Des dispositifs fiscaux pour inciter les bailleurs à soutenir leurs entreprises locataires

Pour faire face aux difficultés croissantes des entreprises, le gouvernement a créé 2 nouveaux dispositifs encourageant les bailleurs à abandonner certaines échéances de loyer. Par Christophe Frionnet, avocat associé et Nathan Kegler, avocat, CMS Francis Lefebvre Avocats.

Pour venir en aide aux entreprises les plus touchées par la crise sanitaire, les restrictions qui en résultent et les difficultés rencontrées pour acquitter leurs échéances locatives, le gouvernement a mis en place, 2 dispositifs compatibles l'un avec l'autre, avec un objectif commun : encourager les bailleurs à consentir l'abandon de certaines échéances de loyers dues par les entreprises locataires.

Le premier dispositif, mis en place par l'article 3 de la deuxième loi de finances rectificative pour 2020, publiée le 25 avril 2020 a consacré la déductibilité des abandons de créances locatives réalisées entre le 15 avril 2020 et le 30 juin 2021 (1).

En effet, concernant les bailleurs relevant des revenus fonciers (RF), un nouvel article 14 B dans le Code Général des Impôts (CGI) leur permet de ne pas être imposables sur les loyers et accessoires afférents à un immeuble loué à une entreprise qu'ils ont renoncé à percevoir au cours de cette période. En parallèle, ils pourront néanmoins continuer à déduire les charges foncières correspondantes (intérêts d'emprunt, etc.).

Concernant les bailleurs dont les revenus sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), la modification de l'article 39, 9° du Code Général des Impôts leur permet de déduire de leur résultat imposable, le montant des abandons de loyer et accessoires afférents à des immeubles loués à une entreprise et consentis au cours de ce même intervalle.

Pas de revenus imposables pour les bailleurs

Une réponse ministérielle du 4 février dernier est également venue préciser que les abandons de loyers consentis jusqu'au 30 juin 2021 ne constitueront pas des revenus imposables pour les bailleurs, quelle que soit leur catégorie d'imposition (RM Jean-Baptiste Blanc, JO Sénat du 4 février 2021, n° 18777). Il est donc ici confirmé que les bailleurs relevant des bénéfices non commerciaux (BNC) (cas par exemple d'une activité de sous-location) sont également concernés.

Ce premier dispositif a ainsi pour vocation de limiter l'imposition des bailleurs ayant renoncé à percevoir certaines échéances de loyer.

Le second dispositif a été mis en place par l'article 20 de la loi de finances pour 2021, publiée le 29 décembre 2020 et permet aux bailleurs de bénéficier, sous conditions, d'un crédit d'impôt lorsqu'ils consentent un abandon ou une renonciation définitive du loyer de novembre 2020.

Cet avantage fiscal est cependant conditionné au respect de plusieurs conditions tenant au bailleur et au locataire concernés.

Le bailleur doit, avant le 1^er janvier 2022, renoncer définitivement à percevoir de son locataire le loyer échu au titre du mois de novembre 2020. Si celui-ci est une personne morale, il ne devait également pas être en difficulté au 31 décembre 2019, au sens du règlement UE 651/2014 de la Commission du 17 juin 2014.

Le locataire, de son côté doit respecter les conditions suivantes :

• louer des locaux en France ayant fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public au cours du mois de novembre 2020 ou exercer son activité principale dans un secteur particulièrement touché par la crise sanitaire (répertoriés à l'annexe 1 du décret n° 2020-371 du 30 mars 2020, par exemple, les restaurants et agences de voyage) ;
• avoir un effectif inférieur à 5 000 salariés ;
• ne pas être en difficulté au 31 décembre 2019, au sens du règlement UE 651/2014 de la Commission du 17 juin 2014 ;
• ne pas être en liquidation judiciaire en date du 1^er mars 2020.

Le crédit d'impôt octroyé est égal à 50% de l'abandon de loyer et s'imputera sur l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés dû par le bailleur au titre de l'exercice au cours duquel les abandons auront été consentis, à savoir 2020 ou 2021 (l'excédent éventuel sera restitué).

Dispositif limité

Ce dispositif est cependant limité puisque le montant des abandons de loyers, éligibles au crédit d'impôt, ne peut pas être supérieur, pour l'ensemble des locaux loués par une entreprise, au plafond prévu par la Commission européenne pour l'encadrement temporaire des mesures d'aides d'État, soit :

• 3 600 000.euros, soit un crédit d'impôt total de 1 800 000 €, pour les locataires employant moins de 250 salariés(2) ;
• 5.400 000 €, soit un crédit d'impôt total de 1 800 000 €, pour les locataires employant de 250 à 5 000 salariés(3).

À retenir : Au cours de la campagne déclarative qui devrait se tenir entre avril et juin 2021, chaque bailleur ayant renoncé à une ou plusieurs échéances de loyer en 2020 et/ou consenti à abandonner définitivement le loyer du mois de novembre 2020, avant le 31 décembre 2020 devra en tenir compte en remplissant sa déclaration de revenus (formulaire n°2044 pour les bailleurs relevant des RF, n°2031 pour les BIC et n°2035 pour les BNC) ou de résultat (formulaires n°2050 et suiv. pour les bailleurs soumis à l'IS). A ce titre, les formulaires déclaratifs existants devraient être mis à jour pour tenir compte de l'instauration de ce nouveau crédit d'impôt.

(1) La deuxième loi de finances rectificative prévoyait initialement que le dispositif s'appliquerait entre le 15 avril et le 31 décembre 2020 mais l'article 20 de la loi de finances pour 2021 est venu proroger cette période jusqu'au 30 juin 2021.

(2) Initialement fixé à 800 000 € par la Communication de la Commission Européenne du 19 juin 2020, ce plafond a été réhaussé à 1 800 000 € en date du 28 janvier 2021.

(3) Lorsque le locataire, bénéficiaire de l'abandon emploie entre 250 et 5 000 salariés, le montant de l'abandon consenti au titre d'un mois est retenu dans la limite des 2/3 du montant du loyer du mois concerné.