u00e9 immobilier va terminer l'ann\u00e9e, en valeur d'expertise, avec une baisse de l'ordre de 10% \u00e0 12% sur l'ensemble de l'exercice\u2026
\r\n\r\nPropos recueillis le 19 d\u00e9cembre 2023
\r\n\r\nLire aussi
\r\n\r\n\r\n
Cr\u00e9\u00e9 en 1986, l'IEIF est un centre d'\u00e9tudes, de recherche et de prospective ind\u00e9pendant sp\u00e9cialis\u00e9 en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l'immobilier et de l'investissement dans leur activit\u00e9 et leur r\u00e9flexion strat\u00e9gique, en leur proposant des \u00e9tudes, notes d'analyses, synth\u00e8ses et clubs de r\u00e9flexion.
\r\n\r\nL'approche de l'IEIF int\u00e8gre l'immobilier \u00e0 la fois dans l'\u00e9conomie et dans l'allocation d'actifs. Elle est transversale, l'IEIF suivant \u00e0 la fois les march\u00e9s (immobilier d'entreprise, logement), les fonds immobiliers (cot\u00e9s : SIIC, REIT ; non cot\u00e9s : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
\r\n\r\nLes changements majeurs li\u00e9s aux d\u00e9fis environnementaux et soci\u00e9taux sont autant d'opportunit\u00e9s de consid\u00e9rer l'avenir. Les nouveaux leviers identifi\u00e9s constitueront la croissance et la performance financi\u00e8re et immobili\u00e8re de demain. C'est dans cet esprit que La Fran\u00e7aise, groupe de gestion, forge ses convictions d'investissement et con\u00e7oit sa mission. Le groupe utilise sa capacit\u00e9 d'innovation et sa technologie au service de sa client\u00e8le et pour concevoir ses solutions d'investissement alliant rendement et durabilit\u00e9. Organis\u00e9 autour de 2 piliers que sont les \u00ab actifs financiers \u00bb et les \u00ab actifs immobiliers \u00bb, La Fran\u00e7aise se d\u00e9veloppe aupr\u00e8s d'une client\u00e8le institutionnelle et patrimoniale en France et \u00e0 l'international. La Fran\u00e7aise g\u00e8re plus de 55
(i) Information extraite d'un document officiel de la soci\u00e9t\u00e9.
\r\n\r\n(1) Pour le taux de l'OAT 10 ans.
\r\n\r\n(2) Quartier central des affaires.
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Pierre Schoeffler \u2013 Il faut effectivement s'accrocher \u00e0 quelques signaux de march\u00e9. Je rappelle qu'en 2022 les taux directeurs de la Banque centrale europ\u00e9enne ont fait un bond absolument consid\u00e9rable. De + 450 points de base. Les taux long terme, qui sont beaucoup plus importants pour la valorisation des actifs immobiliers, ont quant \u00e0 eux bondi de 300 points de base (1). C'est donc un choc majeur qui s'est produit en 2022. Mais, en fait, le segment immobilier avait commenc\u00e9 \u00e0 r\u00e9agir, via l'immobilier cot\u00e9 pr\u00e9cis\u00e9ment, d\u00e8s 2021. Les premiers signaux d'alerte sont donc venus de l'immobilier cot\u00e9. Alors m\u00eame que la Banque centrale europ\u00e9enne n'avait pas encore augment\u00e9 ses taux d'int\u00e9r\u00eat\u2026
\r\n\r\nPierre Schoeffler \u00a0\u2013 Ce sont effectivement des indicateurs avanc\u00e9s. Voyant que l'inflation partait, les march\u00e9s europ\u00e9ens de l'immobilier cot\u00e9 se sont imm\u00e9diatement m\u00e9fi\u00e9s. Par un mouvement de baisse. Ce qu'ils indiquaient, et que l'on mesure par le rapport cours de Bourse sur valeur de l'actif net, c'est que l'immobilier physique devait baisser d'environ 30%, par rapport \u00e0 sa valeur en 2021. Tous segments immobiliers confondus. Ce signal de \u00ab -30% \u00bb est stable depuis environ 6 mois. Mais il s'est effectivement modifi\u00e9 ces 2 derniers mois, avec la remont\u00e9e des cours. Ce qui signifie que ce niveau de -30% \u00e9tait peut-\u00eatre un peu trop \u00e9lev\u00e9\u2026
\r\n\r\nPierre Schoeffler \u00a0\u2013 On pourrait \u00eatre \u00e0 un palier. L'immobilier cot\u00e9 a r\u00e9agi mi-2021. Soit un an avant l'immobilier physique, qui a r\u00e9agi mi-2022. L'immobilier cot\u00e9 aurait donc approximativement un an d'avance. Nous sommes en d\u00e9cembre 2023. La stabilisation pourrait donc intervenir en d\u00e9cembre 2024. Mais sans certitude\u2026
