Plus-value immobilière exonérée : la Cour rappelle le caractère "nécessaire" de la dépendance
La juridiction administrative rappelle que l'exonération de plus-value immobilière au titre des "dépendances immédiates et nécessaires" peut s'appliquer à un terrain, pour autant que la condition de nécessité (à la résidence principale) soit satisfaite.
Pour mémoire, il ressort de la doctrine BOGIP-Impôt que les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale dont la cession est exonérée, sont également exonérées à la condition que leur cession intervienne simultanément avec celle desdits immeubles.
Les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence exonérée doivent former avec elle un tout indissociable et, par conséquent, être cédées en même temps que celle-ci.
Si les cessions de terrains à bâtir tels que définis à l'article 257-I-2-1° du Code Général des Impôts, qui interviennent simultanément à la cession de la résidence principale, restent soumises au régime des plus-values immobilières sans pouvoir bénéficier de l'exonération, il en est différemment du terrain entourant l'immeuble.
Concernant ce dernier, l'administration admet, en effet, « que l'exonération porte sur l'ensemble du terrain (y compris l'assise de la construction) entourant l'immeuble. » (BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20150812, n°350).
Pour mémoire, sont considérés comme terrains à bâtir, « les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu, d'une carte communale ou de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme»
Rappel des faits
M et Mme A ont acquis, le 15 mars 1996, pour un prix de 180 900 F francs, une parcelle cadastrée section CD n° 525 dans une commune sur laquelle ils ont édifié leur résidence principale et en ont affecté une partie à l'activité professionnelle de M. A. Le 26 décembre 2001, ils ont acquis auprès de la commune, pour le prix de 20 471,91 €, les parcelles attenantes à ce terrain, réunies ultérieurement pour constituer une seule parcelle cadastrée section CD n° 843.
Le 28 février 2013, ils ont cédé ces 2 parcelles à la SCI Elea pour le prix de 700 000 € sans souscrire de déclaration de plus-value immobilière.
A la suite d'un contrôle sur pièces, M. et Mme A ont été assujettis, au titre de l'année 2013, à une cotisation supplémentaire d'impôt sur le revenu résultant de la taxation de la plus-value immobilière réalisée à l'occasion de la cession de la parcelle cadastrée CD n° 843 dont l'administration fiscale a dénié le caractère de dépendance immédiate et nécessaire de leur résidence principale.
M et Mme A ont fait appel du jugement du 2 juin 2020 par lequel le TA de Clermont-Ferrand a rejeté leur demande en décharge.
La Cour vient de rejeter la demande des époux A.
Elle a estimé que le terrain ne pouvait être assimilé à une dépendance immédiate et nécessaire. Elle fait valoir :
- que la parcelle distincte de celle supportant l'habitation principale, était initialement destinée à recevoir un bâtiment à usage professionnel et que le projet n'a pas été réalisé.
- que la parcelle enherbée ne supporte aucune construction annexe à l'habitation principale de M. et Mme A ni aucune servitude nécessaire à l'accès à cette habitation et qu'elle n'est utilisée qu'à usage de jardin d'agrément et de potager dont "la nécessité n'est pas, dans les circonstances de l'espèce, avérée".
Partant pour la Cour :
« Cette parcelle ne peut être regardée comme une « dépendance immédiate et nécessaire » de la parcelle supportant leur résidence principale au moment de sa cession».
Une stricte mais juste application de l'exonération. La dépendance doit être, au sens de la loi, immédiate et nécessaire à la résidence principale.
Source : Arrêt de la Cour administrative d'Appel de Lyon du 17 mars 2022, n° 2
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