CORUM AM lance une nouvelle SCPI, sans frais d'entrée

La société de gestion CORUM AM a annoncé le 20 mai 2026 le lancement de R Start, sa cinquième SCPI. Cette société civile de placement immobilier se distingue par un modèle tarifaire inédit : elle ne prélève ni commission de souscription, ni frais d'acquisition sur les achats d'immeubles.

Le prix de la part est fixé à 200 euros.

Une SCPI sans commission de souscription ni frais d'acquisition

R Start est présentée par Corum AM comme la première SCPI supprimant à la fois les frais de souscription et les frais d'acquisition d'immeubles. Cette innovation tarifaire intervient sur un marché où certaines SCPI dites « sans frais » remplacent les frais de souscription par des frais prélevés lors des acquisitions immobilières.

CORUM AM, premier collecteur du marché depuis plusieurs années, propose ainsi un modèle différent. La société de gestion indique que les frais facturés reposent principalement sur les flux positifs générés par la SCPI, hors commission de retrait anticipé. Ils ne sont donc pas prélevés sur un décaissement lié à l'achat des immeubles.

Selon Corum, les frais d'acquisition peuvent créer des biais dans la gestion d'une SCPI. La société estime qu'ils peuvent réduire la transparence pour l'épargnant et favoriser certains comportements de gestion, notamment le recours à l'endettement.

Un modèle de frais centré sur les loyers et sur les plus-values

Pendant la période de détention, R Start prélève deux principaux types de frais. Le premier correspond à une commission de gestion de 15 % hors taxes sur les loyers encaissés (un niveau supérieur à celui appliqué aux autres SCPI de Corum).

Le second prend la forme d'une commission d'arbitrage (commission prélevée lors de certaines ventes d'actifs). Elle s'applique aux cessions générant une plus-value supérieure à 7 %. Cette commission est retenue sur le montant hors taxes de chaque vente.

Elle peut atteindre 12 % du prix de vente lorsque la plus-value dépasse 13 %. La logique présentée par Corum repose sur un alignement d'intérêts : si l'immeuble crée de la valeur pour l'épargnant, la société de gestion peut se rémunérer sur cette création de valeur.

À titre de comparaison, sur Corum Origin, la SCPI historique de Corum, la commission de cession atteint 5 % du prix de vente lorsque la plus-value est supérieure à 5 %.

Une commission de retrait dégressive

R Start prévoit aussi une commission de retrait pour les épargnants souhaitant se séparer de leurs parts. Elle est dégressive selon la durée de détention.

Cette commission varie entre 10 % et 3 %. Elle est ramenée à 0 % après huit ans de détention. Cette approche se rapproche de celle observée dans d'autres SCPI sans commission de souscription.

Ce mécanisme vise à encadrer et à limiter les retraits anticipés. Il constitue toutefois un coût potentiel à prendre en compte pour le souscripteur qui revendrait ses parts avant huit ans.

La critique des frais d'acquisition selon Corum

Corum présente R Start comme une réponse aux limites des modèles fondés sur les frais d'acquisition. Frédéric Puzin, président-fondateur de Corum, explique : « En tant que gérant nous nous devons de proposer aux épargnants un modèle responsable. R Start représente une nouvelle voie. Il ne s'agit pas d'innover pour innover. Mais d'apporter une réponse crédible et robuste aux épargnants souhaitant un autre modèle de frais pour les SCPI. Les SCPI avec frais d'acquisition ont habilement déplacé les frais pour faire croire au "Sans frais". R Start revendique en toute transparence des frais basés sur un modèle réellement innovant pour les SCPI ».

La société de gestion formule également une critique plus détaillée de ces frais : « Les SCPI avec frais d'acquisition, bien trop souvent appelées « sans frais », n'ont pas supprimé les frais : elles ont remplacé des frais transparents et forfaitaires (les frais de souscription) par des frais opaques, variables et indéfinis (les frais d'acquisition). Au-delà du problème de transparence vis-à-vis des épargnants, ce modèle de frais induit également plusieurs biais dans la gestion de la SCPI : »

Corum cite d'abord une incitation à l'endettement. Les frais étant calculés sur 100 % du montant d'acquisition, y compris la part financée par emprunt, la société de gestion aurait intérêt à accroître l'endettement afin d'augmenter sa rémunération.

L'exemple donné est le suivant : avec 100 M€ collectés et 30 % d'endettement, une SCPI peut acquérir 130 M€ d'immeubles et percevoir des frais sur l'intégralité de ce montant.

La société de gestion évoque aussi un risque de liquidité. Lorsqu'un investisseur place 100 euros, la SCPI achèterait des immeubles avec un montant minoré de 4 % de frais d'acquisition, qui peuvent être majorés des frais d'intermédiation dits de « Broker ». La valeur de retrait affichée resterait de 100 euros, alors que la valeur nette investie en immobilier pour les épargnants ne serait que de 96 euros.