\r\n\r\nPierre Schoeffler \u00a0\u2013 Le PEPFI est un indice de fonds institutionnels pan-europ\u00e9ens ouverts, trimestriel, qui est effectivement tr\u00e8s int\u00e9ressant. Il donne des informations sur les valeurs d'expertise des fonds en question (mais pas sur les valeurs transactionnelles). L'indice indique une baisse des valeurs, entre mi-2022 et septembre 2023, d'environ 15%. Il s'agit donc d'un signal assez fort. Mais ce qu'il est int\u00e9ressant de constater, c'est que, trimestre apr\u00e8s trimestre, la dynamique de la baisse perd de sa vigueur. Dit autrement, la d\u00e9riv\u00e9e seconde de cette baisse importante (15%) est en train de devenir positive\u2026
\r\n\r\nPierre Schoeffler \u00a0\u2013 Pour cela, il faut au moins regarder le march\u00e9 phare de l'immobilier d'entreprise\u00a0: celui des bureaux prime Paris QCA (2). Ses taux de capitalisation sont pass\u00e9s de 2,7% - 2,8% fin 2021 \u00e0 4,2% aujourd'hui. Ce qui correspond \u00e0 environ 30% de baisse de la valeur des actifs bureaux prime. L'\u00e9quilibre est-il atteint ? Tout laisse \u00e0 penser que ce n'est pas encore le cas. Car l'\u00e9cart entre les prix de r\u00e9servation des acheteurs et ceux des vendeurs - le \u00ab bid/ask \u00bb - est encore trop large pour assurer une liquidit\u00e9 normale. Pour que cette liquidit\u00e9 normale soit assur\u00e9e, il faudrait que le taux de capitalisation progresse encore quelque peu. Jusqu'\u00e0 4,5%, peut-\u00eatre. L'\u00e9quilibre n'est donc pas loin d'\u00eatre atteint. Quelques transactions \u00e0 4,5% ont bien \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9es. Mais pas encore suffisamment pour consid\u00e9rer que ce taux est le taux de march\u00e9\u2026
\r\n\r\nPierre Schoeffler \u00a0\u2013 Si l'on prend leur valeur transactionnelle, qui correspond \u00e0 la liquidit\u00e9, la baisse est de l'ordre de 20% \u00e0 30%. En revanche, si l'on prend leur valeur d'expertise, qui est moindre par d\u00e9finition puisqu'il y a toujours une forme de lissage, ce que fait ressortir par exemple l'indice MSCI semestriel France enti\u00e8re, \u00e0 juin dernier, c'est une baisse de l'ordre de 10% entre mi-2022 et mi-2023. Je pense donc que le march\u00e9 immobilier va terminer l'ann\u00e9e, en valeur d'expertise, avec une baisse de l'ordre de 10% \u00e0 12% sur l'ensemble de l'exercice\u2026
\r\n\r\nPropos recueillis le 19 d\u00e9cembre 2023
\r\n\r\nLire aussi
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Cr\u00e9\u00e9 en 1986, l'IEIF est un centre d'\u00e9tudes, de recherche et de prospective ind\u00e9pendant sp\u00e9cialis\u00e9 en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l'immobilier et de l'investissement dans leur activit\u00e9 et leur r\u00e9flexion strat\u00e9gique, en leur proposant des \u00e9tudes, notes d'analyses, synth\u00e8ses et clubs de r\u00e9flexion.
\r\n\r\nL'approche de l'IEIF int\u00e8gre l'immobilier \u00e0 la fois dans l'\u00e9conomie et dans l'allocation d'actifs. Elle est transversale, l'IEIF suivant \u00e0 la fois les march\u00e9s (immobilier d'entreprise, logement), les fonds immobiliers (cot\u00e9s : SIIC, REIT ; non cot\u00e9s : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
\r\n\r\nLes changements majeurs li\u00e9s aux d\u00e9fis environnementaux et soci\u00e9taux sont autant d'opportunit\u00e9s de consid\u00e9rer l'avenir. Les nouveaux leviers identifi\u00e9s constitueront la croissance et la performance financi\u00e8re et immobili\u00e8re de demain. C'est dans cet esprit que La Fran\u00e7aise, groupe de gestion, forge ses convictions d'investissement et con\u00e7oit sa mission. Le groupe utilise sa capacit\u00e9 d'innovation et sa technologie au service de sa client\u00e8le et pour concevoir ses solutions d'investissement alliant rendement et durabilit\u00e9. Organis\u00e9 autour de 2 piliers que sont les \u00ab actifs financiers \u00bb et les \u00ab actifs immobiliers \u00bb, La Fran\u00e7aise se d\u00e9veloppe aupr\u00e8s d'une client\u00e8le institutionnelle et patrimoniale en France et \u00e0 l'international. La Fran\u00e7aise g\u00e8re plus de 55
(i) Information extraite d'un document officiel de la soci\u00e9t\u00e9.
\r\n\r\n(1) Pour le taux de l'OAT 10 ans.
\r\n\r\n(2) Quartier central des affaires.
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