Foncières : comment analyser la décote actuelle de 45% ?
Le niveau actuel de décote des foncières cotées projette une baisse de l'ordre de 50% de la valeur des actifs immobiliers, inflation comprise, depuis le retournement du marché, mi-2022. Laurent Gauville, directeur général délégué de Gestion 21, et gestionnaire du fonds Immobilier 21 (1), ne croit pas à une telle correction. Une stabilisation des prix des actifs immobiliers serait, à l'inverse, un catalyseur boursier important pour le secteur. Analyse.
La décote de l'immobilier coté, par rapport aux prix des immeubles observés sur les marchés immobiliers, représente une protection. Pour autant, un même niveau de décote ne représente pas le même niveau de protection. Ce niveau de protection doit s'interpréter de façon distincte selon la baisse des prix immobiliers déjà réalisée dans le cycle.
Comparaison entre la baisse réalisée des valeurs d'expertise entre juin 2022 et mars 2024…
C'est pourquoi il est intéressant, à titre d'exemple, de regarder le niveau de décote tel qu'il s'affichait à la date du début de la baisse des prix immobiliers (2). Et de le comparer au niveau de décote de la période actuelle.
Sur ce principe, nous avons distingué 2 périodes :
- Juin 2022, qui correspond au début de la baisse des prix immobiliers
- Mars 2024, où la baisse constatée des prix immobiliers, au niveau de la zone euro, ressort en moyenne à -11%.
Cette baisse est variable selon les secteurs et les typologies de foncières. Le plus fort recul constaté est celui des foncières de bureaux (-16%). Suivi des foncières résidentiel (-15%). Le secteur de la santé est le plus résilient sur la période, avec une baisse limitée à -3%.
….et la baisse anticipée par la Bourse en début et fin de période.
En début de période, mi-2022, la décote des foncières ressortait quant à elle à 52%. Ce qui induisait, en prenant en compte l'endettement des foncières, une baisse anticipée de -31% des valeurs immobilières. En mars 2024, le niveau de la décote est passé à 45%. Ce qui représente une baisse anticipée des valeurs immobilières de -26%. Ce niveau de décote demeure très élevé. Et ce d'autant plus que l'on se rapproche d'une stabilisation des prix immobiliers, suite à la baisse de 11% déjà réalisée.
Une stabilisation des prix des actifs immobiliers à fin 2024 sera un catalyseur boursier
Ce niveau de 45% anticipe, on l'a dit, une baisse des valeurs d'actifs de 26% … mais en réalité une baisse totale de 37%, si l'on prend en compte la baisse déjà réalisée. Sans parler de la prise en compte de l'inflation, qui conduirait alors à une baisse de l'ordre de -50%. Nous ne croyons pas à la réalisation d'une telle baisse. Et nous considérons, par conséquent, qu'une stabilisation des prix des immeubles à fin 2024 sera un catalyseur boursier important du secteur.
A propos de Gestion 21(i)
Gestion 21 est une société de gestion indépendante créée en 2007. Son métier consiste à gérer des actions à long terme pour le compte d'investisseurs via des OPC ou des mandats institutionnels. Elle propose son expertise sur 2 classes d'actifs : les actions françaises et les foncières cotées de la zone euro. Forte de l'expérience accumulée par ses gérants-fondateurs depuis plus de 20 ans, de ses travaux de recherche appliqués, du suivi approfondi et des rencontres avec les entreprises, l'équipe de gestion travaille avec patience et rigueur dans le but de réaliser des investissements profitables à long terme.
(i) Information extraite d'un document officiel de la société.
(1) Le fonds Immobilier 21 supporte un risque en capital, un risque Action et un risque lié à la gestion discrétionnaire. Veuillez-vous référer au prospectus et au document d'informations clés pour l'investisseur avant de prendre toute décision finale d'investissement.
(2) Le calcul est réalisé sur la période du S1 2022 à mars 2024 pour l'ensemble des typologies d'actifs, à l'exception des immeubles des foncières du commerce calculée de 2020 à mars 2024. Les foncières de commerce ayant baissé dès 2020, à cause du Covid.
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