Selon Corum, ce décalage est accentué lorsque la SCPI utilise l'endettement. La société ajoute : « Ce décalage entre prix de retrait affiché et valeur réelle investie crée un risque structurel : en cas de retraits massifs et sans progression significative de la valeur du patrimoine, la SCPI ne peut pas rembourser les épargnants à la valeur annoncée. »

Le risque d'érosion lié aux rotations du patrimoine

Corum met aussi en avant un effet multiplicateur lié aux frais appliqués lors des ventes et des réinvestissements. La société précise : « L'effet multiplicateur : des frais sont aussi prélevés sur les ventes (via les commissions de cession), puis à nouveau sur les réinvestissements de ces mêmes ventes (via les frais d'acquisition). À chaque rotation du patrimoine de la SCPI, la valeur réelle de l'épargne confiée s'érode, sans que l'investisseur n'en prenne conscience. »

Cette analyse explique en partie le choix d'un modèle dans lequel la rémunération est davantage liée aux loyers encaissés et aux plus-values effectivement réalisées.

Une stratégie de gestion plus offensive

La rémunération du gérant étant largement liée aux plus-values de cession, la stratégie de R Start pourra être plus offensive que celle d'autres véhicules de la gamme. Corum indique que la SCPI pourra adopter une gestion opportuniste, principalement au sein de la zone Euro.

Cette stratégie pourra se traduire par une rotation plus importante du patrimoine, une exposition aux devises étrangères et un recours potentiellement accru à l'endettement. Corum précise : « la rémunération du gérant dépendant largement des plus-values sur cessions, Corum pourra être amené à adopter une stratégie plus offensive dans la gestion de cette SCPI : rotation du patrimoine, exposition du patrimoine aux devises étrangères (R Start aura la possibilité d'investir au sein et en dehors de la zone euro), potentiellement plus d'endettement. Ce n'est pas un défaut, c'est la contrepartie d'un modèle basé sur la création de valeur. »

Philippe Cervesi, président de CORUM AM, résume cette orientation ainsi : « Nous avons voulu avec ce modèle ouvrir une troisième voie, explique Philippe Cervesi, président de CORUM AM. R Start est la première SCPI sans frais de souscription ni d'acquisition. Les frais d'acquisition représentent un danger : ils incitent à l'endettement et créent un décalage avec la valeur réelle du parc immobilier ».

Des investissements sur plusieurs typologies d'actifs

R Start pourra investir dans différentes catégories d'immeubles. Les actifs ciblés auront une valeur comprise entre 5 et 10 millions d'euros.

La SCPI pourra se positionner sur les bureaux, la logistique, les commerces, les hôtels ou encore la santé. Le logement est exclu de son univers d'investissement.

Cette diversification sectorielle s'inscrit dans l'ADN opportuniste revendiqué par la société de gestion. Elle s'accompagne toutefois d'un niveau de risque plus élevé que celui de certaines autres SCPI de Corum.

Un indicateur de risque de 4 sur 7

R Start affiche un indicateur de risque SRI (Synthetic Risk Indicator, indicateur synthétique de risque) de 4 sur 7. Ce niveau est identique à celui de Corum USA et de CORUM XL.

Il est supérieur à celui de Corum Origin et de CORUM EURION, dont l'indicateur de risque se situe à 3 sur 7. Ce classement reflète notamment la stratégie plus dynamique envisagée pour R Start.

Corum précise que cette SCPI ne présente aucun objectif de performance défini. Elle n'a pas non plus vocation à faire progresser son prix de part dans le temps. Cela s'explique notamment par une stratégie de revente plus rapide que les SCPI traditionnelles. Or les plus-values matérialisées lors des cessions d'actifs sont distribuées aux investisseurs sous forme de compléments de dividendes.

Une SCPI qui ne vise pas le revenu régulier

La SCPI R Start ne s'adresse pas à tous les profils d'épargnants. Corum indique notamment que ce véhicule n'est pas adapté à un investisseur recherchant un revenu stable et régulier. D'autres SCPI de la gamme répondent à cet objectif.

La valeur créée a vocation à être cristallisée par la distribution des plus-values. Par définition, les montants et les dates de matérialisation de ces plus-values sont moins prévisibles que la perception d'un loyer. Cette approche diffère d'une SCPI orientée principalement vers la régularité du rendement.

La SCPI R Start conserve néanmoins certaines caractéristiques communes aux autres véhicules de la maison. Elle prévoit notamment des dividendes potentiels versés chaque mois (une fréquence souvent appréciée par les épargnants à la recherche de revenus complémentaires).

L'épargnant peut aussi opter pour le réinvestissement automatique des dividendes. Des versements mensuels peuvent être mis en place via le « plan d'épargne immobilier » proposé par Corum.