La conjoncture immobilière vue par la SCPI Novapierre Résidentiel
Analyse de la conjoncture immobilière vue par Paref Gestion (texte extrait du rapport annuel 2024 de la SCPI Novapierre Résidentiel).
Conjoncture économique
En 2024, l'économie française a enregistré une croissance modérée de 1,1 %, soutenue par le commerce extérieur et une consommation des ménages résiliente.
Le premier trimestre a été marqué par une hausse du PIB de 0,2 %, dans un contexte de tensions géopolitiques persistantes en Ukraine et au Moyen-Orient.
Cette situation a mis en lumière la vulnérabilité énergétique de l'Europe et renforcé la nécessité pour la France dʼaccélérer sa transition énergétique.
Au deuxième trimestre, le PIB a poursuivi sa progression à +0,2 %. Toutefois, la consommation des ménages en biens a reculé de 0,2 %, traduisant une prudence accrue face à l'inflation.
Les PME et TPE ont commencé à ressentir les effets d'une demande plus faible et d'incertitudes fiscales, ralentissant leurs investissements et recrutements.
Le troisième trimestre a vu une accélération de l'activité (+0,4 %), portée notamment par l'effet des Jeux Olympiques et Paralympiques de Paris qui ont dynamisé la consommation de services.
Après trois trimestres de repli, la consommation des ménages en biens a rebondi de 0,3 %. Lʼinflation, mesurée par lʼindice des prix à la consommation, est légèrement remontée à 1,2 % en octobre.
Le quatrième trimestre a enregistré une contraction du PIB de 0,1 %, en partie due au contrecoup post-JO. La consommation des ménages a ralenti (+0,3 % après +0,6 %) et les investissements ont baissé de 0,1 %, particulièrement dans la construction.
Le pouvoir d'achat a stagné, pénalisé par une inflation toujours présente et une pression fiscale accrue.
Après une année 2023 marquée par une inflation élevée, celle-ci a nettement reflué en 2024, passant de 3,0 % en janvier à 1,3 % en décembre, pour une moyenne annuelle de 2,3 %.
Cependant, les tensions commerciales mondiales ont provoqué de nouvelles pressions haussières début 2025. Dans ce contexte, la Banque de France a abaissé ses prévisions de croissance pour 2025 à 0,7 %, anticipant un impact négatif sur les exportations françaises.
En résumé, l'année 2024 a été portée par des événements ponctuels, comme les Jeux Olympiques, mais freinée par des défis géopolitiques, une inflation encore fluctuante et une consommation sous pression.
Lʼinvestissement des entreprises est resté modéré dans un environnement économique toujours incertain.
Le marché des fonds immobiliers
Les SCPI ont connu une collecte brute de 4,7 milliards d'euros en 2024, soit une baisse de 38 % par rapport à 2023.
Malgré ce repli, le taux de distribution moyen sʼest amélioré pour atteindre 4,72 %, contre 4,52 % en 2023. La capitalisation totale des SCPI a légèrement reculé de 1,7 % sur lʼannée, atteignant 88,5 milliards d'euros au 31 décembre 2024.
La collecte a largement bénéficié aux SCPI diversifiées (68 % de la collecte brute), tandis que les SCPI bureaux, santé, logistique, commerces et résidentielles ont vu leur part reculer.
Le marché résidentiel en France en 2024
En 2024, le marché de lʼinvestissement résidentiel en bloc a été en demi-teinte avec un premier semestre solide (1,7 milliard € investi) et un second semestre plus ralenti (1,3 milliard €).
Le volume annuel atteint 3 milliards €, soit une baisse de 10 % par rapport à 2023.
Le logement classique et intermédiaire a progressé (+14 %) pour représenter 82 % du total, tandis que les résidences coliving et étudiantes chutent respectivement de 46 % et 67 %.
Le marché des résidences services seniors reste faible, totalisant 75 millions € de transactions, majoritairement des opérations coliving seniors.
Les taux de rendement prime poursuivent leur hausse : 5,00 % pour les résidences étudiantes, 5,50 % pour le coliving et 6,50 % pour les maisons de retraite.
Les rendements du résidentiel classique restent stables à 3,50 % à Paris, 4,50 % à Lyon, et 5,00 % à Marseille.
La baisse des taux d'intérêt (moyenne autour de 3,2 %) combinée au recul des prix immobiliers améliore le pouvoir d'achat immobilier des ménages.
Ce redressement amorcé dès fin 2022 en Île-de-France s'accompagne d'un déplacement de la demande vers des zones moins denses.
Le marché résidentiel francilien
Grâce à une solvabilité améliorée, le marché résidentiel francilien se stabilise. Le rythme des ventes reste influencé par des contraintes et hésitations dʼacquéreurs.
Avec 102 850 ventes de logements anciens en Île-de-France (–13 %), l'activité reste dynamique à Paris (–10 %). Les prix chutent de –2,9 % en fin d'année en Île-de-France et –3,0 % à Paris.
Le prix moyen au m² est de 6 090 € en Île-de-France et de 9 470 € à Paris.
Les arrondissements les plus chers à Paris sont : 6ᵉ (13 460 €/m²), 7ᵉ (12 420 €/m²), 8ᵉ (11 760 €/m²), centre (11 300 €/m²), et 16ᵉ (10 160 €/m²).
Dix arrondissements restent sous la barre des 10 000 €/m². Hors Paris, les prix baissent de –3,2 % en Petite Couronne et –2,0 % en Grande Couronne.
Les projections indiquent une stabilité des prix d'ici avril 2025 en Petite Couronne, et une hausse modérée en Grande Couronne.
Sources : Notaires de France 2024, Banque de France, Études BPCE 2024, Cushman & Wakefield 2024, Colliers 2024.
Texte extrait du Rapport Annuel 2024 de la SCPI Novapierre Résidentiel
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